房地产危机逐渐转移 房价疯涨代价是三方皆输

开发商：

向“猪坚强”学习

去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁

房地产是一个需要大量资金流支持的行业，一旦资金流面临断裂的风险，其对于房地产业的影响不啻于一次八级强震，开发商也将面临“巧妇难为无米之炊”的窘境。面临窘境，开发商们该何去何从？

日前，在无锡举办的2008中国房地产高峰论坛上，万通集团董事长冯仑略带调侃地表示，目前的情势下，地产大腕们都要学习地震中被埋36天仍奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来。他还将目前的房地产市场现状作了恰如其分的归类。冯仑表示，开发商开始想跑是毫无疑问的。目前有三个跑的姿态，一个是“范跑跑”，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到最后，等解放军到来。“希望大家尊重范跑跑的权利，同时对他加以道德提升，他跑是为了生存，不能责怪他。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成"猪坚强"。”

作为房地产企业的董事长和在中国地产界摸爬滚打多年的资深人士，冯仑这番评论虽然有些刻薄，但是却将当前大小地产开发商心态描绘得跃然纸上。事实上，去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”。原来开发商融资几乎路路通达，现在则是处处掣肘。

“金鸡独立”的非上市房地产企业受制银行信贷趋紧，日子不太好过；那么，一边是银行信贷，一边是二级市场直接融资，“两条腿走路”的房地产类上市公司的境况又如何呢？答案是同样趋紧，即使是在市场繁荣的2007年，我们依然能从公司的财务报表中看出公司惊人的负债率。统计数据显示，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%；而从经营现金流来看，虽然部分港资地产公司偶尔也会出现现金流为负的情况，但一般是交替出现的。

内地地产上市公司则明显不同，行业产生的现金流量净额为-345.96亿元，万科-104亿元，保利-94亿元，招商-40亿元，富力-83亿元。年内以来，现金流趋紧的现状依然无力改变。从一季报的数据来看，一季度万科每股经营性现金流为-0.21元，招商地产为-1.63元，金地集团和保利地产也分别达到了-1.65元和-2.40元。

房产企业也并非“坐以待毙”的碌碌之辈，为了应对频频出台的紧缩银根的政策，品牌房企纷纷走上了上市道路。然而，内地房地产企业的上市之路并非一帆风顺。恒 大地产首次公开上市（IPO）遭搁置事件被喻为“2008年中国房地产界最具标志性的事件”。3月20日，中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确表示：“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”在上市融资的事件上，房产企业再遭重创。

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