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关注房屋估价 粗略估算心仪的二手房价

　　无论是出售还是买进，对房价自己心里得大体有个谱。那么，如何对粗略地估计房子的价格呢？记者就此采访了专业的评估师。

　　山东当代房地产评估咨询有限公司的张晓峰经理是注册房地产估价师，他告诉记者，目前住宅房屋评估主要采用市场比较法，就是将估价对象与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　选择交易实例时，至少要选择3套以上与被评估房屋在结构、区位、设施等方面相似的房屋。二手房的交易价格，可以通过报刊、网络、房屋中介、交易当事人等调查了解，掌握真实交易价格，然后与被评估房屋进行比较修正，修正因素包括如户型、面积、楼层、朝向、年限以及周边环境、配套等。

　　一、折旧。房屋建成之后就进入折旧期，按照理论的数据，每年的折旧率为2%。一般的住宅，10年之内的房子总折旧率不要超过6%，20年之内的房子总折旧率不要超过20%。就目前来说，1998年以后的房子，基本上不谈折旧率。

　　二、户型因素。由于老房子的户型和功能都相对陈旧，与新建的商品房有较大差异，所以如果房子的户型为“三小套型(小厅、小卫、小厨房)，则减10%。中国房地产交易服务网站

　　三、楼层。一般来说，1楼、4楼为基准价，2楼、3楼加3%，从5楼开始减3%，如果是顶层，再减5%。

　　四、朝向。如果房子是非正向楼，没有朝南的窗户，朝着东西方向则减5%。

　　五、小区环境。如果没有物业，则减5%；周围有重点学校、大型商场，交通便利，则加10%—20%。

　　六、心理因素。济南人都有“住南不住北，住东不住西”的传统观念，另外，人们总感觉二手房是“旧”的，所以心理上也有顾虑。这样，再减8%。

　　现在以玉函南区的房子为例：通过咨询中介公司、核实同地段报纸房源价格，了解到该地房均价约为：3000平米。该房是1997年的房子，折旧率1年*(-2%)=-2%；小区没有物业管理，-5%；5楼，-3%；有济南外国语学校等，+15%；心理因素，-8%；两室两厅，两室朝阳，这些因素都不需要增减。这样得出该房的价格为：3000元*(1-2%-5%-3%+12%-8%)=2820元，该房面积为70平米，则总价为2820元*70=19.74万元

　　以上只是二手房估价时涉及的主要因素，这样计算出来的价格只是粗略的价格，要想获取准确的房价，还需要咨询相应的评估公司进行专业、科学的评估。

责任编辑/pinggu_news
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