个人拿地，路在何方？

顾建发 上海社科院房地产研究中心副研究员

 11月1日，北京招拍挂交易市场上，实现了首例个人拿地。一个名叫“李世东”的个人，以7010万元的报价，拿下了北京丰台区成寿寺南方庄71号商业综合楼项目用地。该成交价格是挂牌起始价2.5倍，吸引了众多关注。
   
    相对于过去地产企业一统天下独拿土地的格局，个人拿地说明了什么？公众对个人拿地持何种观点？个人拿地会不会遭遇后续开发的瓶颈？
   
观点提要
   
    ●有利于降低房价，惠及拿地者个人。
   
    ●可致国有资产流失，破坏市场秩序。
   
    ●必须充分考虑：政策风险、资金风险。
   
    ●理论上可行，但实际运作很是困难。
   
经济动因  推动个人拿地
   
    李战军：相对大的房地产企业来说，个人的资金较弱，成功机会很少。
   
    因此，过去几乎都是房地产企业拿地建房，然后出售给消费者。现在出现了个人拿地，最主要的动因应该是希望降低房价吧。在市场经济中，商品流通的环节越少，利润的流失也就越少。
   
    个人直接拿地建房，肯定有利于降低房价，惠及拿地个人。
   
    顾建发：个人之所以要直接拿地，我认为可能还是利益的驱动。一般说来，个人拿地要么是建房自住，要么就是建商品房出售。
   
    如果是自建住房的话，肯定能够降低房价，缓解高房价下的经济压力。
   
    如果是建成商品房出售的话，等于是个人做起了房地产企业在做的事情，其中的利益可以预见。因此，无论是从个人降低房价还是赚取差价，都有很大的收益。
   
    张学理：个人拿地是好事。房价高涨，这可能是一部分人产生个人拿地的重要动因。
   
    通过个人拿地，可以有效降低房价，这是最重要的。在符合土地规划的前提下，个人拿地还有可能独立成户，根据个人需求来建房，满足个性化的住房需求。
   
    郦丽：个人拿地是很少的，但是这说明了不少个人、企业和房地产业有着密切的联系。
   
    他们看好房地产业的发展市场和发展势头，所以，就会有资金流向这个行业。
   
    资本的本质是追逐利润，所以，个人利用自身拥有的资本来拿地建房也是很容易理解的。
   
个人拿地  合法性存争议
   
    李战军：按照国家规定，只有具备一定资质的公司才具备拿地的资格。不同地块、不同项目对企业的资质要求也相应不同。虽然国家没有明令禁止自然人拿地，但是从实际操作来看，是不应该被允许的。个人拿地可能会侵吞国有资产，破坏市场秩序。相对而言，上海房地产市场的规范化、专业化程度更高一些。
   
    顾建发：从政策上来讲，个人拿地是不允许的，一级市场上能够拿地的只能是企业和法人。至少到目前，上海还没有出现个人拿地的先例。当然，如果只是以“个人”名义拿地，其背后可能代表的是某个企业就另当别论了。对于“李世东”这个人，很神秘，我们并不了解他的背后是否代表着公司或企业，完全有可能是一次炒作，用来吸引人眼球的。而且不同城市、不同地区对政策的解释有所不同，其中的风险不可不考虑。
   
    张学理：个人拿地到今天已经不是第一次，北京的国土资源局也声称个人拿地在政策上是允许的，自然人和法人公平竞争，具备拿地的资格。从这个意义上来看，个人拿地应该是存在一定的合理性。政策上所承担的风险，更多的是取决于地方政府，政府的态度很重要。这一点，可能在不同城市有不同的结果，而事实也证明了这一点，那就是，有的城市可以，有的城市却行不通。
   
    郦丽：我们知道，拿地的环节对房地产企业一般都有资质的限制，个人拿地在操作的规范和流程上，似乎还有待商榷。我们看到的是个人拿地这个事件，对其中的细节并不清楚。但是，有一点是毫无疑问的，那就是，房地产开发属于企业运营行为，肯定是要有具备一定资质的企业来操作的。个人拿地的时候，如果是非自用，各个方面的利弊、利益导向、手续的办理都要考虑进去才行。
   
多个瓶颈  制约个人拿地
   
    李战军：个人拿地是否合法我们已经谈了很多。说到个人拿地的制约因素，上面的政策风险就不能不考虑，而且必须要考虑。否则的话，就可能触犯法律。现在政策解释上有模糊性，但是，从长远看，国家对个人拿地这种存在争议的拿地方式的法律监管肯定会越来越规范，小产权房的叫停就是前车之鉴。
   
