中指访谈第五期：2008北京南城房地产市场形势研讨会

与会嘉宾：

中海城    刁鹏

世华水岸    马晓莲

建邦华府    章述琴

鸿坤理想城    胡斌

中信城    陈艾立、林尚光

首创置业    马弢、吕晓震

中国指数研究院    陈晟

以下为中指访谈实录内容：

主持人：

前段时间我们在燕郊和南城都调研了，接着就是房山还有顺义也会做相关的调研。之前我们算是走出去调研，现在是请大家一起来交流，就是把握一下细节包括整体未来的趋势、发展、规划，然后我们可以做的更深一些。我想我们访谈的模式，每次都会做一些功课，给大家贡献一些数据，然后大家可以一起就南城或者是其他版块的构架、发展的趋势，一起交流一下。

按照我们的典型指数样板区的规划，这个是可大可小，洋桥、方庄、马家堡还有宋家庄，还有南苑我们是作为南城这一块。实际上往这边是东部发展还是西部发展，严格的来算都应该是按照这个区域。最近我们也准备了一些数据的情况，我们先跟大家共享一下，等一下我们会集中到南城体系的交流。

第一块我们做了一下今年1到5月份整个北京的销售量和价格同比的变化。我们可以看到套数的同比基本上在下降，而且我估计到了7、8、9月份量会再放大，因为今年是有奥运会还有成交的观望，所以今年的数字是触目惊心的，这个我们要有责任跟媒体说清楚。套数的情况还是有涨有跌，基本上正常，价格还是在涨，这个是北京整体的情况。

我们再看一下环线的变化，二环以里跟供应量有关。三四环的成交量还是不错，消费的主力人群应该在这儿。远郊区就是六环外，这个下降的比例还是非常明显的。

我们看看各环线销售情况的变化，我们也做了一些项目实际的情况，比如说在昌平、朝阳，这个是中海的项目，这个整体表现还是可以的，包括内城区的一些情况，包括大兴、房山，有的时候是价格比较敏感，我们用一下环比，尽量让大家少一些压力。这个是新开盘项目价格的情况，基本上价格还是定的比较谨慎，然后这个是不同物业类型同比的变化情况，我们可以看到公寓、住宅和别墅的价格，基本上都有一些相关的变化。具体是我们数据的一些情况，因为今天我们项目内部的交流会，没有请媒体，大家可以放开来聊。

这个是设在我们这里的中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会，我们刚刚开过一个会，具体聊的一些事也简单跟大家说一下，这个是产业会的专家，应该说级别都是比较高的。还有广东上海的一些专家也都过来了具体聊了一些相关市场的情况，里面有一些内容我们正在整理，有一小部分我先跟大家简单的交流一下，算是我们做的功课跟大家汇报一下，然后等一下我们会从宏观和微观的市场聊一下。

从紧的货币政策跟热钱的担忧，外汇储备过多，现在的说法是每小时增加1000万美金，这是中国的情况，所以对有些地方高端住宅的支撑面还是比较大的。其中我们看FDI中离岸金融中心比例比较大，因为这个不是长期投资，完全是短线的，具体热钱的体系。所以我们对长期看好，跟短线波动，是我们一直在考量的一个问题，这是土地交易一些变动的情况，各地的土地情况，因为有些企业是跨区域发展，有些数据的指标会有一些先行的体现。实际上基本上价格都还是在涨，所以我们目前可能是有一些滞胀。这里面有一些内部的观点，我稍微总结了一点，还不是很全面。

目前整体的基调中，稳定房地产市场和防范金融稳定是我们关心的两个东西。大家的热点注意的就是下半年房地产走势。第二个热点是稳定房地产市场。大家记住这三个基本：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。我们对70多个城市进行调研中，有一些城市还是比较不错的，比如说杭州。

那么现在有这么几类客户：第一类是就是买房住的，多半影响不大，所以大家都在开发这部分人群。第二类就是可买可不买的，这类是50%可能不买。投机这块相对整体的压力就会特别的大，因为它回报价值很难控制。那么美国现在整个房价跌了15%到20%，两个贷款公司的情况都是非常的危险，这种可能会形成目前下降的一个情况。美国现在已经在做准备了，但是我觉得中国的情况，城市化进程和经济增长速度，之前是10%，现在是9%，但是如果GDP往下走的话，压力会比较大。但是基本上保持中等速度的GDP发展，按照日本的经验和城市化的进程，整个发展还不错。现在主要是受金融、预期、突发事件、还有政策调整的影响比较大，所以现在是需要释放压力的过程。为什么我们觉得2007年是比较特殊的一年呢？就是真正的土地政策是两三年之后。还有是金融机构，对2007年房价上涨起了推波助澜的作用。那么建行老总也提到，实际上还是刚性需求更多，因为一旦房价提高，绝大部分是把30年变成10年，就是提前还贷，而并不是说像深圳那样，所以银行体系的风险还没有到这么严重的地步。

