三里屯SOHO均价近5万1平 散售热卖商业存疑惑

７月１９日，ＳＯＨＯ中国旗下的三里屯ＳＯＨＯ项目正式开盘，该公司对外宣称，一周预售签约额达４３．５亿元，销售均价超过４．９万元每平方米，而且买家１００％都是国内客户，其中四成左右是购买过ＳＯＨＯ产品的老客户。此次开盘销售的是三里屯ＳＯＨＯ的商业和写字楼部分。

至于为什么三里屯ＳＯＨＯ能够逆市热销，公司总裁潘石屹概括了三点：一是国内高通胀持续存在的预期下，缺少稳妥投资渠道的投资者把购买优质地段的优质房产作为投资的首选；二是三里屯ＳＯＨＯ的地段独一无二，在北京三环内房子供应量趋近于零的现实情况下，它一定会受到投资者的青睐；三是当今的产品一旦成为大规模、同质化的产品就丧失了高价值，三里屯ＳＯＨＯ可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品，它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性。

专家的思考

然而，记者采访的商业地产专家却认为，就算三里屯ＳＯＨＯ的商业物业销售火暴也不能保证其日后的经营特别是运作模式一定能成功。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎在接受中国经济时报记者采访时认为，太古、世茂、首开、ＳＯＨＯ中国都在三里屯地区进行商业地产开发建设，这一地区商业的延续性将不可避免地中断，业种业态面临升级。原来传统的涉外、休闲、娱乐商业与现在开发的商业物业在档次、规模上有很大的差距。三里屯地区功能定位的转变使原来的消费者流失，新的消费群体和热点集聚在这里需要一定的时间。

商业地产开发商卖的就是前景，赚的是ＢＴ（创意）的钱，并不是为业主来定位的，特别是作为专业的、特殊的商业地产开发商，ＳＯＨＯ中国更不靠租金赚钱，甚至有业内论者称其采取的商业模式是“一卖了之”，透支商业未来的利润；而商业物业的投资者则面临着现实问题，那就是商铺能不能租出去，或自主经营能否有人流、能否赢利，因此他们可能有一个亏损期或养商期。

他说，三里屯地区重新打造升级后的商业同样面临着新旧客群的转换期和养商期。办公、居住、商业混合式的城市商业理念是国际流行的做法，休闲、商业一体化也是现在通行的做法，但这需要一定的时间积累和付出才能形成。如建外ＳＯＨＯ分几期开发，长期是工地，它的商业氛围的形成用了较长时间。因此商业物业的投资者可能要忍受相当一段时间的亏损期。

当然，三里屯ＳＯＨＯ的地段是不错的，将来会成为区域商业中心，具有升值潜力。过去，潘石屹也为了业主的招商做出了很大努力，包括为业主招商推广做宣传，因为这关系到他以后商业项目的销售。而且潘石屹现在也注意规避商铺开发面积过大的风险，把整个项目拆成街销售。

据业内人士介绍，北京四环线上每一个节点上都有几十万平方米的商业项目，２００７年北京商业地产放量达到６００万平方米，已经有众多的购物中心和综合百货开业，竞争白热化。三里屯ＳＯＨＯ等商业地产项目是几年前商铺还十分热销、赚钱时候定的，到现在多到过剩的程度。因此，招商难成为商业地产普遍面临的问题。

北京思源经纪总公司副总经理叶箴在接受中国经济时报记者采访时表示，三里屯项目的未来前景取决于其区域的整体定位及其能否与原生地已有格局形成有机融合。相较于周边功能定位明确且成熟的区域，三里屯尚处于城市价值体系中的洼地状态。此次集中放量必然导致一定时期内的供大于求，并且会依住宅、休闲娱乐、写字楼、商业等功能顺序逐步建立与周边板块的关联度，能否最终形成相生相长的生态格局将决定三里屯板块到底会有什么样的明天。在城市发展综合利好的助力下，包括三里屯板块在内，一场全面的东部大国际化升级当为可见的前景。

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