张江高科配股融资收购集团资产

4日，张江高科（600895）刊登配股公告，以公司总股本12.16亿股为基数，每10股配售2.9股，共计约3.53亿股，配股价格为7.70元/股。配股资金收购项目包括上海张江集成电路产业区开发有限公司40%股权、上海张江微电子港有限公司31.4%股权、上海张江高科技园区快标厂房、收购上海张江高科技园区一期标准厂房；开发项目包括开发张江高科苑项目、投资集电港43号地块项目、投资集电港三期南块项目、投资集电港三期北块项目、投资集电港B区1-6北地块项目、投资集电港B区1-7北地块项目，此外，还将用5亿元募集资金补充公司流动资金。

在张江高科2006年制定的“一体两翼”战略中，园区工业地产的开发和销售、租赁业务是重点。如果此次配股项目能够顺利实施，张江高科将一举增加土地权益面积44万平方米，以及项目权益建筑面积47万平方米，未来权益总规划建筑面积预计在100万平方米以上，加上此前公司已经拥有的物业面积，距离张江高科战略规划中200万平方米的物业面积已不远。

通过此次配股，还增加了上市公司用于出租或销售的项目储备，其中包括约50万平方米在建项目和约百万平方米建筑面积的待开发土地，为公司今后的经营业绩提高提供了坚实基础。值得注意的是，由于收购项目整体成本较低，地理位置位于张江高科园，土地价值升值很快，无论将来出租还是销售，盈利空间都较大。据悉，目前张江周边普通住宅的售价多数超过15000元/平方米，办公楼售价多数超过20000元/平方米。收购后，上市公司将从张江高科园未来土地和房价的持续景气中大大受益。

此次张江高科欲收购的上海张江集成电路产业区开发有限公司及上海张江微电子港有限公司均是集团的优质资产。其中，前者主要从事张江集成电路产业区土地的开发，已经产生现金流的出租物业有16万平方米，即将产生出租或者销售收入的在建项目34万平方米，待开发的土地储备可建房产面积约130万平方米；而微电子港公司主要负责园区内地铁二号线张江高科站周边目前已配套成熟地块开发，该公司目前持有紧邻张江高科地铁站的办公及商业租赁房产合计12万平方米；与张江高科合资在建的张江创业园项目，总建面达9.8万平方米，微电子港公司持有该项目公司45％股权；并且拥有配套成熟的地铁周边黄金地段近30万平方米的住宅、商业土地储备。

据悉，在完成本次资产收购后，大股东张江集团还将计划向上市公司注入面积约160万平方米的优质土地资产，这势必将再度为上市公司的后续发展提供强大的盈利支撑。

张江高科过去5年物业出租率保持在99.7%以上，收租率保持在95%以上，充分地享受到了张江高科园发展成熟的房产出租收益，也包括因地价和房价上涨带来的物业重估价值提升，大大提升公司的估值。

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