中指测评-北京.上上城

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上上城专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：超大规模社区，区域影响力强大，现行生活配套有待完善。

项目概况
项目名称：上上城
地理位置：北京东燕郊核心生活区
所属方位：东六环外
投资商：三河福成房地产开发有限公司
开发商：三河福成房地产开发有限公司
物业类型：普通住宅
占地面积：6.67万平方米
建筑面积：26.7万平方米
市场价格：4400元/平方米
主要数据和指标（截止日期2008-6-5）

测评观点

据上上城项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处三河市，受京津唐城市的辐射，尤其是北京向京东外拓，区域经济活跃，市场前景看好；项目超大规模，区域影响力强，价格低于区域平均价，竞争力突出；但现行生活配套有待完善，区域项目竞争比较激烈。

主要优势和机遇

据市场因素，受京津唐城市的辐射，尤其是北京向京东外拓，市场前景看好；

据企业因素，企业项目运作经验较丰富，区域竞争力居优，有一定的市场影响力；

据项目因素，项目超大规模，市场份额突出，区域影响力强，规划有丰富的生活配套，户型种类繁多，价格低于区域平均价，有较明显的竞争优势；

据区域因素，区域可开发用地资源相对较足，深受投资商关注，区域项目升值预期看好。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，市场存在从紧的货币政策预期，企业地位、影响力有待进一步提升；

据项目和区域因素，远离京城，区域地位有待提升，现行生活配套有待完善，项目竞争激烈，超规模社区，管理存在难度。

测评得分表

指标版本：区域板块典型样本项目

指标基准日：2008年6月5日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上上城最终综合测评得分为8.04。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

中国房地产指数系统
中国指数研究院
2008年7月

说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。

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