中国房地产指数系统上海办公室诊测上海楼市

时间：2008年7月23日

地点：钱江大厦13楼D座

陈晟：今天在座有一些是老朋友，也有一些是新朋友。最近整个房产形势比较扑朔迷离，相关部委今天上午开了一个会，各个部委的房地产专家也到场了，我也参与了其中。

最近我在杭州、深圳，特别对深圳的市场进行了调研，把一些成果跟大家分享一下。我们有一个专门的中房指数上半年上海市场总结的报告，等一会儿给到大家。

我首先对我们机构简单介绍一下。中房指数是94年创设的国家型指数，大家看到所有全国性的月报体系，一个是国房景气指数，是统计局所定的，还有一个是中房指数。

这是95年的鉴定会情况，鉴定的专家有孙尚清老先生，还有孟晓苏，当时还非常年轻。05年，我们重新做了一个指数系统的鉴定会，增加了一个很重要的指数叫做“Hedonic”指数。这个指数是把精装修、地段等导致房价突然涨、突然跌的因素去掉,仅仅把因为时间影响的供求导致的价格变动，汇总在一起。这是我们鉴定会的一些情况，我们的发起人之一是谢伏瞻，现在是国务院政研室的主任，还有莫天全、李京文等等。

06年，我们专门跟中国房协合作成立了房地产协会的产业与市场研究委员会。钢铁有产业政策、汽车也有了，但中国房地产发展多年，还没有一个完整的产业政策。我们致力花三年的时间募集基金，结合各个部委和各个专家，针对中国房地产产业政策做出相关研究。这个是相关的人员情况，宋春华部长主要指导，同时还有企业界的、研究界的。各大部委的专家，有关房地产方面的专家基本上都参与了。这是最近会务的情况，是比较新的，包括冯仑、张涛等相关的人。

我简单的对我们机构介绍了一下。最近的形势比较微妙，我把我们最近的研究成果跟大家交流和共享一下。最终的报告在我们中国房地产指数月报以及我们跟房协共同出的市场报告里面都会有。

针对目前的宏观情况，我们提到的一个基本建议是高速增长的经济和通胀是目前主要担心的。相关部委召集会议，当时专门提到了两个因素：一个是稳定房价；第二个是保障金融安全。高速增长的经济和通胀是紧密联系的，从紧的货币政策跟热钱目前也是紧密联系的。

我们有一个数据，外汇储备每一个小时净增加一千万美金，增加的美金比例发生了比较大的变化，大家应该已经很清楚了。也就是说离岸金融中心比例超过了62%，所以对整个地产，包括对宏观调控整体影响还是非常大的。

整个地产情况长期看好和短期波动之忧是联系在一起的。看好的主要因素是我们所提到的城市化进程，而且我们经常会提到一个观点，尽管现在政策很多、很严厉，一旦感觉到危险，我们还是有很多的调控政策能够解决问题的。比如最近探讨的小产权房的土地情况，形势不好的时候退税政策等等，所以我觉得还是存在着很多机会，我们对中国经济的调控手段和能力还是看好的，关键现在对经济运行的判断是怎样的。

第一季度商品房投资仍然高位增长，土地交易保持活跃，这是相关走势图。新开工面积等先行指标增加，同时销售面积出现下滑，供求矛盾趋于缓解。整体价格还是在上涨的。

一线城市土地购置面积和二线城市出现了明显波动，在购置面积上，天津、深圳、北京下滑比较大，会影响2年以后的房地产市场。在深圳交流的时候，深圳的开发商也提到，他们也认为两年之后可能又有机会，这是对土地的调控和产生的一些影响。

整个城市普遍出现价升量减的情况，前4个月，北京、广州、武汉、深圳的销售同比下滑都是50%以上。天津、杭州、成都在20到30%之间。重庆和上海在10到20%之间，这是前4个月，后面的情况更严重。这是整个成交价格的变化情况。

我们有一些结论，一个是长期没有改变预期，房地产增长、城市化进程还是有机会的。但是现在我们对中国经济有一点不确认，因为出口、消费，包括投资，三个都有下降的趋势，有的表现更加明显，所以今年我们觉得要保守，不确定因素确实非常多，当然这是一家之言。

具体的来讲，我觉得房地产作为优质的资产保值、增值的功能还是存在的。另外央行的从紧货币政策，我们也一直在呼吁，是不是有一个取舍，就是保障性和市场性有一种取舍。有一些基本的观点，我想跟大家交流一下。

现在召开会议的精神，主要是两点：一个是稳定房地产市场。稳定强调的是价格不要大起大落；另外一个是我们非常关注的金融稳定。这是目前我们主要关注的两个问题。这些跟之前所提到的调控目标，三个基本还是吻合的（总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定）。为什么又回到价格基本稳定呢？实际上还是一点，暴涨和暴利都不是我们所希望的。另外因地制宜这一块也重点提出来。

70多个城市的调研显示60%的总经理认为市场压力很大，20%的总经理感觉压力不大，还有20%认为还行，就是这样的情况。很多估计是八个月，甚至要时间再长一点，我们保守的估计，观望周期应该是比较长的，可能要超过8个月，或者更长。

