高门槛锁死维修金 商品房维修金使用率仅0.1%

“双2/3” 门槛难逾越

按照规定，住宅专项维修资金除在房屋灭失的情况下，是不能返还业主的。那么是什么原因致使业主不愿动用专项维修资金？美丽园的一些住户向记者表示，不仅物业无法让人信任，业委会也不让人放心。“业委会去监督物业，谁来监督业委会？业委会委托其他机构去鉴定物业的方案也不一定就可信，其中还可能有猫腻”。

孙龙博士认为，尽管《住宅专项维修资金管理办法》考虑到了“谁使用，谁受益”的原则，但由于维修资金相对于可能需要维修的项目来说是相当有限的，没有直接受到房屋质量问题困扰的业主，就不愿动用这笔资金。法规规定的“双2/3”的投票区域过大，囊括居民数量过多，这使其共同利益不甚明晰，致使方案通过的可能性很小。

孙龙博士给《市场报》记者算了一笔账：在一个购买时6000元/平方米的小区内，每户交存专项维修基金按15000元来计算，一个有20户的单元就有30万元左右的资金。假设该单元只有一部电梯，电梯的平均使用寿命是8至10年，造价通常要10万元以上，加上安装等费用通常要达到15万元。也就是说，专项维修资金的总量不足够保障每个单元换两次以上的电梯。所以业主在使用该资金时是必然有所顾虑的。而各个单元设施的使用、保养情况各不相同，如果一个单元更换电梯或维修其他设施的决定需要在含有多个单元的全楼表决，其通过率可想而知。

相关制度亟需完善

雷女士无奈的表示，“业委会在申请动用专项维修资金维修漏雨房屋过程中遇到很多困难，最主要的就是鉴定和取得业主投票的问题。”现实情况是，建委下属的检测机构仅负责出据房屋损坏情况的检验报告，而不能提供维修方案；物业负责提出维修方案，但并没有义务根据房屋安全检验报告修订维修方案。如果维修方案和房屋检验报告相距甚远，维修资金将无法动用，房屋修缮也将陷入困局。

根据北京市建设委员会最新统计，自2000年2月开始至今年6月，本市已累计归集商品住房住宅专项维修资金金额超过171亿元，但累计支用维修资金仅1800余万元，使用率仅为0.1%。专项维修资金难申请，无法有效利用问题非常普遍。无疑，美丽园的案例具有样本意义。

有律师认为，破解专项维修资金使用困局，就必须加强法律法规的明确规定，明确区分各个项目损坏的情况和相应的属于物业日常维护以及属于专项维修资金维修的范围，并在工程验收和账目审核上加强法律监管，实现明码标价和账目的透明化。此外，为减少业主对被提出维修资金挪作他用的顾虑，可以考虑委托一个中立的第三方来监督全过程。

事实上，新的《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》实施后，原先在实际执行过程中出现的问题从制度上得到了解决。但新规在解决资金安全，规范管理主体和使用主体的行为的同时，又带来了专项维修资金的的使用问题。孙龙博士指出，在专项维修资金的安全得到保障的情况下，我们应该进一步关注如何合理地使用它。这也是下一阶段社区建设中面临的重要课题。(记者 张子瑞实习生 程盈琪)

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