    顾建发：个人拿地和个人合作建房方案还有待完备。房地产开发是一个配套的系统工程。拿地的个人或者集体，他们大多并不是专业的地产人士，未必能够专业地对成立的房产公司进行规范化运作。如何保证资金使用的透明，房屋质量如何保障，房屋的楼层、朝向如何向会员分配，管理规则是否合理、小区配套如何完善，以及日后长期的物业管理等等问题都将制约着个人拿地建房的发展。
   
    张学理：作为房地产行业重要的融资渠道和资金监管渠道，银行对个人合作建房还存在诸多疑虑而不肯抛出橄榄枝。如果资金问题不能解决，这将决定着土地是否能够如期开工并进入销售阶段，否则，将超过期限就会被政府收回。除了资金来源风险、股东间的信任风险、责任分担如何实现等等很多风险都可能出现。这些可能都是拿地的个人没有深入考虑的，缺少相应的风险防御心理。
   
    我认为，个人拿地是新出现的事物，不可预期的因素很多。个人拿地已经出现，但是对个人拿地之后的建房，我还是相当质疑。
   
    郦丽：房地产开发需要的资金量大，周期长，同时还要受到市政规划的影响，单凭个人力量是无法完成的。如何把个人行为转化为企业行为，如何把资金投入到市场化、专业化的运作当中，这些都在考验着个人拿地之后能走多远。
   
个人拿地  未来尚不明朗
   
    李战军：从法律上规定，自然人应该是不具备拿地资质的。可能是由于各地对政策解读的不同，个人拿地建房出现了不同的说法。我个人的观点很鲜明，个人拿地是应该禁止的，而且随着国家法律监管的日益规范，我想，此类现象是会被完全禁止的。
   
    顾建发：我比较赞同李先生的看法。个人拿地本来就是政策所不允许的。个人拿地不符合一级市场拿地的资质，也就无所谓对地产企业产生冲击了。最重要的是，个人拿地以及拿地之后如何建房，这些在实际的操作中都存在很大的风险。
   
    张学理：我认为，关注个人拿地之后似乎比个拿地本身更重要。拿地只是第一步，整个过程还远远没有结束。按政策规定，为了开发和下一步销售，拿地后必须马上注册一家公司开发土地。这就涉及到公司运行、资金管理、融资渠道、配套设施、利益分配以及后期物业管理等一系列的实际问题。就拿“全国首例”成功“拿地”的温州个人合作建房项目为例。该项目于10月30日以正常房地产开发项目(即商品房开发模式)获得了“项目立项批复”，并将按正常程序，向社会公开销售。256名“房东”变成“股东”，且不能保证能买到自己出钱造的房，这与“自己买地、成本造价、自己消费”的初衷完全背离，个人拿地然后建房在未来的走势如何，很难说。
   
    郦丽：政府对企业拿地是有很高的资质要求的，比如说资金实力、信用实力、项目规划的能力，对企业整体实力有着综合的考量。一旦个人拿地成为普遍现象，整个房地产市场就会比较混乱，这不符合房地产行业朝着专业、规范化方向发展的趋势，应该不会遍地开花。至于个人拿地未来的走向，并不明朗，可能仍然只会以个案的形式出现。
   
相关链接  集资合作建房政策
   
    国家建设部、监察部、国土资源部三部委于2006年8月18日联合下发关于制止违规集资合作建房的通知。
   
    其中特别规定了两点：
   
    一是制止党政机关集资建房。通知要求，从即日起，我国一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房；
   
    二是集资建房禁售非供应对象。
   
    集资合作建房须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行，建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。
   
“个人拿地”各地政策一览
   
    宁波：个人“拿地”，政策上一直都是允许的，经营性用地实行招标拍卖挂牌方式出让，个人、法人公平竞争，境内外人士一视同仁。
   
    金华：允许个人拿地建房，但受让土地要求统一规划、统一建设和统一管理。
   
    温州：允许个人拿地建房，只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权。
   
    大连：市国土资源和房屋局表示，个人拿地不符合相关政策，个人集资建房应立即停止，已形成的建房存款应返还出资人。
   
    深圳：个人集资买断债务楼，房产“属性”不属于商品房，每套房子皆没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。
   
    重庆：国土局称，在重庆，目前法律并未禁止以个人名义在公开市场上拿地。只要程序合法，任何人拿地都可以。但认为理论可行，实际上不可行因素很多。
   
    北京：北京对于个人拿地从来都没有限制，完全是按照国务院55号文件来执行的，境内外符合条件的企业、个人，都可以依法参加土地竞买。

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