房屋质量缺损评估报告的出台使我们有规可循

——访金利安房地产评估有限公司副总龙佳宜和张涛

金利安房地产评估有限公司副总裁龙佳宜

金利安房地产评估有限公司副总裁张涛

搜房评估：近日，北京市建委和北京市高级人民法院明确表态，依据规定做出的《房屋质量缺损评估报告》可在法庭上作为证据使用。可能，我们普通老百姓还不太明白这个规定的具体意思，那么龙总您能为我们说说这个缺损评估的具体含义吗？

龙总：房屋缺损评估是针对房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求而产生的房屋质量缺陷，并对由此所造成的房地产经济价值的降低或减损进行评估。房屋质量缺陷的类型可分为修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。对于不同类型的房屋质量缺陷需要采用不同的评估方法和评估流程。通常因房屋质量缺陷产生房屋结构隐患的房屋，需由质量鉴定部门去进行质量检验，出具质量检验结果，判断房屋质量缺陷是可修复还是不可修复的。根据检验报告，对可修复的质量缺陷各方当事人、设计院、施工单位或评估公司可采取不同方的方式制定修复方案，评估公司一般采用成本法结合市场比较法确定缺损评估值；对于不可修复的质量缺陷，评估公司通常采用资本化法和价差法确定缺损评估值。
    房屋缺损评估所涉及的评估业务基本上都带有房屋经济上纠纷，如果缺乏相关专业知识，当事人双方往往很难达成一致意见，即使有些案件上诉到法院等相关部门，由于缺乏有力的说服证据，司法部门的处理也往往会较为棘手。特别是购房之后没多久，出现各种各样的问题，那么对于这样的投诉，政府主管部门处理起来很头痛，即使涉及的价值不算很大，但是对于业主来说都是很难接受的损失。所以在此背景上北京市建委找到了中国房地产估价协会的柴强博士，并委托柴博士与北京房地产土地估价协会，及一些具有相关资质的评估机构坐下来一起商量和研究一下这个缺损评估的制定方案，其中“金利安房产咨询评估有限公司”就是参与制定规程的机构之一。
    后来经过研究大家发现，首先要了解质量损坏产生的原因和损害的程度，这需要房屋质量鉴定部门去检验房屋质量引起的原因，在此基础之上，请具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案，据此我们评估机构再去做质损产生影响的价值评估。《房屋质量缺陷损失评估规程》中的房屋质量缺陷没有提到不可抗力引起的质量缺陷，例如大灾地震这些引起的不可修复质量缺损，涉及到灾后重建，这其实已经突破了我们质量缺陷的评估范围，我们主要是针对于可修复的房屋质量缺损进行评估！我们前段时间也作了一些缺损房屋评估，就是一些可修复的，比如房屋漏水、墙皮脱落、地板裂缝。这些可修复的质量缺损，通常有达成一致的修复方案。

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