整购物业回报率下降 外资加速"渗入"开发环节

7月17日，嘉德置地有关人士透露，嘉德认购了一项名为Raffles City China Fund的私人资本运营基金50%的股份，该项基金规模为10亿美元，用以投资在中国内地的商业地产，到今年底规模将增至13亿美元。

据悉，该基金计划收购Raffles City（来福士广场及办公楼项目）在上海的55.9%的股权，以及另外三个位于北京、成都和杭州的在建的Raffles City项目的100%股权。

值得关注的是，除嘉德置地外，这一基金其余股份均被亚洲、欧洲和北美的金融机构和养老基金认购。

“外资依然活跃并看好上海楼市，类似来福士广场这样的商业地产项目，作为成熟物业风险很小，更容易受到海外退休基金的青睐。”DTZ戴德梁行投资部董事叶建成表示。

抛盘导致更多外资进入上海

5月中旬，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场，接盘的是美国投资基金“亚太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”。而紧随其后，卓越金融集团以11亿元向黑石集团出售了上海长寿商业广场。

“事实上，市场的调整期虽会造成外资抛售的假象，但是接盘的也是外资”，在叶建成看来，“抛盘导致的是越来越多的外资进入上海这个市场，预计今年整年的收购交易总金额将是上半年的一倍。”DTZ戴德梁行提供的一份数据显示，今年上半年，外资在上海完成的整体收购交易金额约达到97亿元，高力国际7月中旬刚刚发布的《上海房地产市场2008上半年回顾及下半年展望》报告也指出，上半年在沪成交的11个大宗物业中，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88％，是2007年全年成交额的61％。

“最受投资者青睐的仍是高端住宅及写字楼项目，占到总投资额的90％。”高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙透露。

投资热点将转向地产开发

按照张小龙的说法，一些海外投资机构正在渗透到内地房地产产业链条的前端，也就是开发环节。“2008年下半年的投资热点中，外资投资机构将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。”而非只着眼于先前的倾向于对成熟项目的收购。

具体而言，类似机构会根据资金来源不同，在不同阶段介入房产开发项目中。“有的本身拥有地产开发部门，先行介入项目的开发阶段，取得高额回报；建成后再将项目转卖给旗下基金”，张小龙说，“或者会引入退休基金等只要求项目长期稳定回报，但对收益要求不高的机构。”而发生上述变化的原因，在于目前内地投资市场的竞争，正令投资收益率不断下降。

“2003年、2004年期间外资投资已建成的物业项目一般毛收益率在11%左右，净收益率在7%~8%之间，而目前这种投资行为的毛收益率下降到7.3%，净收益率仅6%左右。”张小龙指出，“但境外投资者如果参与到项目的前期开发中，项目开发阶段回报率则可达到20%以上。”另一方面，国内开发商由于受宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外的资金支持。

世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰告诉记者，在“限外”的政策环境下，境外投资者已经学会“多管齐下”：一是寻找具有离岸股权结构的物业，来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，今年上半年上海楼市的外资收购案中，97%均来自离岸交易；二是寻找与本土开发商合作，扮演投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益。

不过，万砺峰也认为，尽管备案审批权下放，但并不代表政府会放松对外商投资中国房地产业的限制。因此，外资在土地市场上直接拿地尚不可能。虽然当下一些资金紧张或其他原因的公司纷纷转让土地，但外资仍不会成为二级土地市场的接盘主力。

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