浦东三林板块08年下半年市场走势与应对研讨会

——新情势下市场机遇与挑战

研讨会现场

中国指数研究院资深分析师宋会雍：宏观环境来看08年上半年，劳动力成本的提高、全球食品和能源价格的普遍上涨,以及由于美国等主要经济体的经济风险引致的对中国的资金输入,将使得国内的通货膨胀压力在短期内难以得到缓解, 资金持有的明显负利率进一步凸显包括房地产在内的资产的保值增值性.为防止通货膨胀,央行对流动性过剩的调控主要采取了加息措施。2008年由于中美利率差的扩大,央行暂未使用加息工具,而采取了提高存款准备金率和加大公开市场操作力度等方式,其中存款准备金率快速提升。国内信贷的紧缩对房地产企业的资金链产生了显著影响,对个人房屋贷款也产生了一定影响,并进一步引起了购房者心态和预期的变化.

经济的快速增长引来了大量的外汇资金流入,大家从右边的图表可以看到，截至4月末，中国的外汇储备已经增加到1.76万亿美元。这个数字实际上已经超过了世界主要7大工业国（包括美国、日本等发达国家简称G7）的总和。外汇储备过多，会导致央行为了购买外汇而投入的人民币过多，增大通货膨胀风险，削弱了货币政策的调控能力。

从结构来看，2008年1季度国家外汇储备增长1539亿美元,同期贸易顺差为414亿美元,实际利用外资(FDI)金额为274亿美元,后两者相加为680亿美元,这意味着外汇储备中尚有数百亿美元新增外汇储备不知来源,可以估计这其中有不少的投机资本.从目前的实际利用外资情况来看。主要有以下几个人特点：第一是金额的迅速增长，第二是结构的变化, 1季度外商投资企业数量和FDI的固定资产投资比例显著下降。另外就是来源的变化, 1季度前10位国家和地区占据了FDI对华总投资数量的87.89%,其中位居前两位的香港和英属维尔京群岛均为金融监管松散的避税港型离岸金融中心,在FDI中占比达62.1%。总体来说，外资进入中国的规模和速度都在加快,且热钱化的趋向更加明显。而近两年来，外资在华投向主要集中在股市、房市、能源和粮食四大市场领域,这将进一步加大房地产市场,尤其是开放城市高端房产的资金密集程度.

第二部分讲就是2008年上半年,全国商品房投资额仍在高位运行,增幅明显.1-5月份共完成商品房投资额9519.28亿元,同比增长31.95%，加快4.4 个百分点。

土地市场的交易依然较为活跃。2008年1-5月份，全国土地购置面积和开发面积分别同比增长13.68%、4.30%，比较活跃。

今年1-5月份，全国商品房竣工面积1。3 亿平方米，销售面积1.9亿平方米，。总的来看，供应仍显不足，但相比去年同期，供需差距有所缩小，同时竣工面积增幅高于销售面积增幅。全国商品房销售均价（销售总额/销售面积）3992 元/平方米，同比增长4.7%，房价涨幅增速放缓明显。

下面讲一讲重点城市，先看北京：进入08年，北京商品住宅的交易量波动比较大，价格进入下行通道，那么从，2月份甚至达到了近两三年来的最低点，虽然此后楼市有所反弹，但由于供求双方博弈仍然处于胶着状态，同比和环比增幅波动前行，市场回暖尚未可期。就房价而言，1-5月各月交易价格同比涨幅和环比涨幅逐渐趋缓，房价步入下行通道。楼市成交低迷，房价温和震荡

从月度数据上看，今年头5个月上海商品住宅成交同比增幅大幅下降，环比数据3月份异常攀升后悄然回落。上海房价5月增长幅度较4月有所放缓，整个1到5月份房价变化幅度明显，房价依旧处在一个温和震荡的环境之中。

楼市成交低迷，房价温和震荡

下面看一下上海，从月度数据上看，今年头5个月上海商品住宅成交同比增幅大幅下降，环比数据3月份异常攀升后悄然回落。上海房价5月增长幅度较4月有所放缓，整个1到5月份房价变化幅度明显，房价依旧处在一个温和震荡的环境之中。

成交有回暖迹象，房价下跌明显

深圳在商品住宅成交量在07年9月份开始出现萎缩，目前又处在上升的过程中，5月环比4月继续增长了15.31%，出现回暖迹象。深圳房价从去年8月份开始快速回落，同比增幅下降显著，环比增幅目前已基本启稳，预计下半年房价下降空间不大。

武汉商品住宅市场成交量在经历了较长的萎缩期后，在08年3月开始逐渐回暖，其中在08年5月成交环比涨幅显著。武汉的房价在去年10月以前一直表现比较平稳，于11月达到峰值，之后受调控政策的影响，在08年3月触底后反弹，同比和环比增幅都有所放大。预计随着需求的释放和供应的逐步减少，房价仍有小幅上涨的空间

自去年9月以后，重庆的商品住宅成交一直在低位徘徊，市场观望气氛浓厚。进入08年3月以后市场需求逐步回升，成交面积持续上涨。重庆房价从去年4月开始一路上扬，在08年1月达到峰值，随后几个月表现比较平稳，上涨势头有所减弱。

