高门槛锁死维修金 商品房维修金使用率仅0.1%

今年入夏以来频繁的雨水，让在北京美丽园小区拥有两套住房的董先生头痛不已。因为两套住房一直漏雨，他找了开发商、物业和业委会等相关方，却一直无果。和他一样，美丽园小区26号楼和36号楼的其他居民也面临着同样问题。物业方面提出方案要求动用专项维修资金进行大修，由于得不到法定业主人数支持，方案被迫搁置。双方僵持不下，是否动用专项维修资金悬而不绝。

维修资金申请受阻

美丽园小区一期和二期住宅都出现了较严重的房屋漏雨问题，但住宅专项维修资金至今没使用过。该小区的业主委员雷女士告诉《市场报》记者，从去年开始，小区业主委员会就开始依法向主管部门(即北京市建委专项维修资金办公室)提出请求，申请列支住宅专项维修资金用于修复房屋，却被该部门拒绝，理由是通常情况下，多层住宅屋顶的设计要求为10年不需要大修，故住房维修资金自小区建成起10年后方可动用。而美丽园小区一期建成于2001年，二期建成于2002年，均不到此期限。无奈的业主们去找开发商，但由于美丽园小区一期、二期均已超过开发商承诺的5年保修期，开发商都已撤离，因此也拒绝承担维护房屋的支出。

记者了解到，除了年限的规定外，动用住宅维修专项资金的更大难题在于取得业主的认可。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，在住宅专项维修资金未划转业主大会管理的情况下(即由专项维修资金管理办公室代管情况下)，要使用住宅专项维修资金就须由物业提出维修和更新、改造的建议，只有该资金列支范围内占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过物业提出的建议(俗称双2/3)，才可以实施使用方案。而美丽园小区申请该资金的最大障碍就在于，物业提出的维修方案得不到占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主的同意。那么，“双2/3”的法定人数为何如此难以达到呢？

“大修”小修”分歧大

据记者了解，正常程序是，当住宅需要维修时，物业服务企业根据维修和更新改造项目提出建议，雇用维保公司实施工程。经法定业主人数认可后向相关部门申请列支专项维修资金。同时需要建委下属的房屋安全检测机构出据房屋质量检测报告。但现实的矛盾是，许多业主认为物业提出的维修方案并不可信，因此对是否该动用专项维修资金，难取得一致意见。

针对美丽园小区26号楼和36号楼部分住宅发生漏水的状况，物业提出，房顶漏水可能是由其它地方渗过来的。为了保障住宅的安全，必须把整个楼面挑开进行“大修”，而“大修”意味着要动用专项维修资金。但一些业主们认为物业的“大修”方案根本没有必要。业主们表示，物业很有可能扩大维修方案，因为“小修”的费用已经包含在业主们缴纳的物业费里，如果仅对漏水的部分进行局部修理，物业就要承担这笔费用。“维保公司更加希望大修，接大工程赚钱就多，扩大工程对他们有利”，有业主说的很直接。

中国人民大学“城市社区治理体制创新”课题组负责人孙龙博士对《市场报》记者表示，现有的规范性文件中对物业日常维护房屋的范围和专项维修资金维修的范围规定得过泛，其细致程度远远不足以指导物业的房屋维护活动和专项维修资金的使用活动。这种法律规定的模糊性，在房屋维护的资金使用问题上给物业和业主之间留下了博弈的空间。

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