“继续上涨”还是“平淡收场” 专家论沪楼市

复旦大学房地产研究中心主任华伟教授

供需格局未变

中国的房地产市场存在很大争议，但我认为供需格局没有发生根本的改变，而是预期有所变化，整个宏观经济面临着滞胀的风险。就房地产行业而言，如果当年是上海感冒全国吃药的话，那么现在是宏观经济感冒房地产吃药。

3年前我做过预测，说房地产要涨，冒了个天下之大不韪。今天我公开说，当前上海的房价不但不会跌而且还是中国楼市的“定海神针”。我的判断很简单，房地产相关政策要调整分配格局很难，但情况又非常紧急，一些非常措施应该会陆续出台。

中国的汇率受制于特殊的国情，短期内不可能大幅提升，未来三年不可能完成财政收入转型即高度依赖流转税，再加上两年过渡期，至少五年之内，外资存在着强劲的人民币升值预期，资本流入是不可避免的。

为什么房地产政策会有所松动？这跟中央领导对国情的认识、对风险的把握有重大关系。全面紧缩银根让国内的企业普遍缺钱，剩下只有外资可以进入中国的房地产开发领域。有了这五年的安全期，越是从紧，外资越是中意中国房地产市场。

房价三年内一定会涨

中国的房价远未到掉头的时候，上海作为最后的堡垒，不会倒下。上海的房价会波动，但是绝对还没有出现一面倒的下降共识。中国国情、行业规则在支撑着房价上涨，中央政府本身也不希望房价大跌，更不希望房价涨快了引发固有的矛盾。我不认为中国的房地产市场缺乏需求和市场前景，尤其政府不允许把最后的一道门槛踩烂，所以当前的期望是不跌也不能快涨。同时以上海为代表的长三角的房价形成一个涨跌参半的良性市场预期，可能是政府最乐意看到的。

热钱买房子不会直接导致CPI、PPI上升，因此可以适当吸引大量的过剩资金进入存量物业，让存量房为一手房分流资金压力。可以适当放松外方收购存量房以及非住宅物业，为过剩资金 “泄洪”。

上海房市可能稳中有进

保底限高是一个政策底限。今年按季度分配贷款保证了房价不可能全面开花，但一定是梯度开放，热点轮动。上海市中心的房子越来越稀缺，托底以后，接下来是防涨，上海政府调控的压力是非常大的。

今年银根应该会逐步地小规模放松，但不会全面开放房地产个贷，而下半年可能会适度松绑。二手房交易经过三个月左右会随着预期回转而加大成交量。另外大量中小企业破产造成民间信用危机必然会激化很多社会矛盾，所以对中小企业的经营性贷款一定会在最近几个月出台很猛的刺激政策以及个人创业政策。当这几项措施都落实的时候，可以考虑房地产市场复苏速度问题，我对当前的政策预期不乐观，因为中小企业既然停工就难以复工，人民币该升值还得升，银根也不能立刻全面放松，下面要考虑如何提高中国的内需，强化中国城市居民的消费能力。

我对中国的房地产市场充满信心，三年是钻石期，六年是黄金期。所以我不认为中国楼市现在到了拐点。其他行业发生了方方面面的问题，反而为房地产业提前回暖提供了一个比较好的宏观环境。我认为要投资还是投上海，要投资10月份之前投，要卖房10月份之后卖，这样的收益还是比较可观的。

一手房成交“两头热、中间冷”

上海中原地产副总经理唐振东

上海中原目前代理了16个一手房新盘，今年4月底前整体销售形势都不错。但是随着国家信贷政策的调整，原来预测的一波上涨行情并未出现，再加上地震的影响，目前市场观望气氛比较浓重。房地产市场的主要购买力还是来自中产阶层的改善需求。但目前不少人由于投资股票而被套牢，另一方面他们也在估量未来总体的经济趋势。这些因素都使得他们对于购买房产变得犹豫，这种消费预期的变化使得市场停滞；另一个现象是近期油价上涨。我认为远郊一些低品质物业在近期会出现下跌。

现在大家比较普遍的想法是现金为王，也是观望气氛带来的严重后果。我判断，未来半年到一年内改善性需求会继续减少，而真正的豪宅和中低端的刚性需求则仍能保持较好的成交，也就是 “两头热、中间冷”。

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