现在的变化，是保障性住房对市场的影响已经非常直接了，北京是接近40%的水平。我们看了保障性住房比较高的地方，原则上房价的波动都会比较大，我们曾经做过一个专题，就是把全国的保障性住房的比例研究统计出来。还有一个很直接就是信心。因为一旦信心没有了，撤出来就非常快，房价根本比GDP的涨价要快，但是要跌的话，肯定也快。但是我们现在的调控还是单向调控，所以现在可能需要把住房保障的金融政策税收政策隔离开，可能会找到新的出路，不至于影响整个大的调整措施，这是我们得出的结论。我想第一线的操盘手的体会比我们更深切一些，所以今天请了多位南城典型项目的开发商，就南城的机遇包括客户群的组成等情况，以及南城区域和具体的项目机会，结合目前的市场状况一起交流一下。首先请中海的刁总跟我们聊聊。

刁总：

我们现在有两个项目，从我的角度来看，更多是抱着学习的态度，希望了解大家对南城有什么样的想法。对于我来讲可能在现在这种市场情况下，一个项目在运作的同时，从他的规划、设计到自己对项目的一个品质认同。也就是说，这个东西不一定卖的最贵就是最好的，但是一定是适合的。如果房子是符合它的价值的，无论是从刚性需求还是投资需求的角度，都是很适合的。刚才您提到的几类客户，无论是投资还是改善原有住房的，而更多的是刚性需求，是不是投资需求就没有了呢？因为中海原来在北京西北部多一些，今年可能会更偏重于南城，但是从我们拿地和目前的市场情况来看，我认为南城有很多值得挖掘的地方，而且南城会有更多的契机，包括城市配套设施的改善等，我觉得南城还是非常有潜力的，还是有很大的价值去开发的。至于说价格是怎么样的，我还是这个观点就是：不一定是最贵的就是最好的，就是每一个项目的类型和产品都是不一样的，所以一定要找到最合适的就可以了。

主持人：

我看中海城的时候，发现售楼处也是引导客户了解。我发现有两个新栏目比较好，就是列出两块地，这个地价是多少。那个是要表达什么意思呢？就是土地的刚性还在？

刁总：

现在媒体看的比较多，是地价带动了房价，还是房价带动了地价，这没有什么太大的意义。其实就在于是不是现在的价值适合需求，我个人感觉，中海更多的是从他的产品本身入手，还有前期的定位，就是根据客户的层面去挖掘的多一些，中海城的这个项目之前有130平米的，也有90平的，也是根据市场需求来定的，而目前来看也是更适合的。当然我觉得8•31或者是70•90政策以后，很多项目不可能完全是从发展商的角度来定位，现在我觉得不好说是利还是弊，因为现在90平米的户型确实是比较实用和热销的户型。下半年推出的体量据我所知还是很大的，但是各家有自己不同的情况，不能一概而论，从南城整体的情况来看，下半年可能会有波动，但是应该还是比较平稳的，这还取决于对自己的项目是抱什么态度，毕竟今年跟2006年、2007年的市场情况会有差异，每家都有一本难念的经，就看你怎么做了。

章总：

其实我非常赞同刁总说的，今天来第一个是学习。你们专门是做研究的，在宏观的政策、北京大的市场方面是靠数据来说话的，用理论去分析，很值得我们学习。还有一个就是对我们南城各个项目专门走了一圈，我特别听一下对我们南城各个项目一些特点或者是分析，我希望从你们这里学到一些好的经验，或者是建议。希望我们能改进。第三个借这个机会跟同行认识一下，也是相互学习，交一个朋友，来参加这个会议就是这三个目的。

说起南城，我们在南城主要是两个项目：一个是宋家庄。这个项目总的来讲是住房制度改革以后的基本定向分配。从目前来看进展还比较顺利，各区对我们的项目还比较看好，因为在地铁5号线边上。第二个是建邦华府。离三环200米，光彩体育馆对面。这个项目是我们在南城做的一个比较高端的项目是精装修的，特别是前期我们推出了大面积为主的低密度大宅。当时我们也担了一些风险，这个项目定位比较早，那时候人们说南城相对于北京的发展比较慢，可近几年的发展还是比较快的。所以我们想做一个高端品质的低密度大宅，当时我们也非常担心南城是不是有那么多有钱人，但是经过调研，南城市场还是有一些刚性需求的存在。因为我们在北边也有一些项目，我们经常对购买的人群进行分析，别人分析的时候可能辐射面会更大，但是现在北京人对南城的看法有一些改变，所以我们是根据客户的需求，是把我们的主要客户进行定位。

