陈波翀:断供出现深圳房价未见底还有向下空间

7月14日，央视“经济半小时”报道深圳房价持续下跌，这引发了昨天港股的再度跳水，恒生地产分类指数重创4.22%，H股中资地产股普遍下跌7%-8%。这一下跌狂潮并且很快影响到了A股，地产股云集的深圳成份股指数下跌幅度达到4.03%。

而在房地产市场上，虽然一个交易日内不可能出现这种断裂式的下跌，但一些普通购房者早就领教了房价下跌给他们带来的危害。在深圳，许多人发现他们过去买的房子，其价值在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产，一些房主选择把房子扔给银行，不再偿还银行的贷款。这种情势迅速催生了一个新闻热词——“断供”。

其实，在央视的节目播出之前，深圳市国土资源和房产管理局已在7月9日发布了一份分析报告，这份报告鲜明地提出两大观点，一是房价已逐步调整到位，二是需要适度调整房地产调控政策，即所谓的“救市”。但笔者对此却难以苟同。种种迹象表明，深圳房价的见底还为时尚早。至于“救市”，更无从谈起了。

总体来看，报告称房价已调整到位，无非是基于如下四点判断：其一，房价已有较大幅度下降，5月份深圳房价比去年最高点下降了36%。其二，市场交易持续低迷，预计住宅销售面积全年大致为350万平方米，仅相当于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房价基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房价已有止跌迹象，剔除低密度住宅入市影响，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月份持平。

事实上，房价见底离不开两大先决条件，即泡沫适度和成交放大。前者对应房价的周期性变化，后者则表现为供求关系均衡的结果。一般来讲，房价见顶之后，一手房及二手房成交要经历三个阶段的变化。第一，一手房成交较二手房显著回落，房价主要由二手房成交支撑呈现抵抗式下跌。第二，无论一手房还是二手房，成交均大幅回落，市场普遍持观望心态。第三，成交有所回升，房价继续小幅下跌。

从供求关系来看，房价未达到均衡状态。上半年，深圳市住宅施工面积为1950.89万平方米，住宅新开工面积为303.89万平方米，预计全年施工面积为2254.78万平方米。即便是以三年的建设周期计算，未来平均每年竣工面积为750万平方米。而今年预计的销售面积为350万平方米（含二手房），供大于求的趋势十分明显。此外，房价泡沫最为严重的2007年，一手房成交也不过501.40万平方米，供给还是会持续大于需求。

不难理解，深圳房价仍然还有向下的空间。究竟底部在哪里呢？很明显可以从需求入手进行分析。众所周知，市场持观望心态，主要是预期房价还会下跌。一旦房价跌至合理水平，无论是自住需求还是投资需求，都会被极大地激发出来，即租金能完全覆盖按揭贷款的利息支出。一般来讲，按揭贷款利息支出属于购房的财务成本，如果能有效向租客转嫁，等于零财务成本购房，不仅自住需求会提前，投资需求也会成倍增加。

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