小议公有非居住房屋承租权的市场性估价

一、问题的提出

　　公有非居住房屋承租权是指公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了相应租赁关系，而拥有了对房屋的使用、收益以及有限处分的权利。由于我国长期以来实行的是以计划经济为主的资源配置方式，商业用房基本上都是由政府行政调配给各行业使用，其执行的租金水平远远低于市场租金，其中存在很大的利益空间。在实务操作中，国家授权的房管部门(现为物业管理公司)除了收取租金、小修小补以外基本不参与房屋的经营管理，公房承租人成了房屋的实际拥有者。前几年房地产市场较为低迷时，国家为了扶植小型国有企业改制，将大量的公有非居住房屋承租权以比较低的价格注入改制后的民营企业。近几年，这些改制企业由于各种原因需将承租权进行转让，于是产生了对承租权市场性估价的需求。近几年的城市动拆迁，也比较多地涉及公有非居住房屋拆迁补偿价格的评估。如何在正常市场条件下，对公有非居住房屋承租权的公允价值作出比较客观、公正的估价，使之既符合当前市场情况，又能为当事各方所接受呢?

二、公有非居住房屋承租权的特点

1、租金标准的稳定性

　　《上海市房屋租赁条例》(1999．12．30市人大常委会公告第23号)第十三条规定：“房屋的租金由租赁当事人协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行：(一)公有居住房屋；(二)以行政调配方式出租的非居住房屋；(三)政府投资建造的公益性非居住房屋”，上海的非居住房屋租金标准经过了三次较大的调整，目前执行的是1997年制订的标准，该标准已10年未进行修订了。可以看出，公有非居住房屋的租金标准是相对固定的。

2、租赁期限的长期性

　　市房地资源局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》(沪房地资公[2000]98号)第二条第一款规定：“公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制订的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过20年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后15日内与承租人签订租赁合同”。《意见(二)》中虽然未提到非居住房屋的租赁期限到期后的续期问题，但《上海市公有非居住房屋租赁合同》(标准格式)第七条规定：“租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意”。从这条规定可以看出，只要承租人不发生违法或违约的情形，公有非居住房屋租赁期限是长期的、无固定期限的。

3、承租权利的局限性

　　《上海市公有非居住房屋租赁合同》(标准格式)第十三条规定：“乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意。转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定”。目前转租收益的标准一般为市政府规定租金标准的2-9倍。对于非居住房屋承租权的转让问题，目前尚无相应的规定。有的合同中双方有约定，如：“本处房屋承租权不得转让、交换，不得变更承租人户名”，但更多的合同中无相应规定。因此一般认为公有非居住房屋承粗人是可以转让承租权的，但必须征得出租人书面同意。

三、估价方法的适用

1、市场比较法

　　从《房地产估价规范》的规定来说，市场比较法是首选使用方法，但在公有非居住房屋承租权的估价中，由于公有非居住房屋大部分均位于市中心地区，并且一般来说其建成年代较为久远，因此在市场中较少能找到权利类型相同，位置、结构等状况相似的可比案例直接采用市场比较法进行估算。但在可比案例较为充分的情况下可以先采用市场比较法评估出估价对象假定作为产权房的价值，再扣除所有人权益价值后，得到承租权价值。

2、收益法

　　公有非居住房屋一般均作为商业、办公等收益性用途，因此收益法是一种比较适用的估价方法。在具体计算中，可直接测算出属于承租人的净收益，进而折现为承租权的价值；或先采用所有人的净收益折现为房地产产权的价值，再扣除所有人权益价值得到承租权价值。这两种不同的计算方法对于估价结果影响不大，均可采用。

3、成本法

　　成本法适用于难以运用市场比较法、或既无收益又很少出现买卖的公用建筑的房地产估价，而对于公有非居住房屋这类收益性物业估价，一般不宜采用。

四、估价技术路线的确定

　　根据以上估价方法的分析，在公有非居住房屋承租权的估价中，其估价公式可表述为：公有非居住房屋承租权价值＝公有非居住房屋产权价值－所有人权益价值，可以看出，计算公式相对简单，估价的关键是所有人权益价值的确定，关于所有人权益价值的测算，目前在上海有几种方法：

1、按照估价对象产权房价值的一定比例计算所有人权益价值。

　　《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(上海市人民政府令第111号)第四十四条第二款规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，“被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的20％补偿给被拆迁人，将被拆除房屋的房地产市场价的80％补偿给房屋承租人，租赁关系终止”。

2、按照估价对象承租权价值的一定比例计算所有人权益价值。

　　徐汇区人民政府《关于加快推进小企业置换的若干政策意见》规定，鼓励和支持已取得该公有非居住用房使用权的承租人购买该房屋的产权。产权的补偿按使用权转让价实际支付款的40％补偿。

3、采用《上海市公有非居住房屋租赁合同》中的标准租金，在一定的租赁期限内，按照适当的折现率，折为现值，从而测算出所有人权益价值。这一方法的运用，是基于经济学的预期收益原理，即某一权利价值，应为该权利在若干年内所获得的个年收益的现值之和。