第二个感受是南城的市场确实存在。特别是近几年随着南城的发展，虽然它也是市中心，但是它不像北三环、北四环这样，现在都卖两万多，而我们那边离三环也很近，但是只卖1万多。其实从北京市整体来讲的话，可能人们在分析价位和房子性价比的时候，会考虑到它离城市的距离，还有生活的方便，周边的配套，我觉得这块也提升了我们南城这几个项目在北京市场的竞争力。还有一个是南城自身的发展，比如说南站的建设，还有南城里几个比较重要的地铁，5号线、10号线等等，都拉近了南城和城市中心的距离。其实不同层次的客户有不同的需求，就是适合自己的就是好的。大家即是竞争对手又是朋友，共同把南城的房地产市场发展起来，特别是在目前大的市场比较低迷的情况下，特别需要我们开发商相互沟通，没准儿沟通了以后我们会对市场有更清晰的认识，然后一起把南城的市场做起来。还有搜房、新浪带着一些购房人到各个项目去看，其实都是推动南城的发展。

至于对下半年的判断确实非常难，我今天来也是听听专家和同行们有什么好的看法，因为夏天加上奥运本身就是一个淡季，至于奥运会以后的销售市场，我觉得奥运经济对房地产这块的发展是不可忽略的。可能奥运会以后经济的发展可能直接会影响到房市大的走势，至于上是下很难判断，但是这个影响我自己感觉是非常强烈的，现在好多人不乐观，因为从几届奥运会以后都有一些调整的时机，会对房地产造成影响。
再一个今年的市场确实跟去年下半年房地产火爆飙升的状态也有关联，在某种角度说是房地产的理性回归，这个我也谈不好，还是听听大家的意见。我就先说这么多。

马总：

刚才我觉得章总谈到了南城的这些开发商，还有中海的刁总，我觉得我们之间是合作大于竞争的关系。为什么这么说呢？实际上南城目前在售的项目并不是特别多，但是我觉得南城潜力非常大，北京的市场忽略了南城的价值，我们曾经策划过南城变化的一些东西，它有变化，只不过你没有发现。我们大家可以合作，把南城推到一个高度。刚才章总一直在讲，其实南城四环以里算是城市的内核，尤其是我们在这个位置，这个位置相当于我们中轴线的位置，这个很高档。我对南城最大的变化，就是几年前我对南城有印象的就是宋家庄，其余之外我就不知道了。那么南城交通的变化给我最大的感受，就是无障碍南北交通，从大红门桥大前门拓宽的路，现在我们项目所在地的大红门东桥直接通到天坛南门。而且这个路是非常宽的。几年前我差一点买了中海城，真的是这样，但是我没有买的理由是什么呢？因为我不了解南城，所以我没有看到南城的潜力，今天如果让我再看中海城的话，我肯定会去买。当时我们做四环定位的时候，老总说我们这个项目要做成南城相对比较高端的产品，当时我们认为没有人买，但是南城有钱人是存在的，只是我们忽略了，后来我们经过调查以后，觉得南城是存在购买高价值的产品的。有很多项目几百万的总价都卖出去了，所以给了我们一个启示。因为我们项目有非常好的自然资源条件，我们觉得不能浪费，希望把我们这个项目做成南城高尚的住宅，我们不相信南城就没有有品位的人。但是我本身不是土生土长的北京人，只是大学毕业后留在北京了，我只是觉得价格合适、交通差不多就买了。至于在哪，我觉得跟身份没有太大的关系，但是这个身份是传统老北京人的认识，正是因为我们的存在，让大家找到了自己适合的产品。我们既是竞争，也是合作。从某种形式上，我们也不是完全的竞争，我们是合作共赢。

其实每个人在选房子的时候，比如说我有200万，我买东城、西城还是买朝阳的，我都会把卖200万的房子都看一遍，虽然买哪都不确定，但不是区位好的就一定占优势，一定是偏重于综合性的。我家里的亲戚要投资，他在上海。他投资房产第一个问题就问我，是买三环还是四环，因为四环以内的房子能买到1.2万，他觉得非常的便宜，他没有这个地域的概念，所以我觉得一些外来人口的到来，让人们把对南城的认识改变了。而且未来15年之内，GDP会增长，经济发展也很快，实际上城市化越快，它对人的吸附能力越强。而且北京今年还有一个奥运会，其实奥运城市综合经济发展是必然的一个结果，所以如果按照这样的发展，如果按照整个城市大的国际化都市人口来讲，其实北京和上海的人口远不如东京、汉城、香港。所以还是有拓展的空间的，我觉得如果我们南城交通的变化，再加上城市化的发展，还有外来人口对南城区位劣势慢慢变淡的话，我觉得会好起来。

