二手房交易 你是否忽略了二手房房产评估

    价格评估注意四要素

    进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：

    第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。据统计，北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、海淀、丰台，其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46％左右，而这些区域的二手房价也同样最高。例如交易量最大的朝阳区，在商圈比较成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易价格约在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他区域高出将近1000元每平方米。同时由于该区域公司及商务场所比较集中，这里的租赁市场也十分活跃，二居室每月租价1800元以上，还处于供不应求状态。非常明显，这些地段的二手房价受区域的带动更加明显。

    第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3％，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5％；小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％。

    第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20／25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即10年×（－2％）＝－20％。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2％；二层为0；三四层为2％；五层为1％；顶层为－2％。高层：一层为－3％；二层为－2％；三层为－1％；四五层为0；六层及六层以上为1％；顶层为－3％；本套房屋应该是＋1％。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2％；西向为－1％；北向－2％，因此这套房屋应该是－1％。重点中小学区：＋15％。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

    第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％、第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。

特别推荐

• 更多>>