房屋质量问题 多方共同监管或可有效补漏

设立“质量保证金”？

由开发商、建设主管部门、银行三方共同监管

如何从源头上监管，房屋质量问题是当前摆在建设主管部门面前的难题之一。记者了解到，我市建设局当前正在着手拟定《珠海市住宅质量回访办法》，该办法的核心内容在于，要求开发商在建设过程中，必须预留约占工程总价一定比例的“质量保证金”，并存放到银行开设的专门账户中，由开发商、建设主管部门、银行三方共同监管。

大多业主很难获得维修处理

事实上，青岛等城市此前已经开始进行类似尝试。具体操作亦大致为，施工企业在招投标时，要向开发商缴纳一笔占工程造价５％的质量保险费，待5年保修期满，房子没有出现质量问题，开发商再分批返还，如果出现质量问题，开发商赔偿业主损失。

安诚物业顾问有限公司俸智勇认为，“这种做法其实执行起来很难，首先，开发商的这笔质量保证金并没有受到任何政府部门的监管，要‘用向哪里、怎么用’都是很难约束的问题，单纯只有道德约束，其实很单薄。”

三方共同监管质量保证金

“如果由政府部门来监管这笔资金，可能更有利于资金的使用。”许多业内人士如此认为。

“并非单纯由政府监管，就能确保这笔资金的使用、流向，完全落到实处。”市建设局相关负责人对此提出不同见解。

他解释说，这种做法一旦实施后，保修期内，开发商如果接到业主投诉，在进行相关调查确定原因，明确责任后，可以通过相关证明，反映到建设部门；建设部门会根据实际情况，如果确定实为开发商导致的“房屋质量”问题，那么，将出具相关证明，届时，银行将会“解冻”相应的资金给开发商用于房屋质量维修处理。老百姓的房子“有钱”修了，看似这条路能走通，但还有许多“尾巴”留给建设部门思考。

“比如，有些开发商在一开始就把这部分保证金当成是一笔额外的支出，今后，我干脆就不要这笔保证金了，这笔支出开发商可以通过其他途径来节省补回，不排除偷工减料，碰到这种情况，主管部门通过什么途径去约束；同时，政府主管部门只是对该账户的资金起到监管作用，并不能直接动用这笔保证金用于业主的房屋质量问题处理，那一旦开发商不用或没有用到该用的地方，主管部门该怎样处理……”相关业内人士认为。

开发商主动为房屋买保险

业内人士：这种做法并非任何开发商都能做到

对许多消费者而言，即使在保质期内，房子渗水找开发商维修，同样也是一件头疼的事情。针对这样的现实情况，当前我市某些地产项目正在尝试与保险公司合作，主动为房屋买保险，今后诸如渗水这样的问题，业主只要找保险公司理赔便可轻易解决。

现象：发现质量问题找保险公司

房屋质量险针对的目标对象之一就是各类商品住宅。当业主发现房屋存在质量问题后，只需告知保险公司，剩下的专家鉴定、工人维修等程序都由保险公司来完成，相应的材料费、人工费、专家费、清理费等则从保费中支付。

开发商在立项伊始，就要与保险公司签订投保意向书，并缴纳保费，从而实现“先上保险后销售”。保险公司为了降低赔付率，会派专业技术人员进行全程质量跟踪；等到工程竣工一定时间并且没有发生质量问题后，才和开发商正式签单。

开发商：犹如一把双刃剑

“实行商品房质量保险，最大的受益者应该是业主。”当前我市一正在积极尝试为新客户赠送保险的地产项目工作人员认为，“施工图纸、设计、施工等各个环节，细微到材料的购置，保险公司都会派专人进行质量跟踪，这对我们的工程质量提出更高要求。”该负责人介绍，“保费也是一笔不小的支出。这其实，对开发商而言是一把双刃剑。”

既然给自己增加如此大的负担，开发商还愿意做这样的尝试？“当前，房地产市场正处于淡市，如何做好产品，已是主要功课之一，赠送保险是为了在心理上给购房者吃一颗定心丸！”该负责人表示。

业主：成本会否转嫁？

自己花钱买了房，人家花钱为你买保险，这看来是件挺不错的事，但对于开发商赠送的保险，购房者的看法却各不相同。

“我很赞同这样的做法，这样今后，如果发生房屋渗水这样的问题，我不用再不停跑物业、开发商处，还得不到解决，直接找保险公司，理所当然。”市民王小姐认为。

但也有市民担心，“房屋质量险增加了盖房的成本，很担心开发商借此将再增加费用转嫁给购房者。会不会羊毛出在羊身上？”

房子上保险难普及

安诚物业顾问有限公司的副经理俸智勇认为，由开发商出钱为房子上保险这种做法并非任何开发商都能做到，“只有大品牌开发商，具有一定实力，才能具备这样的条件与保险公司合作，让保险公司特派的专家进行质量跟踪，这一点对中小开发商而言，难度很高。”

此外，消费者不得不也对保险公司留个心眼。现实生活中，很多保险理赔都难免出问题、争执。因此，买房前一定要注意购房合同中关于保险的相关细则。”相关法律人士提醒。

新措施：房屋“一户一验”取代整体抽检

“只有每一套新房质量都达到验收标准，获得‘质量许可证’后，才能将钥匙交付给业主装修或入住。”市建设工程质量监督检测站相关负责人介绍，新近出台的《珠海市住宅工程质量分户验收管理规定（试行）》将从9月1日开始在全市范围内实施。这种“一户一验”的做法，避免了以往整体验收和抽检所造成的遗漏，为每套房屋均把好“质量关”。

据悉，届时，全市所有新建住宅工程在完工后，将由开发商组织监理和施工单位按照相关要求，对住宅工程每一户户内所涉及的主要使用功能和外观质量进行专项验收。

买房贴士：“不看晴天看雨天”

下过雨后看房，无论房屋进行过怎样的“装饰”都逃不过雨水的考验。在一套房子中，墙体、厨房、卫生间、屋顶、墙角、窗角、露台等部位最易渗水，应重点查验。此外，由于没有良好的物业管理、缺少检修，一些小区的排水系统不够合理、周边的路面容易积水等在晴天发现不了的问题，在雨天很容易被暴露出来。

亮点：有望推广24小时淋水试验

“在外墙填缝胶施工完毕后，我们将在外墙顶部安装一条水平淋水管，然后每隔50厘米开一个小出水孔进行淋水，从而检验外墙、阳台、卫生间等重点部位防水质量。”市建设工程质量监督检测站总工程师林奕禧介绍，下阶段珠海有望推广采用淋水试验，有效解决外墙渗水问题。

据了解，一般这样的试验必须连续喷淋24小时以上，并且由专人检查外墙内侧的渗漏情况。“如出现问题，我们会要求施工方采取必要的措施进行处理，然后重新开始淋水，直到外墙不渗漏为止。相信采用这样严格的试验方法，今后房屋出现渗漏的概率将大大减少，业主也能住得安心。”林奕禧表示。

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