胡总：

我们现在做的是鸿坤理想城，以前用过的是瑞海新城，还有一个叫部落城，今年年初开始叫鸿坤理想城，在产品打造上有一定价格上的提升。我本身比较有幸，在北京东南西北都做过项目，在万通的时候，像西边的万泉新新家园。还有东边的沿海赛洛城，现在到南城做鸿坤理想城。对于这四个城区、四个方向，其实每个人做事的时候，有一个通用的规律，就是他总觉得自己现在做的事情是对的，可能在这个之前或者是之后，对于现在所做的这个事情可能多会有另外一个角度的研判。其实这个就跟结婚一样，若干年以后对方都觉得有很多人比自己强，其实人总会这么去做事情。我们在做东南西北这四个城区的时候，我现在感觉南城是最好的。

那么北京将来城市摊大饼式的发展，或者是郊区城市化的一个发展趋势，北京将来可能有发展前景的一个是向东、一个是向南。像现在燕郊的房子，今天咱们不是讨论东区，燕郊的房子卖的非常好，这个就是城市发展的一个方向。向南的房子也卖的非常好，大家的项目也都不成问题。虽然我是做房地产的，可能60%的时间在说本行业的话，40%可能说一些相关行业的话，但其实房地产的发展是依赖产业发展的。所以像西边，就是原来做万泉的时候，为什么所谓的高档住宅在这里非常好？它依赖中关村、依赖高校。高科技的产业和高等教育给当地的市场带来的影响力，这是各个行业同时联动的关系是非常明显的。东边是像CBD的周边，甚至是几平方里或者是几十平方里，我说这个产业部仅仅是生产制造业，包括金融产业、包括服务业，尤其在北京，是以第三产业为主。这里所带来的区域经济，这种产业影响非常大。所以南城怎么了？南城其实不是缺好项目，而是缺好的产业。或者是说产业经济在北京的东南西北城相对来说，南城发展比较滞后一点。所以你到南城之后，你看到的就是大红门、西红门，相对来说这个特色就差一些，它既没有像中关村这样的高科技密集的地方，也没有像顺义生产制造业带动区域的发展，有的时候你看一个北京现代这么一个汽车生产制造业，它带来顺义周边相关产业，包括房地产这种拉动力是非常强的，南城真的是数不出太多的特色产业来，所以我们总是说南城的客源在哪？就在我们周边。因为我们还做一些配套，就是让大家在我们的项目里能够安居乐业。

那么对于南城，有这么几个特点：因为以前的产业经济发展比较薄弱一些，它给产业经济后续发展带来很大的空间，也就是升值的潜力或者是未来升值的空间。而我们在做事情的时候，第一是总觉得现在做的事情是对的，第二个过了若干年以后总觉得以前做的事情是后悔的。就是价值认定的时候没有一定的超前性，而总是在价值的认定上是放马后炮。如果世界上有10%以上的人有这种前瞻性的话，我觉得这个世界也不是现在这个样子了，因为现在毕竟既有前瞻性，而且形成财富巨人的是少数，所以我觉得通过市场的成熟，大家对于区域价值的判断，应该要以前瞻性为一个前提。而且中国处在这么一个发展的阶段，经济远没有到一个成熟的阶段，还处于起步中，就跟我们现在看到的环线北京销售表一样，总是处在调整的过程，它既不是一个单边的上扬，也不是一个单边的调整，总是波段调整的。有的月份是正的，有的月份是负的，有的会大一些、有的会小一些。这是不成熟的经济发展的初始阶段所必然呈现出来的状态，我本人是很反对对房价的预测，因为房价未来是涨还是跌，我们不是算命的，凭感性判断去判断房价是很愚蠢的，其实应该是像指数院按数据和研究的成果来论证，这样才会有科学的依据。目前我认为向南发展的潜质比较大。

第二因为之前发展比较薄弱，后期发展的时候，给你留下了很多的东西。比如说我们的项目就有一个很大的星海公园。因为我们的地拿的比较早，土地成本比较低，那么既然成本比较低，我们就会拿出相当大的一块地来做一些城市需要的东西，就是你每天在切身生活当中会体会到，除了上班，你下班以后文化、娱乐、休闲各个方面觉得怎么样，鸿坤理想城就是注重分析你在城市里生活的各个元素，然后不仅做住宅，不做睡城，做的一定是按照城市人类群居生活的特征，聚会、聊天、吃饭、娱乐、唱歌、购物、看电影等等，就是各种各样生活的元素，所以我们在南城的项目还是注重城市的开发，每个项目的规模都是在百万左右，鸿坤理想城做完以后就是200多万，所以我们要按照大盘、按照城市的机理来开发，未来我们也提出了北京的城市会东移、会南移，因为北京就是按照这种新的模式去做，我们要把这种大规模的项目，做成一种城市的副中心。所以你像南城、南站、北京新国际机场的选址，基本上没有人敢说往西、往北选，肯定是往南选，不是在固安就是在廊坊，所以新的北京国际机场，这种南边的选址对于整个城市经济的发展，对于它的产业发展，比如说亦庄，新的工业开发区示范性比较强，所以现在在固安、各个地方会有新的工业园区会出来。所以它的产业基地发展比较慢、比较晚，但是未来会比其他几个城区要强，包括城市的中心的居住元素也不会次于其他的城区，所以南城应该是北京最有发展的一个区域，所以现在做的事情是对的，是最好的。