4、分别按照上述几种方法测算所有人权益价值，然后综合分析后判定应在产权价值中扣除的所有人权益价值。

五、估价中的难点分析

1、承租期限的确定

　　如何确定承租期限?将承租权设定为无限期显然不太合理，因为从理论上讲，房屋总是有灭失的一天的。《上海市房屋租赁条例》第十四条第二款规定：“房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年”。按照《土地管理法》的相关规定，商业用地的最长出让期限是40年，办公用地的最长出让期限是50年。因此笔者认为，在承租权估价中，从谨慎原则出发，应首先假定在估价时点办理土地出让的土地使用年限，再根据房屋的结构、维护、已使用年限等情况推算出其剩余的使用年限，采用土地出让期限与房屋剩余使用年限孰短的原则来确定承租权期限。

2、标准租金的确定

　　在采用折现的方法来估算所有人权益价值中，标准租金是一个重要的参数。而目前上海执行的还是 1997年制定的租金标准。从80年代至今，公有非居住房屋的租金调整了两次：1996年在1987年基础上调整了75％，1997年在1996年基础上调整了6％。以后至今近10年末作调整，今后是否会进行调整，不可预见。从公房承租权的价值源泉来看，由于其执行的国家标准租金远远低于市场租金，因此存在一定的价值。但当两者差距缩短时，其价值就相应变小，当两者趋于一致时，则承租权价值为零。非居住房屋承租权的形成有其历史原因，特别是前几年在改制过程中将该承租权注入改制企业，是有一定前提的：一是具有扶植企业改制走向市场的性质，二是视同对原国有企业员工的补偿。因此国家在短期内对租金大幅调整的可能性应该较小，也因此在估价中采用《合同》规定的租金按照一定比例的递增幅度进行测算是可行的。

3、限制条件的设定

　　非居住房屋承租权是房屋产权的一种派生，其市场化的程度要低于完全产权房。但由于目前在非居住房屋承租权的转让过程中的确呈现出了一些市场化的要素，包括有资源交易的买卖双方、双方对标的物充分了解等，需要估价师提供一个可供操作的公允价格。因此房地产估价师在确定估价结果时，必须设定一个相对比较公开的市场环境，作一些估价假设，包括：①假定承租方不存在违法、违约情况，租赁期限能至少持续至本估价报告设定的期限；②假定政府对房屋租金维持合同现有的水平，不做大的调整；③假定估价对象在本估价报告设定的期限内能持续经营使用，本报告未考虑动拆迁对估价值的影响；④假定房屋在正常的维护、修缮下能正常使用至本估价报告设定的期限。等等。

六、案例测算

1、估价对象

　　上海市××区××路××号底层，用途为营业，建筑面积为111．46平方米，房屋建成年月为1976年2月，租赁期限自2006年5月1日至2016年4月30日，月租金1429．38元，出租方为上海××企业发展有限公司，承租方为上海××食品厂(企业改制获得该承租权)，估价目的为转让，估价时点为2006年11月10日，委托方要求评估其公允价值。

2、假定作为产权房的估价结果(详细过程略)

　　评估单价：35,000元／平方米

　　评估总价：3,901，100元

3、所有人权益价值的测算

　　方法一：所有人权益价值＝产权房价值×20％＝3,901，100×20％＝780，220元

　　方法二：所有人权益价值＝承租权价值×40％＝(产权房价值－所有人权益价值)×40％＝产权房价值×40％÷(1＋40％)＝3,901，100×40％÷(1＋40％)＝1，114,600元

　　方法三：所有人权益价值＝年合同租金÷(不动产还原利率－递增率)×[1－(1＋递增率)÷(1＋折现率)租赁年限]＝1,429．38×12÷(8％－6％)×[1－(1＋6％)÷(1＋8％)40]＝1,429．38×12／2％×0．9512＝815,776元

　　综合确定：经上述方法测算的所有人权益占产权房的比例分别为：20％、28．57％、20．91％，评估中取平均水平为23％(取整)。

4、承租权估价值的确定

评估总价＝3,901，100×(1－23％)＝3,003,847元

评估单价＝3,003,847÷111．46＝26,950元／平方米

5、分析

  　①结合1996年和1997年的两次政府对非居住房屋租金调整的平均水平为6％，评估中从谨慎原则出发，充分考虑未来租金增长的可能性，递增幅度按6％取定。1997年的租金标准至估价时点的增幅，由于政府在这期间未作调整，所以估价中假定政府对这期间的增幅不做调整。

　　②该房屋土地作为商业用途的土地出让年限为 40年，房屋于1976年建造，已使用30年，但现场勘察房屋维护修理状况较好，现场勘察为基本完好房，成新度六成新，按此成新率计算，尚可使用年限为45年，根据房屋使用年限和土地使用期限孰短原则，租赁期限确定为40年。

　　③在与交易双方沟通的过程中，双方对产权房的市场价格基本无异议，均认为是反映当前市场行情的，焦点仍然集中在所有人权益价值的扣除上，单纯用政府规定的比例进行扣除或简单采用合同租金折现扣除，均不被其中一方所接受，因此估价中采用多种方法综合确定应扣除的金额，兼顾了政府规定、合同租金并考虑未来租金增长的扣除比例，最终得出的价格被交易各方所接受。

七、结束语

　　非公有居住房屋承租权是我国计划经济时代资源配置方式的产物，是依附在公房所有权上的一种特殊的用益权，虽然其具有一定的行政色彩，但在市场经济条件下，公有房屋所有人作为政府所具有的地位优势将逐步淡化，承租权的转让呈现出了其固有的市场特性，因此在对其市场性估价中，也需要采用市场化的评估手段来估算其公允价值，从而真正体现房地产估价在市场经济体系中不可或缺的重要地位。

特别推荐

• 更多>>