三大因素决定为什么投资写字楼

在上海从事房地产中介行业10年了，经历风雨，累积了一点经验，与大家分享！

我个人认为房产投资是追求三部分的利益：

一、买入价格与市场价格的折价率

二、租金回报

三、升值潜力

一、买入价格与市场价格的折价率

投资不要先想着要赢多少，首先要想到的是不输。如果你买进的价格就比别人低10-20%，那么就算市场调整个10-20%，你仍能立于不败之地！

二、租赁回报

对一个投资者现金流的重要性不言而喻，如果我们投资的物业有一个高而稳定的租约，就能带来正向的现金流，理论上，能够带来正向现金流的物业我们可以拥有无数个。而如果一直要投入资金（负现金流），比如租金不足以还贷款的话，那不管我们资金实力再强，也总有个限度。

另外，如果遇上市场向下调整，高而稳定的租金回报可以使我们有个更好的投资心态，说白了就是"熬得住"，不会受市场波动影响，避免在价格处于低位时割肉。

三、升值潜力

这部分的利益可能很大，让我们大赚特赚，也可能很小，甚至可能根本就没发生，所以是存在一定的不确定性。但是我们可以以史为鉴，因为今天发生在上海的事情可能在不同的时间或空间已经发生过了，那么我们就要找出可以预测升值的因素，做出一个保守的，我们可以接受的升值预期。也就是那句老话，做最坏的打算，朝最好的方向努力！

综合以上三点，我个人认为现阶段上海市场写字楼是现在非常值得大家关注的投资品种之一！

首先，写字楼价值整体被低估

现在上海写字楼市场普遍存在低估的现象，相当多的区域存在写字楼价格与住宅价格倒挂的现象，甚至于一些乙级写字楼的单价还不如同地段的老公房的价格。例如：静安区南证大厦的价格在2万-3万之间，而同地段的国际丽都城、中凯城市花园单价却已经是4-5万甚至更高了。再如，位于虹桥开发区的仲盛金融中心单价1.7万-2万，而同区域的虹桥豪苑单价早已经在3.5万以上了，但从出租的价格上来比较，南证大厦、仲盛金融中心都可以租到4元/m2/天以上，年租金回报在6-7%，而国际丽都、中凯城市之光租金却连3%都不到。写字楼作为一个投资品种整体被低估的情况，就等于给我们的投资买了个保险，让我们首先立于不败之地。

其次，写字楼租金高而稳定

并在持续上涨现在上海的写字楼年租金回报通常在总房价的6-8%，甚至有的会超过10%，如果投资者不做贷款，那么这个稳定的租金回显然高过银行利息或是国债的回报，即便是投资者贷款购买写字楼，按目前的银行执行的规定，写字楼贷款成数通常为5成，那么年租金相当于贷款部分的12-16%，也足以使投资者还掉每月的贷款后还拥有正向的现金流。

并且上海的写字楼租金仍在上升，这从各方面的统计数据中都可以了解，目前一些乙级的写字楼租金也在3.5-4.5元/m2/天，淮海路沿线的写字楼租金基本都在7元/m2/天以上，南京路恒隆广场更是租到12-18元/m2/天，而且是供不应求的状态，空置率很低。

随着境外及外地企业不断的向作为中国乃至亚洲经济中心的上海的涌入，上海写字楼的租金一段时间内仍然会是一个上涨的态势。对于未来，上海政府已经提出建设国际金融中心的构想，并且对总部设在上海的外资企业予以一系列的优惠，再加上2010年有着经济奥运之称的世博会的召开，这些因素都会对上海写字楼的租金稳定上升提供强有力的支撑。

再次，写字楼地段好升值潜力巨大

上海的写字楼目前几乎都集中在城市中心地段，即便是新兴的普陀、虹口等非传统中心城区的写字楼也都分布在所在区域的核心地段，这些地段通常是繁华的商业中心，例如淮海路、南京路、四川北路、徐家汇等，周边的交通又都是极其发达，几条轨道线交汇，十数甚至数十条公交线路的情况屡见不鲜，房产投资的三大要素是地段、地段、还是地段！所以拥有如此好的地段的写字楼岂有不升值的道理！

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