主持人：

这位是来自上海的一家代理机构的林总，中信的很多项目都是他们在做。我对你这个项目也非常的好奇，准备怎么个做法？然后跟大家交流一下。

林总：

很高兴过来跟大家一起交流，今天一起沟通三个问题，一是市场大势，二是南城认知，三是中信城项目情况。首先简单介绍一下我们公司，因为总部是在上海，所以大家可能都不太了解。我们公司叫上海天启&开启机构，现在也是全国布局，是一家全国性的公司，包括东北的长春、沈阳、大连，长三角的南京、苏锡常、宁波等，珠三角区域的中山、东莞等都有项目或分公司。各地都有参与的比较知名的项目，如长春净月潭千亩别墅大盘中信城；如东莞中信森林湖项目也是当地很知名的一个千亩别墅大盘；还有中信东莞凯旋城，也是当地很知名的高档公寓豪宅。长三角是我们重点布局区域，比如宁波，我们做雅戈尔的项目做的比较好，因为雅戈尔是当地的开发商，品牌非常好，当地客户也很认可。钱湖比华利是我们参与的雅戈尔比较知名的东钱湖高档别墅项目，是当地的价格领头羊，取得了良好的价值利润和市场口碑。我们公司有几个特点：第一个就是做大盘比较多，做城市运营比较多。第二个豪宅做的比较多。第三个就是有自己独特的一套经过实践检验的理论体系，在国内来讲还是比较有实力的。我们有一个战略研究院，包括市场中心、产品中心有自己的规划设计院、商业中心和策划中心，技术实力非常的集中，因此在前期策划咨询方面的技术水平和模式运作上一直走在业内前列。第四个就是有多个营销事业部及广告创作中心，所以销售和广告也是重点去打造的，并在多个项目上创造了销售奇迹。北京中信城项目我们也是跟踪了好几年，大家对这个项目可能也都比较关注和了解。经过开发商的努力，现在这个项目终于正式启动了，我们也是感到非常的高兴。

目前市场大势我个人觉得可以从政府、开发商、客户和投机商等四个角度来看。首先政府是不会希望房价大跌，那样会对整个经济有不利影响，所以会尽量控制。即使价格下降也是希望平稳的降，北京基本不会像东莞、深圳那样的直线下降。其次从开发商来讲，也不希望降，哪怕是价格低一些，有一些调整和回落，都是正常的，但是要保证一定的去化量，这样资金链就不会断，也有利于行业的正常发展。再就是客户角度是希望价格降一些，去年市场的确大涨了一把，部分区域价格有些偏离正常价值轨道。通过政府调控措施的执行，造成现在观望气氛比较浓厚，实际上就是一种市场信心的不足。像2007年那样的高价格还是有大量客户购房，说明大家是买涨不买跌，所以从客户的心理来说我们也能理解。当然目前有些城市的房地产价格的确有些大大超出了购房能力，也需要适当的回落和调整，恢复市场信心是比较关键的一环。最后对于投机商来讲，这是难得的“机遇”。中国的外汇储备已经达到1.8万亿了，包括石油也已经是140美元了，石油价格放开对中国经济和房价还是有较大影响的。还有对冲基金，在背后起到推波助澜的作用，破坏性也非常大，国外几次金融危机都与对冲基金的投机有关，这部分的热钱肯定会有很大一部分是投机的钱。还有人民币升值压力非常大。因此中国目前的经济走势尚不明朗，国内外多种因素平衡处理的结果如何会直接影响到经济走势和房地产形势。现在很多人说对目前整个经济态势发展看不懂，我们也是一样，多因素犬牙交错比较复杂。但是从整个层面来讲，尤其是北京是属于一级核心城市，不像深圳，包括人口构成也是有其独特性，因此北京应该不会大跌，我个人对北京还是有一定的信心，当然价格的回落随着资金链的绷紧还是有比较大可能的，尤其是奥运会后会是比较敏感的一个时期。市场可能会像股市一样会有一些振荡，但是你说大跌还是不太可能，毕竟房地产牵连的产业链较多，对经济的影响很大，各方力量均不希望市场崩盘。因此我对后市还是非常看好，可能是有一段时间调整和回落，个别区域可能会比较严重一些，但是经过一段时间比如半年或一年的调整，整个趋势还是平稳前进的。