市场有很多的因素，现在关心的是不是要救市，等一下我们会讲这个问题。实际上现在更大的是消费者的信心受到了一定的影响。我们把消费者分成三类，一个是买房住的，第二个改善的，第三个投机的。第一个影响基本不大、第二类影响了50%、第三类影响是比较大的，特别对一些高端的产品。但是“房价的高点是由富人决定的，房价的低点是由穷人决定的”，大家可以想象这个概念。

现在美国预计房地产价格已经跌了20%到15%左右，最近房地美都有相关保护的部分措施。现在中国的城市化水平、经济增长速度决定了不否认长期性。但是现在一个基本的因素，就是住房价格跟收入的经济匹配情况，这是我们要关心的。如果经济发展速度放缓的话，会对城市化影响怎么样，对房地产影响怎么样。我们跟日本当年进行了一些比较，从快速发展到中速发展的时候，房价增长还会比较好，从这一点说，房地产持续增长还是存在的。

但是我们现在遇到一些短期的波动，可能有金融的影响、有预期的影响、有突发事件，包括地震等等的影响，或者政策调整等影响，要防止短期性的制度调整导致突发性的变化以及泡沫的积累。现在到了提前释放压力的过程。

我们也仔细研究了07年这一年为什么特殊，各地在调控的情况下出现了一个反弹，主要的因素，可能还是与03年土地“831”制度有关的，那个时候大家觉得土地不可卖了，一定要赶快拿地，这是一个不确定的因素，就是价格最大化。还有金融机构在没有规范的情况下，对信贷市场的支持力度有一点过头。甚至一些炒作的投资基金也获得了金融的支持，甚至一些开发商的开发行动，也变成一种投资行为，发现还没有炒房人赚钱多。我觉得这是07年价格不正常的原因。

深圳07年9月份的时候均价是19000，目前回落在（均价单月的价格）11000到13000之间进行，成交量下滑的比例非常大。我们认为深圳也是个案性的城市，目前是回到了应有的价格，这是我们对深圳市场的基本判断。

现在的变化是什么呢？首先宏观调控的目标已经调到了住房保障上，保障性住房对市场的影响将会非常大。第二个是从紧的货币政策以及招标办的透明性。这些调控的措施都是宏观的，是对的。但有一个调控没有想到，或者是很难控制的，就是我们的预期，或者是预期经济学，或者是这种心理。我们研究得出，房地产涨的时候永远比GDP涨得快（增长幅度），跌的时候一定比GDP跌得猛，这是它的一个基本特征。其他国家的调控基本上都是双向的，调到往下走的时候政策在变，目前我们都是单项的政策。比如我们的税收政策、金融政策都在从紧。在目前的情况下，我们是不是也考虑把住房保障、金融政策和税收政策进行隔离开，这可能跟目前的滞胀现象有关。等一下我会简单讲一下这个思路。

我相信上一次会议当中有很多还是有争论的，企业死掉多少是有争论的、要不要救市是有争论的。因为不同部门的专家想法是不一样的，央行体系、银监会体系、银行体系的反映是不一样、企业的反映也是不一样的、第一线的协会专家感觉是不一样的。但唯一共识，是目前的保障性住房，从某一个角度来说，量大实际上也存在一些控制力增加的情况。我们就在想，这个对民生所做的事情，这个保障制度是不是应该继续加大它的投资，然后把这个供给变成有效供给。

什么意思？比如说我推出了一千套只有一百套成交，这个就不叫有效供给，因为配套什么都不够。保障性住房在加大投资的时候不会影响到房价，甚至稳定房价，不会影响到滞胀、也不会影响到总体宏观调控的政策。

这是我们的基本想法，同时我们最近也研究了一些企业的情况，大家也知道这是我们比较擅长的。07年百强销售金额在50.07亿，总体增幅很快，同行业的聚集非常快，目前市场已经不是所谓的强弱合作了，而是强强合作了，比如万科与富力，万科最近跟东航也应该有合作，“绿城”跟国信、海尔的合作都在进行。同时我们也发现一些大型企业，中粮等都存在一些大机会，包括中信，这些是我们看到的一些市场变化。

在调控中企业有三种面对的措施：第一个度过，现在有一家大型的上市公司，对于所有企业的要求就是推，这是一种思路。第二个是应变，改变自己的产品线、策略等。第三个是主动的抓住机会，应势在行动。目前一些企业认为调控对他来说是重要的机会，他们在预判两年之后做什么事，是不是能够从目前的20位提到10位，甚至更高，我想这是很多企业在思考的问题。

我们研究过03年到07年IPO的具体情况，可以看到07年整体融资额非常非常的高，将近713亿。尽管目前的市场情况不太好，目前在努力做这个事情的企业还是很多的。一些大企业，景瑞、复利等，目前还都没有完成，资本市场有一些是主动的，有一些是被动的。