根据中房指数系统数据显示，5月份，十城市住宅价格指数涨跌互现。北京、广州、深圳、杭州、成都五城市环比小幅下降，分别下降0.22%、0.18%、0.52%、0.50%和0.74%，下降幅度均在1%以内，变化不大。其他五城市环比上涨，其中武汉涨幅最大，为0.81%，天津次之，为0.64%，上海、重庆、南京三城市上涨幅度分别为0.24%、0.25%和0.38%,各城市变化幅度均较小

虽然中国仍处于加速城市化进程阶段，房地产市场长期向好，但国内外环境的变化和房价涨幅与收入涨幅之间的偏离，使得房地产市场存在短期调整的可能。

2008年上半年,中国经济继续保持两位数增长.但随着国内外经济形势的变化,也给房地产市场增加了诸多不确定性

一方面成本拉动和资本输入双重影响的国内物价上涨和资金持有负利率的趋势没有改变,房地产作为优质资产的保值增值功能凸显;

另一方面,由于央行实行从紧货币政策,频繁提高存款准备金率并加大公开市场操作冻结流动性,也使得房地产企业的资金链受到严重考验,并进一步影响到了购房者的心理预期,导致2008年至今房地产市场多少呈现胶着状态.

2008年上半年，受到国内外经济环境的影响，全国房地产市场销售情况明显趋缓。主要城市基本呈现价增量减的态势，个别城市出现了价格回调，这种回调是否会成为普遍有待于下半年主要经济指标的观察,但信贷收紧和销售回款不力双重作用无疑加重了房地产企业的资金负担.

中国指数研究院上海分院成果运用总监夏杰：感谢宋会雍的精彩发言。

三林板块近两年发展很快，区域楼市的价格也取得了较大的提升。根据中国房地产指数系统中国指数研究院监测分析结果，2007年8-10月份三林板块典型住宅价格指数从1186点跃升至1393点，超过2007年1-7月份的提高幅度。进入2008年，三林板块典型住宅价格指数继续增长，但增速有所放缓；4、5月份典型住宅价格指数均为1508点，区域市场已进入相对稳定阶段。从开发企业的角度来说，四个典型项目的开发企业均为品牌开发商，相互间实力以万科为首，金地和大华略次之。从上海范围内的市场号召力来看，大华相对金地略占上风。

从项目角度来看，大华锦绣华城作为超级大盘，产品复合性强，社区内部配套较为完备，且项目容积率较低，绿化率及整体规划特色突出；万科新里程配套起点较高，住宅产业新技术初步应用，技术含量较高；金色雅筑产品紧凑、精装修标准较高，但社区内部配套相对较弱；金地湾流域项目产品类别丰富，设计特色鲜明。

从区域角度来看，北蔡与三林板块类似性较强：北蔡板块能相对三林能更多地接受陆家嘴辐射影响，但三林则更多的受世博板块辐射，两个板块区域因素对比不相上下。就项目周边区域而言，大华锦绣华城经过多年的成长，成熟度相对略高；万科新里程周边市政建设起点较高，推进速度很快，未来前景较为看好；金色雅筑与金地湾流域区域因素要略为逊色一些，但金地湾流域紧邻三林公园，并被两条自然河流环绕，区域因素增色不少。三林地区的目前的成交情况比较良好，新推出的项目去化速度都比较快，特别是在过年前后。是因为产品还是比较稀缺，使板块能够取得了这样比较好的一个认购态势，现在是否还能继续也是我们今天想和各位交流的，主要是想了解一下各个企业对下半年走势的看法。

浦发博园专案经理王彬

夏杰：万科这样一个大规模、大品牌企业事实上也受到了宏观调控很大的影响。

王彬：如果说万科金色雅筑全部销售完毕的话，那在他到了下半年之后，他的KPI指标就可以达到一个比较理想的水平，企业压力会相对小得多。

夏杰：从那个价格的走势来看，总体来说走势还是比较平稳，主要是由于各环线间的成交面积比重的不同造成了价格的相对拨动。从成交量上来看，今年相比07年同期出现了明显的下降，从前几个月来看，总体表现于去年有所下降，但落差不大。3月份成交量达到了180万方，与去年同期基本持平。但4月份又出现了一个比较明显的下滑，特别是到了五六月份，实际上对企业的资金的回流造成了比较大的压力。