现在说到南城，我在北京已经待了四个月了，之前在天津待了三年，对北京和南城也有一定的了解，南城是整个北京市的价格洼地。同样是北京的三环，但价格比较低，这是南城的第一个印象。第二就是外地客源比较多，南城很多楼盘的外地客源占了50%以上，因为外地客源没有北京人先天的认识，他们觉得这个地域是可以接受的，性价比很高。比如上海以前也是这样，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，但是现在浦东的价值已经翻天覆地了。观念是可以转变的。我们之前提出一个很重要的概念就是要颠覆城市认知，翻转南城印象，因此要一定通过中信城项目的规模品质把这个传统认知给转换过来，这是我们很重要的一个策划思想。还有就是北京的拆迁早已经由就地还迁变成异地还迁，同时南城很多项目的品质也有了较大的提升，因此好的楼盘是能够做到客源置换和区域换血的。第三个特点是区域存在较多大盘，对板块有较大影响力，起到领头羊的作用，这也是中信城的板块价值使命。比如万年花城这样一个大盘，对当地市场还是有足够影响力的。我们前段时间研究过昆明在滇池旁边的三个大盘，其中一个是360多万平方米的大盘，基本3年左右的时间就销售完毕，销售速度是非常震撼的。这三个楼盘定位各有不同，也减少了互相竞争的压力。一个是卖高端一点的，一年能去化30多万平方米；一个是定位中端，一年去化60多万平方米；一个是相对定位低一些的楼盘，一年能去化约130多万平方米。象这样的区域超级大盘，对板块有着决定性的作用。因此这样的影响力大盘做好了，对区域的价值会起到很大的提升作用。因此一定时期内，南城大盘的品质高低将在一定程度上决定南城的价值。

价格低对于南城来讲可能说是优势，但也可以说是劣势。那么南城怎么做起来？需要在坐的各位一起努力，通过楼盘的品质提升改善南城面貌。因为我们公司做了很多大盘，所以总结下来感觉利用大盘的规模影响力来转变版块印象是策划非常重要的一步。我个人觉得一个板块有四种价值：一是基础价值。就是基本上大多数楼盘都会达到的一个基础价格，主要体现在区域价格差上。第二个就是市场价值，随着市场的好坏价格也随着波动。第三个是城市价值。城市价值靠什么？靠三个东西：一个是靠市政。比如说奥运会加一个鸟巢以及水立方等，整个价值就起来了。第二是靠产业。这个也非常重要，CBD为什么对周边价值带动这么大？就是有很多公司的集聚，金融街也是这样，会带来很多高素质的人口，那么人口导入以后会促进房地产市场的快速发展。第三是靠交通。南城有一个南站，会成为重要的交通枢纽，但是这个可能会弱一些，因为很多是流动人口。但是毕竟会对南城有良好的促进作用。城市价值就是靠市政配套、靠产业、靠交通来做支撑，南城以后市政和交通也会大大改善，比如地铁等交通的陆续开通。第四个是产品价值。其实市场好的时候，可能什么产品都好卖。但是市场不好的时候，产品的品质和性价比越高，就会卖的越好，产品竞争力会显得非常重要。在整个板块里面，价值要靠政府投入，但是在目前南城没有较大引擎作用的市政配套介入的情况下，要靠我们各位开发商、策划商等一起努力去把产品做好，通过项目价值提升来提升板块价值，这样的话整个南城板块价值才会得到很大的提升。

对于南城后续的发展，我个人觉得还是很有信心的。北京一条长安街，导致南北界限非常明显。但是整个发展趋势肯定是环线价值无差异，尤其是二环内，当然其中会有一些点比较弱，是价格洼地，但是发展到一定阶段以后，价格差异就会大大缩小。北京现在区域价值和价格是不太正常的，像东二环与南二环价格就差异很大，以后会看环线价值，而不是像现在这样东西南北差异这么大，尤其是在二环内。上海就是很好的例子，市中心内环线内价格基本无差异，北京将来的发展趋势中按环线判断价值将是非常重要的一个要素，二环的价格不可能永远那么低，不可能差那么多。中信城项目离天安门广场约2.1公里，还是非常近的，因此高价值的基础底蕴还是存在支撑的，这么大规模体量的项目应该有信心做到高价值，二环内其他区域人家能卖三四万，如果我们好好挖掘和整合，也是能够达到这样的价格高度的。往南肯定是北京发展的重要方向之一。往西是有山阻挡，而东边已经发展相对比较完善了，所以我们对南城的未来还是很有信心，觉得价格跳升空间还是比较大的。现在整个板块和市场还是缺少整合，相对价值差异比较大，正因为如此我们的机会也就很大，可以进行板块升级和价值提升。

