业内观点：“限外”两年 政策赶不上热钱流速

2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，自此，这个编号为171号的文件在随后的两年中声名大噪，从那一天起，地产“限外令”就几乎成一个惯用的监管标签。

两年后，限外令较之以前丰富了许多。但这两年是条款和政策逐步丰富和完善的时期，同时也是监管与热钱、民意与利益博弈的两年。业内均认为，相对比限外令的接二连三出台，似乎热钱流入更为汹涌。

“171号文”的先锋令

早在“171号文”出台一周前，《上海证券报》就已经提前获悉了文件的部分内情，并将之发表出来，建设部随即否认了这个消息。在那篇报道中，仲量联行中国区董事陈立民感慨，“游戏规则已经改变，一个外资投资中国楼市的新时代即将到来。”他言辞中性，并未明言这个新时代到底是怎样的一个时代。

这则旨在限制海外机构和人士购买多套房产的限外禁令的限制对象正是大多数外资服务机构在中国开展的地产业务。

在此之前，外资地产代理这份工作利润丰厚、形象体面。流动性不断积聚的全球资金随时渴望寻找下一个新兴的投资场所，上海、北京这样的大城市成为他们眼中的投资猎物——以上海楼市为例，房价超出预期上涨，使很多上海人一月之内便轻易进入了中产阶层，本地的媒体充斥着关于房价各种各样夸张的描述。

与此同时，海外的媒体继续鼓吹中国作为一个新兴投资体的地位，以及在人民币升值的历史机遇下淘金中国的前景。

当时，一份欧洲报纸用go　buy　in　shanghai(买在上海)来形容上海地产的诱惑力；而另一份报纸则用了更具煽动力的名词作标题——Modern Shanghai：China's　City　of　Perpetual　Sunrise(现代上海：中国的日不落城市)。

正是在房价轮番上涨、丝毫未见停歇的语境下，外资频频在内地购入房产、商业的财经新闻，不再是一个令人舒服的消息了。人们开始从心底厌恶和排斥这些看不见的野蛮资金。大家都怀着不同的目的开始要求对外资炒楼的“恶劣行为”加以制止。

但是，从来没有一套足够权威的数据来描述在限外令施行前到底有多少热钱流入到中国大城市的别墅、高档公寓、写字楼与商铺中去，因为有太多的数据版本了，从社科院、民间商业机构、外管局到独立学者的测算结果，人们莫衷一是。

外部媒体的报道也加剧了对热钱的困惑，既然是热钱，怎么能轻易追踪出它的踪迹呢？这个难题一直到现在都经常会在报纸版面、博客空间里引起争吵。

很明显这种热情吓坏了很多中国人，其中也包括深感热钱肆虐之苦的经济管理部门官员。终于，171号文件的出台消弭了人们的疑惑和忧虑。对于这个被民意、数据和国外经验所佐证的文件，业界在经过短暂的喧嚣后开始静下心来等待各地的细则。不久，北京、上海甚至深圳都打出旗号，紧急出台限制细则。

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