我们也研究了一些基本的企业情况，我们把万科称之为“积极规模型”的企业，资本运作的能力是非常强的，尽管股市波动比较大。我们把目前市场的产品分成4大类型，有三大类型问题不大，一大问题比较危险，不降价都不行。第一类万科等的产品线、客户群是比较丰厚的，调整价格范围很大的，就好比在高位主动调价之后迅速回笼资金的做法，我觉得是非常明智的。第二类在各大区域板块里面领先的企业，不可能所有的企业都有机会，板块排在前3位的项目，多半是存在一些机会的。第三类去化速度慢，资源相对稀缺的。比如说核心地段，只要性价比比较高的，问题也不大。问题比较大的就是一些商品房本身没有特别的性价比优势，既受到保障的影响又受到市场化的影响，这些房子不降价都不行。

举一个北京的例子，看北京销售量同比的变化，发现一个很有意思的现象：二环以内40%以下的下滑。大家讲什么原因？这主要是供应的原因。三四环之间的每个月同比增长都是30%、40%以上。证明主力的购房群就在这里，没有问题。然后六环以外和郊环以外的基本上都是90%的同比下滑，这就证明配套商品房周边的市场化供应，交易量萎缩得很厉害。我相信上海也是一样，深圳关内和关外也是一样，这已经是全国统一的表象了。

看完了万科这个类型，再看看中海，中海我们界定为“稳健扩张型”。大家可以看看资产负债率情况，是非常低的，低于百强的平均水平之下。基本上是一个稳健的发展策略。所有开发商目前对于稳健的要求、对于现金流的要求都是非常强的。

华润置地，这一类归为“母公司孵化型”的体系。华润的资产负债率不仅没有升，反而在降。华润集团的文化战略对资金量起到了一个非常好的保障。

还有富力地产，“积极土地储备型”，目前的资金压力的确比较大，因此找了各种办法。说到资金压力，针对政府，包括银行体系我们也做了一些呼吁，上一次冯仑他们也提到了。大家会发现国企，包括上市公司里面比较强的，还都是超大型的国企比较强，可能是我们的创新机制还不够的，民营企业受到的保护是比较小的。很多企业已经不做了，甚至有一些开发商不做地产了，已经转型到文化，已经没有冲动再拿地。这个现象要引起我们关注和重视。

另外，民营企业资金受到影响，也要找机会。这个机会是什么呢？银行机构不给他，回款慢的情况下，就可能跟外资合作。最近一个项目，把51%的股权让给了嘉华集团。我们仔细想想，把这个让掉是不是合理的？03年经过房地产周期过来的创业者们，如果对房地产已经没有兴趣的话，是好事情还是坏事情？这是我们要研究和探讨的一些细节。

同时还有一些模式比较直接，我们归为资本和区域升级结合的特点。现在业内对几类企业是比较认可的，这些企业起到了非常好的稳定市场作用，资金面、回款速度都非常快。

龙湖、绿城、仁恒等企业都不错。尽管仁恒、龙湖07年花高价拿了一些地，可能跟北辰拿地的冲动是不一样的，对于这一类企业还得关注一下高价拿地之后，去化的方向。

龙湖的产品做得非常到位，一周之内全部去化。北京的项目是燕南山项目以及一些别墅项目，去化速度都比周边的快很多，这可能跟产品是有关的。这个时候真正的产品战略开始在市场上起非常重要的作用。

我们也做政策解读，有的企业可能知道，我们每周都有一个重大事件和政策解读。最近第一地产也跟我们联系，关于“京沪直通车”的情况。我们已经做了15期政策解读，从万科的降价到保障性住房的影响到资金链的情况等。有机会大家可以跟我们一起分享这些资源。其中一个，保障性住房已经开始明显影响市场了。这些数据可能看得不是很清楚，保障性住房比例最高的，有的城市达到70%，有的达到40%。比如北京，保障性住房比例高，房价的升幅非常低，这有非常明显的相关度。

另外，从紧的货币政策促使企业谋求长远的竞争力，对自身进行战略规划。现在对资金周转速度或者资金链的保护做法是不一样的。我们把企业归成几种类型：30亿以下的，30亿到80亿左右的以及80亿以上的，目前做法是不一样的。不同城市化进程，房地产的投资机会也是不一样的，初始的时候是机会型的，后面是增值型，再到后面是稳定的现金流，或者是收益型，有稳定的现金流，或者是租金收入，这是不同发展时段需要确定的一些基本因素。这是我们最近研究的一些相关成果，给大家共享一下。随后相关人员会把最近中房指数对整个上海房地产市场发展形势的分析报告给到大家，里面有一些我们基本的数据判断，如果大家是跨区域发展，我们目前已经做了将近12个城市的中国房地产指数对于各大城市的一些策略情况，如果大家有需要也可以跟我们联系。

中房指数关于上海房地产市场发展形势的报告包括房地产市场运行情况、交易情况、价格的变动情况、指数变化以及当前市场的一些基本情况，包括我们对政策调控的相关建议。在开会的时候也提到了，我不能很完整的跟大家去交流这些细节，大家如果有什么问题我可以简单的回答一下。因为会议是完全封闭的，是有相关控制的。我借这个机会跟大家交流一些基本信息，大概就是这样。今天也来了一些开发商，如果大家有兴趣也可以聊一聊，媒体有什么问题也可以交流一下。