后面给大家介绍一下我们这个项目，中信城项目目前正在操作当中。鉴于项目的超大规模，因此对南边市场和板块的影响还是比较大的，中信城项目有很多的优势：1、稀缺性。因为二环以内这么大的项目已经没有了，小项目也已经非常少。以后基本上也不批二环以内的住宅用地了。2、规模性。目前南城没有什么超强集聚力的产业集群，我们一定要通过大盘运动来带动板块价值提升。3、从中信的品牌和实力来讲，中信在其他城市做的楼盘一般都是高档定位和大盘运动，对高价值楼盘和大盘运动操作有着较为丰富的经验，因此我们也是很有信心。4、我们会做一些产品创新，不断提升产品品质，为高端定位不断加入新鲜血液，提升居住品质。虽然这个项目也会有一些规划等方面的限制，但是同时也有很多优势，包括里面多处文物古迹如康有为故居等，以及十几棵古树，年长的有300年树龄，包括20多万平米的大型商业中心等，都是项目的优势资源，是别的项目所不具备的。我们公司做产品创新和研究比较擅长，而北京对限高比较严格，容积率偏大的情况下户型设计就会存在很大的难度，因此在户型创新上相对比南方弱一些，但是对好的户型和高品质产品还是非常认可的。比如星河湾刚出来的时候，大家对其立面风格都不是很认可，但是做出来以后的品质感和园林实景还是蛮震撼的，最终也受到了客户的认可。南北方的项目都有一些优点，我们希望结合起来做，扬长避短。包括我们这个项目也会做一个大型商业中心，我个人觉得商业对整个版块的价值提升还是非常重要的，比如说新光天地，包括国瑞城周边的新世界、万达的商业广场等等对其周边的住宅的价值提升还是起了非常大的作用。中信城项目是定位于高品质楼盘的，因此可能后面的价格也要争取达到三万、四万甚至更高，我们就是要利用这样一个超级大盘的规模、产品品质以及价格提升来颠覆这个区域的传统认知。我们也会不断努力，有幸参与这么好的项目肯定希望能够运作好，我们也很有信心，虽然现在市场不是特别好，但是我个人觉得市场不好的时候也会有受到客户认可的高品质楼盘出现旺销，我们争取做到无论处于何种市场状况，都能经受住市场和客户的考验，真正打造出一个高品质的内城规模大盘。谢谢！

胡总：

南城最大的特点就是生活成本比较低，因为它主要是批发性的商业，所以给周边带来的生活成本就比较低。

马弢：

我们是首创置业的，因为没有南城的项目，我们来纯粹是学习的。因为我以前在代理行也做过很长时间，也做过一些南城的项目，刚才在座的开发商都是在南城做，所以说到南城的发展，有几个：第一个状况就是政府的导向性不是太强。当时说奥运的项目差点放到南城了，现在看起来如果奥运的项目放在南城的话，南北会平衡很多。我自己住在亚运村那边，感觉不平衡还是非常大的。因为现在首创其他的城市项目比较多，比如说去沈阳、成都都能深深的体会到这个政府的导向性作用非常的明显。成都也有这样的问题，我们成都在建设路有一个项目，原来在成都是属于价格洼地，但是后来我们和龙湖等三家房地产公司把那个地方推起来了。还有一个就是大型项目扎堆的聚集效应，对一个区域的推动力我觉得是非常重要的。所以现在我去看南城的话，目前为止比较缺少这两部分，无论是产业、市政、交通等等，还有新的国际机场选在南城的话，是非常好的利好消息。第二个就是缺少大盘。现在大盘非常少，就是缺少大牌和大型项目的推动，所以以外人来看，现在的确是这种状况。但是这个市场是不断发展的，可能现在这种市场的情况不是很好，至于发展的进程，房地产这块不好说，就看政府怎么样去推动了。

一个非常利好的东西就是南城应该有大量的地，在土地供应量来看，南城从二环一直到五环之间，这个大面积的地是非常多的，这种开发应该是未来几年的热点，我觉得这个应该是非常有信心的。我是很希望南城更好的发展。

主持人：

首创也没有在南城拿地的想法？

马涛：

我们之前也看过一些，在大兴、亦庄我们都看过，我们不排斥南城。但是的确没有一些特别好的项目，所以我们也就没有太多的机会去做，我们现在偏东和偏西比较多。但是我觉得南城是一个非常好的发展方向，而且还有像中信、中海这么多好公司。

