京住宅开发总额同比攀升 高档物业被长期看好

2008年北京第二季度经济概述

截至到2008年5月，北京住宅房地产开发投资额上升到295.955亿元，同比攀升5.9%。其中普通住宅投资额同比下降7.7%，至162.285亿元；公寓和别墅投资额同比上升45.2%，至67.938亿元，升幅颇大。2008年1到5月全市住宅新开工面积为746.2万平方米，同比增长64%，其中90平米及以下住宅新开工面积为416.3万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为55.8%，较本年第一季度增长6.5%。全市住宅竣工面积344万平方米，同比下降25.2%；90平方米以下住宅竣工面积占全部住宅竣工面积的23.8%，同比提高8.1%。2008年1到5月，商品住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降48.8%，其中现房销售面积62.1万平方米，期房销售面积204.2万平方米，分别下降46.2%和49.5%。以上一系列数据表明，高档住宅物业仍然是投资者长期看好的项目，而面对广大购房者的刚性需求，90平米及以下小户型也会逐渐成为市场的主导。从销售数字看，商品住宅开发商面临流动资金短缺的风险。而公寓和别墅等高档住宅投资的增加表明普通住宅和高档住宅的市场细分更为清晰。

北京GDP增长率vs.全国GDP增长率

2008年北京第二季度中高档住宅市场状况

2008年北京第二季度供应与需求

本季内，北京中高档住宅新增供应为1686套，净吸纳量为1306套。虽然租赁市场处于租赁活动较多的旺租季度中，但吸纳量并未如预期一致展现较大的增幅。其主要原因有两点，首先,由于北京奥运会将在下个季度开幕，很多业主在本季度已大幅度提高租金，升幅与叫价超出了很多租客的预期心理价位；其次，在临近奥运及奥运期间，政府实际上收紧中国入境签证政策，令许多长期租户需要回国重新办理签证手续。因此，即使市场总体租金平均上涨，但涨幅不大。

供应

2008年第二季度，共有4个项目竣工交付，均为豪华住宅。新项目包括位于中央商务区的世界城, 位于中关村和万柳区域的御园一期和艾瑟顿国际公寓以及位于西城区的西城晶华，共为中高档住宅市场提供了1,686套的新增供应量。季内新开盘项目的数量较上个季度有所增加，据统计，有27个项目在今年二季度开盘，较去年同期下降近三倍。在27个项目中，仅有3个中档公寓，分别是位于朝阳区域的凯德品元，位于海淀区域的万泽•御河湾，以及位于东城区域的东外公馆，预计它们将在2009年底完工。

2008年第一季度北京中高档住宅存量

需求

季内，北京整体中高档住宅的吸纳量比上个季度有小幅上升。各区域较上季度都有增长，其中中关村和万柳区域、燕莎和朝阳公园区域、亚运村区域增幅最大，净吸纳量分别为302套，240套和158套。很明显，亚运村位于亚奥圈内，奥运村和奥运会主体育场都在该区域内；且在中关村和万柳区域中也有很多奥运比赛场馆，如北京大学体育馆，北京科技大学体育馆等, 故很多希望观看奥运赛事的短期租客会更倾向于选择这两个区域的公寓。

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