新聚仁投资咨询部总监杜丰

杜丰：量缩这一块应该大家不管是从数据上还是很直接的感觉上一已经证实了，不用过多地去阐释这一块，在整个的市场没有出现反转的情况下，从量上缩这只能是一个趋势，到08年底都是这样一个趋势。但是价上我觉得如果没有恶意竞争的这一块的话，没有一个大幅度的降价出现的话，价格基本看平，甚至不排除在年底出现上升的情况，但是这一块还是需要关注。价格上我不是说没有跌的可能，只是在区域市场上这一块需要看大家之间的一个动作，包括尤其是万科这一块。对于整个销售上，我们前面大致也沟通了一下，包括第一批的湾流域这一块，我们开的都是大户型这一块的，包括双拼，相对于区域市场也是属于高端的项目，我在这里也不用讳言，我们开的价格是31000以上，包括大平层，超过区域市场的均价这一块，整个前期的销售尤其是别墅这一块，开盘的当天达到了70%以上这样的一个销售率，对未来整个的这一块，万科他可能有很多小户型，我们很多产品强烈的一些特色和万科是不同的，包括即使万科再进一步下探的情况，我们定位的客户群还是有细分的区别的，相对来讲我们的九十以下是属于舒适型的，并且附加值比较高，所有的东西我们也做了详细的对比，包括方案出来之后我们同策这边也有接触到过整个前期的方案，其实他的附加值这一块的价值可能你不能拿来常规的市场售价来对比，因此从未来的表面上的售价未必，可能我们从看数字的时候，比如我们统计上海房地产每月成交价格，他可能跟供应的结构有关他可能这个时候成交的是高端的项目比较多，他这个月的价格比较高，你不能说这个月房价一下暴涨，同样从三林区域也存在这样一个状况，由于大家产品线的不同，由于更多的没有像万科的压力那么大，我们知道万科在闵行、马桥那边有大体量的公寓要不要进行集中上市，他可能整个客源这一块的话，我还有一点和你有不同的认识，他不一定会让步说不降价，万科只一块还是蛮难讲的，所以今天来也特别想听一听万科的同仁是怎么讲的，他们对市场的影响还是蛮大的但是从我们前面沟通下来，包括金地自身，首先对产品有信心其次那我们不回避市场成交量萎缩，这是没有办法的，我们再去粉饰也没有意义。但是我们发现一个好的趋势就是，我们看08年的开工竣工新建的数字，可能在零九年的时候上海的供应量会有减少，这里面可能牵涉到一些开发商对市场的预期不好，他可能开一部分，或者是这样一些要素在里面，如果是这样在零八年下半年，就像电视里面说的那样：经济形势现在的压力状况下是不会偏向房地产行业（出台专门的利好政策），中央政府现在在政策上是要扶植宏观经济的平稳发展，因为现在的经济是偏紧的，偏冷的，未来他是要往上走的，这一块不排除它的经济、货币政策在零八年底或零九年针对全国宏观经济会有一个放松，这样对房地产行业也是利好的，这样的话零八年他是涨还是跌不是那么重要，相反倒是要看零九年。如果我们看好零九年的，我觉得零八年大家完全可以不说"抱团取暖",或者说你的资金压力不是很大的时候，完全可以正常去销售你的产品，这个市场也是比较健康的，这个时候个人来说我可能不赞成万科的这样一个行为，当然各个企业有他自己的个性的要求，比如说浦发他的对资金的要求不大，对产品、对未来有信心我完全可以平卖。

夏杰：从零八年一月份，从成交量来说，跟去年同期来比是比较明显的下滑，对不同的企业也会面对不同的情况。像浦发来说，可能企业所面临的资金压力并不是那么紧张，所以对当前的市场局面依然可以从容应对；但对于像万科的这样一种情况，可能就不是那么乐观，可能销售压力会更大一些。

杜丰：客观实事求是地讲，08年的下半年供应的压力尤其是在三林区域的可能会大一些，确实有些盘是新盘上市，扣掉去化掉的还剩下这么多，确实会出现供应量很大，这是对的。但是我们仔细分析存量可以发现，实际上他的产品是不同的，别墅这一块来讲他的客户是非常改善的、高端的。当然价格是非常重要的一个要素，但是他这样的客户，对未来的稀缺性，你说湾流域以双拼为主的两面临河两河一湾的这个概念，这种环境在未来就没有了。然后他这种大面宽、短进深的这种别墅在区域市场里面有很多数据比较包括附加值，别墅客户他会考虑我的这种预算在未来在这个位置还能不能买这样的房子，买不到了，再有钱以也会只能买二手房了，加上税的因素，加上房价上涨的因素，价格就抬上去了。别墅的客户和公寓的客户在考虑产品、地段包括客户自己的心理等方面的因素还是有很大的不同的。我们对别墅这一块尤其是金地湾流域自己还是很有信心的，包括价格，数量在第一批开盘的时候已经印证了这一点，还可以往上看。

夏杰：大华的产品在设计过程中综合形式比较强的，它的客户群体也呈现了比较明确的错层现象，那么这种客户错位现象是个案还是有代表性的问题？

杜丰：万科和金地实际上都是错开了占据了不同的市场层面，确实是你的总价大小这一块刚性的，包括贷款的考虑，你的产品必须非常有特色，你确实超越市场，没有了，像湾流域这样推出大平层的户型，市场都是没有的。一百二三十，一百多一点的是有的，这是市场上最主流的大家有理由来买的，可以选择的比较多的。但是这种大面积的是很少的，我觉得大华的是个案现象，包括现在的 70、90政策出来，大家在推产品做方案的时候都会考虑的，不会像大华这样遇到这样的问题。

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