房涨价原因之一 误入歧途的楼市营销

如果真要探讨房价猛涨的背后因素，所谓的楼市营销显然也应该算作“罪魁祸首”之一！

以武汉去年的市场为例，层出不穷的“营销功法”刺激了价格不正常上扬。其间，既有“客户积累”、“VIP卡发放”、“片区新闻炒作”、“开盘摇号”这些尚属正常范畴的做法，也有“捂盘不开制造稀缺”、“开盘雇人排队”、“虚假成交制造热销”等违规的手段，虽然这些营销手段有的为人做不齿，但从大多数企业角度来看，能够为项目带来“立杆见影”量价齐升的营销，就是成功的,值得推崇的！

这些营销手段，长期来看，有透支企业和项目价值之嫌，损害市场健康发展，产生负面的社会效益，但无奈，如同那些满天飞的医药广告一般，整个社会对于营销效果缺乏权威、有效的监管和评价体系，指望企业自律营销行为是不现实的。

相反，项目出现类如“星夜排队”、“开盘砸场”等社会群体事件，却往往被视作营销大获成功的标志，试想，在此示范和评价体系下，所有人都想吃“快餐”，如何会“浪费”时间和精力去探讨和经营持久效力的营销策略。

当前市场转折，企业重视营销程度有加，投入翻番，但短期而言，没有前期营销积累，置业者恐怕断难认同脉脉深情、语重心长类的关怀性质的营销，换句话说，可能出现无功而返的营销阵痛期。显然，这是不可避免的，也预示着楼市营销不可能短期内赢得“叫好又叫座“的票房佳绩。

勿庸置疑，武汉楼市营销缺乏积累也缺乏创新，大多数购房者能够感受到的营销，除了铺天盖地的广告和隔三差五的看房车外，能留下深刻印象实属凤毛麟角。

造成这种局面，既与武汉楼市地段属性依然是核心因素有关，与本地市民的文化认知和接受方式有关，也与前几年市场景气对于营销认同缺乏有关，还如网络普及对于传统营销手段的限制和延展作用，如何在社会阶层分化和信息多元时代寻求有效客户群体，如何准确提炼项目和企业核心要素提高针对置业者的有效诉求，等等一切，都在渐变中产生新的机遇，对营销者自身能力和观念也提出挑战。

随着近两年诸多调控政策发生“化学反应”，楼市遭遇资金和土地的双重围困，市场销售全局性低迷，此刻，营销再次被提到前台，所谓的楼市“营销年”也就应运而生。 从过去几个月看，既有针对项目的万科”青年置业计划“，恒 大首席豪宅的广告轰炸，静安上城的看房赠送"全家桶“，也有针对企业营销的，如福星惠誉的群星怀旧经典演唱会，保利地产的“信赖计划“，这是营销战略战术层面的新变化，值得肯定的发展方向。

让人更为尴尬的是，即便营销效果不好也要坚持，因为做肯定比不做强，因为只有持续发出声音，才会有更大生存的可能。不过，营销的手法虽然有成千上万，但合适的才是最好的，在产品定位差异明显，区域发展前景不同的环境下，针对项目量身定做营销策略，这是营销的基本法则，相反，如果在错误的道路上不断前进，那不是事倍功半的问题，而是徒劳无功，甚至有百害而无一益。

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