楼市多内幕 4大牛招揭秘房地产营销惊天谋略

房展会人头攒动、新楼盘转瞬销售一空、房价一涨再涨......面对如此火爆的场面，任凭购房者有再好的耐性恐怕也难以做到稳若泰山。然而这一切背后又有多少不为人所知的内幕呢?

日前，记者通过朋友介绍先后结识了A(某广告公司经理)、B(某房地产公司销售经理)、C(某房地产公司工作人员)三位房地产业内人士，由此得以一窥房地产公司的营销"谋略"。

"谋略"之一：间歇式营销

"‘间歇式营销'又被称为销售控制，顾名思义，就是房地产商通过人为地控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。"A首先给记者做了一次"扫盲"工作。

"媒体经常会报道某楼盘开盘当天销售火爆，销售额高达多少多少万元。这其中也有水分吗?"记者问到。

"一般是这样，地产商如果定在10月份销售，通常在6月份就开始推广。当预订客户积攒到一定规模时，再一次性卖出部分楼盘，然后告知客户暂时无房，藉此继续积攒客户，达到一定规模时再一次性售出部分楼盘。通过如此调控造成人为的供应紧张。"A进一步解释说，这种手法通常只适合比较热销的楼盘，否则就可能弄巧成拙了。

几天之后，B给记者讲述了一个实例。

不久前，某开发商在一个新楼盘开建之后不久就开始大肆宣传，吸引了许多人上门询问楼盘情况。此时开发商开始实行"内部登记"，请有意向者登记签名，等候开盘通知。由于登记房价相对便宜，登记者一时趋之若鹜，开发商由此积累起大约200多名的第一批客户群。

此后不久，开发商领到了200多套房子的预售许可证，随即通知首批已登记的客户在同一天到售楼处"正式预订"。但是开发商并没有一次性把200多套房子全数推出，而是宣称当前只有100套房源。同时言明100套房子预订完毕后"房价将要发生变化。"购房者因此不得不争相编号排队竭尽全力争取"入围"。随着100套房子的售出，更多的购房者则被排除在外。此时开发商通过进一步宣传造势，又积累起了第二批客户群。随后择机发售第二批房子，同时在价格上适当上调。最重要的是，人为地控制销售数量，以造成供不应求、购房者争相排队领号的表象，吸引了更多的购房者加入。如此反复，促使购房者产生一种恐慌心理，同时又派生出一批投机者从中"炒房"，再次促高房价。

"在销售现场还有一些讲究，例如不要让已经买房的客户立即走了，应该设法把他留住，好利用他来渲染其他还没下定决心的客户。"B的语气中多少带出一丝得意的神情。

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