主持人：

我觉得今天我们对南城聊的比较透，具体对大家来说最直接的一个数字也会比较关心，就是说希望对南城或者是对政府，对这个区域呼吁一些什么可能对整个南城这个形象拉升会有帮助。比如说从你们操盘中的感受，可能我们会有一些传达的权力，就是跟政府交流的机会。就是大家觉得对南城有哪些关键点，或者是希望它改善的？或者是能够共同来把这个区域拉升的几个关键点在哪？我们以后试图就南城的一些问题，就是颠覆城市形象，怎么颠覆或者是可以从哪几个地方入手颠覆这边的形象，我们简单的聊聊。

刁总：

南城我们有两个项目，我在二环也有朋友，在三环、四环也有朋友，我们希望大家一起把这个环境维护好，一起把项目做好。

章总：

其实刚才我很同意大家的分析，就是城市的价值从几个方面体现：现在产业发展不能由我们去定，那么我们在南城也感觉到南城这几年的变化，但是这个地区变化跟政府导向性有关，但是政府没有把更大的区域放到这个地方，比如说奥运。现在一个是机场，还有一个是在南苑，原来有一块政府的预留地，要说从南四环外这边还是有很大的空间去改进，现在南城是缺政府部门，现在是一些批发商或者是一些个体企业，就是好多外地人在那边。所以说南城缺乏政府机构，比如说中央单位什么的。其实之前我们的项目是想打擦边球，我们是想做成办公项目的，但是后来还是做成了住宅，南城金融、办公区域环境都很好，其实在这方面来讲，对一些政府机构或者是大的一些部门行业，办公的地方设在这个地方，也会带动南城的发展。

马总：

我觉得第一还是政府导向性的问题，我觉得政府可以多投入一些市政，现在交通只是暂时改变了一下。另外一个我觉得像大的开发商，不管是中海、中信、建工、城建，大的开发商现在都进来了，我觉得大家合起来，让南城的价值传递出去，是我第二个想呼吁的。第三个，就是有一些部门，像金融、购物、服务什么的，除了政府引导，我们开发商自身也可以引导。其实我们现在大家都在做这些配套设施，也都是在南城做贡献。但是政府能不能支持，需要政府部门来呼吁，但是眼前我们要把我们自己的这块做好。

章总：

宋家庄应该是刘家窑往南，现在也在变化，5号线到那里以后，周边还有万科什么的，现在的发展本身也是政府的性质，原来化工厂什么的，也是保留大的工业用地转换成一个住宅用地，还有南城的人口和人口素质方面，都在进行改革和提升。所以也要让政府看到南城的变化，希望政府要给予更多的重视。

主持人：

介绍一下刚刚到的这位陈总，原来是在交大，后来投身到我们房地产业。现在请您谈谈您对南城的感觉，怎么颠覆南城的印象呢？

陈总：

对不起我迟到了，刚下飞机听到有这么一个事就过来了。我觉得南城用这么四句话讲吧：1、是城市中央仅留下的一块城市资源，东边没了、西边是政府官员，北边是奥运发展，所以这样一块土地资源未来价值空间非常大。2、目前还是一个价格低谷。相对来说都比较低，这个跟东边和北边的比，受奥运的拉动没有那么强。3、南城正在改变中，第一次可能把南城和整个城市有所联系，以前南城和北京还是有一点割裂的，我小的时候住在东城，住了十几年，其实我没过前三门大街，我也不知道为什么没有出过，那么现在不一样了，现在是连接起来了。4、我觉得南城的发展还是有较大的不确定性。一方面是向好的发展，一方面是问题确实存在。没有看到像奥运、中关村、CBD这样的大型的项目或者是产业发展计划在南城的近郊地区发展，因为远的都到亦庄了，有很多的不确定性。

今天想向在座的同行请教请教，就是整个奥运前后，全国的房市不太好，大家对楼市走势怎么判断？就是想听听大家的一些判断。刚才听到您说共同维护版块的价值，您这方面有什么高见？

刁总：

今年可能中海这边会更致力于南城的发展，这个会更多一些。而且我们的产品跟你们的产品有很大的相通性，后期的产品档次会比较高。

主持人：

我们觉得政策有一些区隔性，那么保障性的金融和税收政策跟市场化区隔开，是我们下一步要呼吁的。但是具体市场化还得靠开发商自己运作，自己把自己的产品做好，真正从紧的金融性政策放开的趋势基本不太可能，现在对整个开发商该救谁还是关键，我们从那天会议上很明显的感觉到，整个金融体系跟整个研究体系都不一样。冯仑当时说的也很开心，他无所谓。他说我的商业很好，房地产是住宅加商业，不要说住宅不好，就是房地产不好，他现在可以这样说，因为他都是商业嘛。很多表述的观点，的确在那里真正是可以感觉到各种利益集团的博弈。我想我们今天交流就到这儿，非常谢谢各位智慧的贡献。

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