中期“报喜”过去时 房地产未来业绩增长堪忧

7月以来，房地产上市公司相继公布2008年中期业绩预告，其中预增、扭亏等“报喜”的公司占比接近80%；且预增的公司中，半数以上净利润增幅超过100%。

业内专家指出，由于预售和结算之间的时间差，现在房地产公司的中报业绩，其实是对去年高额预售账款实行结转的体现；因此，靓丽的中期业绩属于“过去时”，难以掩盖行业调整的压力；而今年以来市场销售持续低迷，房地产公司未来的业绩增长堪忧。

预收账款保障今年业绩

据Wind资讯的数据统计，截至7月21日，共有37家房地产上市公司公布了2008年中期业绩预告，其中有21家预增，7家扭亏，1家续盈。

保利地产(600048)、华发股份(600325)、万通地产(600246)等12家地产上市公司预增幅度在100%以上。绵世股份(000609)、上实发展(600748)、绿景地产(000502)等3家公司预告的中期净利润增幅更是超过了500%。

长城证券行业研究员刘昆指出，去年房地产市场火热，房地产公司获得的高额预售款，基本可以保障今年全年的业绩。Wind资讯统计显示，今年一季度，70家房地产上市公司的预收账款总额达919.04亿元，是2007年营业收入的64.4%。

而今年上半年，房地产龙头企业的销售尚保持平稳。万科(000002)上半年累计实现房屋销售面积265.8万平米，同比增长15%；实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%。从各月的成交情况来看，除了3月份公司主动加大推盘而取得了较好的业绩以外，其后几个月的销售情况与市场整体形势相符。

 
保利地产在今年1至6月实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。国信证券方焱预计，受益于去年和今年上半年销售的良好表现，保利地产全年净利润将同比增长80%以上。

调整影响逐渐显现

对于房地产企业明后年的业绩增长，目前市场普遍不太乐观。国金证券曹旭特指出，国房景气指数已经连续7个月环比回落，并于今年6月首次出现同比回落；房地产业整体调整正在逐步显露，这将对行业未来的增长产生负面影响。

国家统计局最近公布的数据显示，6月份，“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。

其中，资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，同比回落2.03点；土地开发面积分类指数为96.69，比5月份上升0.27点，同比下降1.37点。房屋施工面积分类指数为106.33，比5月份回落0.42点，同比上升1.01点。商品房空置面积分类指数为107.60，比5月份回落1.36点，同比上升1.69点。

光大证券赵强表示，今年上半年，全国住宅市场出现普遍性的调整，主要城市一手房的成交面积同比下滑幅度在30%-60%之间，平均降幅约为47%。因此，大多数上市公司今明两年的盈利预测有必要做一定幅度的向下修正。

6月份的销售数据则进一步凸显房地产市场“量缩价滞”的特征；长城证券的研究报告指出，6月份，上海、杭州、深圳、广州、武汉、重庆等地住宅成交量较5月明显萎缩，环比大幅下滑15%-40%，而同比的情况是下降35%-50%。在传统的5月销售旺季过去后，6月份全国楼市在观望中成交情况进一步恶化。

该报告同时预计，在当前的经济环境下，大规模放松货币信贷的可能性不大；而今年三季度全国大中城市房价同比指数还将进一步下跌。

万科6月的销售数据也透露出市场压力增大的“利空”信号。当月，公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38.0%和22.8%。这是万科继今年5月后，第二次出现销售面积同比下降(5月份销售面积同比下降5.5%)，而且下滑幅度也明显加大。 （林喆）（来源：中国证券报）

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