"继续上涨"还是“平淡收场”专家论上海楼市

□复旦大学房地产研究中心主任华伟教授

供需格局未变

中国的房地产市场存在很大争议，但我认为供需格局没有发生根本的改变，而是预期有所变化，整个宏观经济面临着滞胀的风险。就房地产行业而言，如果当年是上海感冒全国吃药的话，那么现在是宏观经济感冒房地产吃药。

3年前我做过预测，说房地产要涨，冒了个天下之大不韪。今天我公开说，当前上海的房价不但不会跌而且还是中国楼市的“定海神针”。我的判断很简单，房地产相关政策要调整分配格局很难，但情况又非常紧急，一些非常措施应该会陆续出台。

中国的汇率受制于特殊的国情，短期内不可能大幅提升，未来三年不可能完成财政收入转型即高度依赖流转税，再加上两年过渡期，至少五年之内，外资存在着强劲的人民币升值预期，资本流入是不可避免的。

为什么房地产政策会有所松动？这跟中央领导对国情的认识、对风险的把握有重大关系。全面紧缩银根让国内的企业普遍缺钱，剩下只有外资可以进入中国的房地产开发领域。有了这五年的安全期，越是从紧，外资越是中意中国房地产市场。

房价三年内一定会涨

中国的房价远未到掉头的时候，上海作为最后的堡垒，不会倒下。上海的房价会波动，但是绝对还没有出现一面倒的下降共识。中国国情、行业规则在支撑着房价上涨，中央政府本身也不希望房价大跌，更不希望房价涨快了引发固有的矛盾。我不认为中国的房地产市场缺乏需求和市场前景，尤其政府不允许把最后的一道门槛踩烂，所以当前的期望是不跌也不能快涨。同时以上海为代表的长三角的房价形成一个涨跌参半的良性市场预期，可能是政府最乐意看到的。

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