叶檀：小产权房合法化困难重重 但迟早会解禁

小产权房能否合法争议已久，从目前来看，如果我国的土地制度不变，小产权房没有突破瓶颈的可能。

国土资源部执法局副局长郭宝平7月8日在京介绍，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交国务院，提出初步政策：新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。

在这三项原则中，我们看不到小产权房松绑的可能，外界所谓松绑，不过是处理历史遗留问题的另一种说法。

小产权房破冰传言甚多，大多让人空欢喜一场。北京发改委6月的一份文件引发了人们对小产权法合法化的遐想。日前，北京市发改委发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。由于社会上将此解读为小产权房解禁，北京市发改委固定资产投资处相关负责人不得不澄清：上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房，即小产权房，《意见》里的相关规定均是针对北京“绿化隔离地区建设”而言的。这是特殊案例，绝不意味着有关方面会放开小产权房。绿隔新村中的农民自住房，经过正规审批程序建设的，拥有合法的产权证，与只由乡镇政府发证书，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不予备案的农民在宅基地上自建出售的房屋有本质区别。这些新村实际上是征用农村土地、开发商开发、国土房管局备案的大产权房。

虽然困难重重，但小产权房解禁是迟早的事。

小产权房解禁意味着目前国有土地制度瓦解，征用农村集体土地为国有性质后才能开发投入市场，在土地市场，政府是主要定价者。一旦小产权房解禁，农民宅基地流入市场，农村宅基地的流转权由市场定价，农民直接参与农村土地分配，土地利益链条将完全拆散重新组合。

据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%-30%，企业占40%-50%，村级组织占25%-30%，农民仅占5%-10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1／10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1／5。从积极意义上看，小产权房解禁让农民进入了土地资产渠道，分享土地收益，减少城市化过程中的贫民，从整体上减少了社会成本。

小产权房解禁还可以促进农村土地集约化，耕地减少与土地需求的增加是中国社会的主要矛盾。而去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区成都、重庆试图解开这一死结，突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。川、渝一直在低调探索。早在去年12月份，成都已经制订《成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区实施总体方案(草案)》中规定，今后在成都试验区内，集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位，可以进入土地有形市场公开出让，并可申请办理土地使用权登记，宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。重庆也将宅基地流转、集约使用作为土地制度与新农村建设的突破口之一。

学界和实业界并不是一片反对之声。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房，并且为之出谋划策。

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