二手房网络交易系统：“透明空间”里雾里看花

街头的一家房屋中介所。摄影/记者 陈飞

继杭州等内地大城市之后，乌鲁木齐于2008年4月1日试水“二手房网络交易系统”。然而，这一旨在遏止二手房交易中存在的欺诈、中介赚差价、假按揭和漏税等顽疾的“透明空间”，却未遂人愿而交易惨淡，新措施“水土不服”，还是其先天就有“残缺”？业内专家认为，追求透明公正本不该完全依靠“技术上”的程序透明。

据了解，自4月1日乌鲁木齐推出二手房网络交易系统以来，不少乌鲁木齐市房产中介机构业绩均不理想，部分中介一个月仅有一笔业务，而且毁约率普遍比以往高。

缘何不到一个季度时间，各界寄予厚望的网络交易系统遭遇如此“尴尬”？

主管部门给予的解释是二手房实行网络交易系统在乌鲁木齐尚有“不习惯”和“需要适应”的地方。由于消费习惯和消费理念的相对落后，很多买房、卖房者对网络交易保持谨慎距离。

市场观察家则认为这种局面主要还是房产中介以往非正常经营积累下的“信任危机”。房产中介市场向来弥漫“黑中介”的阴影，“以为通过网络挂牌、网上交易就能全部清理门户，答案是否定的”。

据乌鲁木齐市房产交易中心介绍，二手房网络交易系统的核心部分是三个“必须”。一是所有要参与交易的房屋必须到网络上备案挂牌；二是受委托的中介机构和担保公司必须具有相关部门认定的资质，房地产经纪从业人员必须是房地产经纪从业资格的专业人员；三是买卖合同必须网上备案并打印，方可成为税务、银行部门办理相关手续的凭据，手工合同无效。

而大多数买卖双方认为“手工合同无效”才是真正的“硬杠杠”，“只有网络上打印的买卖合同才能最后完成房屋过户手续，只要有这一条其余的则是富有弹性的”。

打算在中心城区买一套二手房的蔡先生说：“仔细研究网络交易系统的要求，再看看实际的操作过程，事实上，90%以上是传统交易模式，只有手工合同无效这条是硬的。”

此种观点得到业内人士尹文超的认同，她进一步解释说，网上备案的房屋信息，尤其是价格信息不一定是都是真实的，因为交易双方要规避税收成本，一般都是报低价格；而要求中介机构有资质和从业人员须是房地产专业人员则基本落空。“乌鲁木齐有成千上万的房产经纪人，只有100多人具有全国房地产经纪人资格证，而且这其中很多人都是将证件出租出去，本人并不做房产居间业务。”

某房屋中介负责人坦言：“大多数交易仍然是在网络之外进行，网上挂牌只是为了最后能打印买卖合同，该不透明仍不透明。”

乌鲁木齐市统计局的调查显示，房地产市场存在隐性垄断。由于二手房市场掌控大量房源信息，处于垄断地位，他们并非没有房源，而是压着不肯出手，买房人无法掌握真实的市场价格，导致价格体系失真。

乌鲁木齐市房产交易中心信息科科长林育齐介绍，近年来，乌鲁木齐市二手房交易市场十分活跃，但同时存在许多问题。当前群众面临的主要难题一是二手房买卖难，二是二手房贷款难，三是供求信息不对称。

林育齐说，要解决二手房市场“不透明”的顽疾，主要在于营造公开、透明、真实的市场环境，然而“透明”的市场环境不能单单依靠技术上的规范；如果只有技术上的规范而没有实质内容的规定，这种“透明”就有流于“形式”之嫌。

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