上海：住宅成交量增长 可售量微升
1. 市场综述
本周商品房和商品住宅成交量小幅增长，但仍然维持低位运行。本周全市商品房成交面积和成交套数分别较上周增长1.45%和上涨2.47%；全市商品住宅成交面积和成交套数分别较上周增长8.82%和11.64%，本周末全市住宅可售面积微幅增长。内环以内商品住宅成交比重较外环以外上涨幅度更大，拉升了全市商品住宅成交价格，本周全市商品住宅成交均价为9491元/平方米。
2. 成交情况
本周（2008年7月21日—2008年7月27日）全市商品房成交量小幅回升，但仍然维持在低位运行，商品住宅成交量的上涨是本周商品房成交量增长的主要动力。本周上海商品房成交面积为33.36万平方米，较上周增长了1.45%，商品房成交套数为3236套，较上周上涨了2.47%。本周商品住宅成交面积为28.45万平方米，较上周增长了8.82%，住宅成交套数为2695套，较上周增长11.64%，从商品住宅成交面积和成交套数的变化中可以看出，本周商品住宅成交套均面积明显减小。
本周商品房日均成交套数462套，日均成交面积4.77万平方米。其中，单日最高成交量为本周7月21日的611套、6.30万平方米；单日最低成交量为本周7月27日的207套、2.22万平方米，当日无一新开单元，各区成交也不同程度萎缩。
从成交的环间情况看，本周内环以内商品住宅成交重新抬头，成交面积和成交套数翻倍增长；同时外环以外住宅成交比重继续回升，环线成交主力地位更加凸显。本周外环以外住宅成交面积为22.25万平方米，较上周增长10.53%，成交套数2125套，较上周增长12.67%，本周外环以外住宅成交占比继续回升，外环以外住宅成交面积占全市住宅成交面积的78.22%，较上周上升了1.21%，成交套数占全市住宅成交套数的78.85%，较上周上升0.72%。内外环间的住宅成交面积和成交套数分别为4.74万平方米和455套，分别较上周下降10.56%和4.61%，成交面积占比和成交套数占比分别较上周下降3.61%和2.88%；本周内环以内住宅成交量反弹，住宅成交面积和成交套数分别较上周上涨107.41%和125.49%，成交比重上升，成交面积占比和成交套数占比分别较上周上升2.44%和2.15%。内环以内和外环以外住宅成交量双双增长，一定程度上反映出上海住宅市场分化的态势。
中国指数研究院每日监测数据显示，本周内环以内商品住宅成交价格继续下行，内外环间成交价格微幅下降，而外环以外商品住宅成交价格保持微幅上升；同时由于内环以内商品住宅成交比重较外环以外上涨幅度更大，对全市商品住宅成交均价起到较大的拉升作用，本周全市商品住宅成交均价为9491元/平方米，较上周上涨了3.85%（见图3）。
表1：连续四周（2008.6.30—2008.7.27）住宅环间成交情况与均价表
（单位：万平方米，套，元/平方米）
| 内环以内 | 内外环间 | 外环以外 | |||
日期 | 6.30-7.6 | 7.7-7.13 | 6.30-7.6 | 7.7-7.13 | 6.30-7.6 | 7.7-7.13 |
住宅成交面积 | 1.66 | 0.89 | 6.06 | 6.97 | 24.19 | 16.48 |
成交面积占比 | 5.19% | 3.66% | 18.99% | 28.63% | 75.81% | 67.71% |
住宅成交套数 | 121 | 77 | 532 | 604 | 2330 | 1584 |
成交套数占比 | 4.06% | 3.26% | 17.83% | 25.54% | 78.11% | 66.98% |
住宅均价 | 33125 | 33107 | 14685 | 14684 | 6859 | 6421 |
日期 | 7.14-7.20 | 7.21-7.27 | 7.14-7.20 | 7.21-7.27 | 7.14-7.20 | 7.21-7.27 |
住宅成交面积 | 0.70 | 1.46 | 5.30 | 4.74 | 20.13 | 22.25 |
成交面积占比 | 2.69% | 5.14% | 20.26% | 16.65% | 77.01% | 78.22% |
住宅成交套数 | 51 | 115 | 477 | 455 | 1886 | 2125 |
成交套数占比 | 2.11% | 4.27% | 19.76% | 16.88% | 78.13% | 78.85% |
住宅均价 | 33004 | 32664 | 14700 | 14687 | 6845 | 6863 |
从成交的区域来看，本周商品住宅成交区域分布相对分散。本周松江区住宅成交量排名第一，共成交住宅3.82万平方米，得益于松江区乐莫苑7月15日开盘，多以小户型为主；青浦区住宅成交量排名第二，该区共成交住宅3.66万平方米，与松江区相似，青浦区同样多以小户型住宅为主；浦东新区本周共成交商品住宅3.38万平方米，排名第三，新推楼盘促进了区域住宅成交；类似区域还有嘉定区、宝山区等，保利家园和三花现代城等新盘的推出，很大程度上促进了嘉定区和宝山区住宅的成交量。
表2：本周（7月21日-7月27日）板块典型项目
板块名称 | 典型项目 | 均价 | 涨幅度 | 备注 |
浦东三林板块 | 尚东国际名园 | 15552 | 26.45% | 尚东国际名园8月中推出小高层及花园洋房,小高层即将推出 |
宝山淞南高境 | 三花现代城 | 6453 | -50.46% | 三花现代城7月底即将推出新房源，目前具体价格和推出时间未定，有 |
松江九亭 | 绿庭尚城 | 10201 | -19.14% | 绿庭尚城4月开盘楼盘销售过半，推出22、23、24号，318套房源，参考价22号9800元/平方米，23号9700元/平方米，24号9550元/平方米。新房源为 |
浦东北蔡板块 | 大华锦绣华城 | 14101 | 1.08% | 大华锦绣华城花园洋房 |
3. 可售情况
中国指数研究院每日监测数据显示，截至2008年7月27日晚10点，全市住宅可售面积为650.60万平方米，较7月20日可售面积上涨了0.86%，可售套数为47321套，较7月20日可售套数微降0.40%，由于住宅市场形势不明朗，供应方放缓了推盘速度，而需求方推迟了购房计划，市场上住宅可售房源呈现微中略升的态势。从住宅可售区域看，近期住宅可售房源分布略有变化。本周松江区可售面积为113.73万平方米，可售房源增长，可售房源量保持全市第一，浦东新区可售面积为93.06万平方米，可售房源出现较大幅度的增长，维持全市第二，闵行区依然排名第三，可售面积为65.08万平方米，可售房源有所减少，本周宝山区可售房源明显增加，可售面积达到57.95万平方米，呈现赶超闵行区的态势；城市中心区，普陀区和徐汇区可售房源依然充足，本周末住宅可售面积分别为44.77万平方米和40.60万平方米。
表3：截至每周末上海住宅可售量表
（单位：万平方米，套）
| ||||
可售面积 | 562.72 | 562.50 | 589.14 | 604.92 |
可售套数 | 40933 | 40830 | 42602 | 43920 |
| ||||
可售面积 | 609.13 | 621.65 | 645.03 | 650.60 |
可售套数 | 43973 | 45190 | 47512 | 47321 |
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