巴曙松剖析香港银行业如何度过房地产业低谷期

面对我国房地产业出现市场预计大幅下滑的局面，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，香港的房地产市场在１９９７年之后曾出现了高达６５％至７０％的回落，但银行业的不良资产率仅为１．５％，从行业周期回落的角度来对照分析，香港的银行业提供了许多经验可供参照。

巴曙松是２７日在北京参加由银行家杂志主办的“中国商业银行竞争力评价报告”发布会时发表其观点的。他认为，目前房地产股票出现了大幅的下跌，这意味着资本市场的投资者认为，中国的房地产市场的价格大概会下跌２０％到３０％，因此银行需要做好准备。

巴曙松表示，在完善的法制环境下，对合约的尊重是整个金融市场运行的基石，投资者必须为自己的决策和行为承担后果。即使是当年由于房价下跌形成负资产，香港的借款人还是坚持着对合约的尊重，这背后是相当完善的个人征信制度和个人破产制度。

在香港，个人破产后在一定年限内的所有收入都将进入指定的账户，不准进入特定的消费场所等，法律制度对银行处置这些资产提供了强有力的保护。与此对照，大陆的法制环境和基础设施都有欠缺，一些银行目前在发放贷款时甚至不检验借款人的身份证和收入证明。

巴曙松还认为，香港的银行业在经过周期检验之后，在落实严格的制度方面有一些经验值得总结，比如对抵押房产的评估。查看香港监管局的网站，就会发现曾有多位银行和银行聘请的房地产中介估值师受到严厉的处罚，这就要求银行聘请独立的估值师，不得随意评估。

从房地产行业自身来看，香港度过了１９９７年开始的低谷后，从三四千家房地产企业进行大规模的整合，此后前６家企业占到了整个市场６０％到７０％的规模，这些企业具有强大的资金实力。而大陆的房地产企业少说也有３万家，最大的万科所占的份额也不到１．５％，大量资金实力差、贷款数额高的房地产企业给银行业带来了较大的风险。

巴曙松认为，香港银行业在房地产业低谷期的表现还体现在对监管政策的灵活调整上。香港房地产大幅波动的初期，监管政策严格坚持最高贷款只能达７０％，而到调整接近尾声时，为了维持市场，香港将最高贷款灵活地调整到了九成，这体现了良好的政策引导。

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