80%的居民无力购买住房？房地产救市断不能行

时下出现了要政府对房地产进行救市的呼声，大概指向的事实是个别城市如深圳房价出现了较大的下跌，一些购房者选择了停止支付按揭款，还有一些城市出现了房产的滞销，成交量有所萎缩，不复当年漏夜排队抢购的盛况。

我猜度所谓救市，无非就是希望政府出台一些政策来制止房价的下跌。政府出台公共政策，首先得问政策目的是什么。在我国，房地产是一个关涉民生的行业，基本目的是保障民众能够获得可供居住的住房，在目前住房保障体系严重不健全的事实之下，房地产市场承担了让民众获得基本住房保障的功能。但与之相关的事实是，80%的居民根本无力购买必要的住房。既然住房是民生必需品，那么在一个均衡的市场里，努力工作的民众应该有支付能力购买住房，就像绝大多数居民应该有能力购买粮食、蔬菜等生活必需品一样，而剩下的低收入阶层也应该有渠道获得相对低水平的保障性住房。如果80%的居民无力购买住房，只能说明现在的房地产价格太高了，至少是远远高于了均衡市场里的价格。

如此一来，与房地产有关的公共政策目的就只能是定位于将房价降下来，直到绝大多数居民买得起住房为止。与这一政策目的相适应的公共政策手段，也就只能是加大低价位的保障性住房供给，进而拉低平均的房价，让部分相对的高收入阶层能够买得起商品房。因此，所谓救市完全多余，恰恰相反，房价下跌正好契合了调控房地产市场的政策目标。

目前一些断供个案报道显示的事实是，深圳一些握有大量物业的投资者不愿意还贷。可以设问，当初这些投资者无论是在什么价位买进的住房，应该都对自己的支付能力有足够的信心，才会选择向银行融资的。尤其是购买自住房的家庭，无不是精打细算才决定向银行巨额按揭的。在收入水平并没有下降时，房价的涨跌其实都不会影响其支付能力，因为这不会导致每月支付的按揭款比以前更高。选择断供，只能有三种解释：其一是收入状况恶化无力还款，其二是有钱但不愿意还款，其三是原本就是指望房价不断上涨而随时脱手求现的，即原本就没打算长期按揭下去。倘若真要“救市”，只能对第一类购房者进行救助。对于第二类、第三类购房者，银行当然可以将他们送上法庭，对他们的违约行为进行无限追索。后两类购房者，我们俗称其为炒房客，其目的就是赌房价的上涨而后脱手获利。我其实更愿意称呼他们为买房企业家，对这些敢于直面市场风险的企业家来说，房价的涨跌应该都在他们的意料之中，房价下跌是他们必须面对的市场风险，当然不在公共政策应该救助的范围之类。

一种颇为骇人听闻的说法是，房价下跌乃至大范围的断供，会形成类似美国次级债一样的金融危机，进而引发宏观经济衰退。如今开办按揭业务的银行全部都是商业银行，倘若断供者众，无非是这些商业银行形成了一些坏账而已。这只是一个财富转移和重新分配的过程，与银行的坏账相对应的，是财富转移到了高价位售房者手中，这一群体包括开发商和精明的投资者，而财富本身并没有毁灭。以为如此就会引发大面积的金融危机，实在是低估我们这些银行家的风险控制能力了。目前个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款总余额为10%左右，只有以最高价位入市的购房者在房价下跌三成以上，才会有激励选择断供，这占贷款总余额比例是微不足道的，单单因房价的波动根本不会引发像样的信用危机，呼吁救市的专家们真是多虑了。

温家宝总理已经指出，今年是中国经济最困难的一年，困难在于通胀率居高不下，宏观政策的首要目的是遏制通胀，任何救市措施都只会加剧物价上涨从而背离这一宏观目标。

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