长江实业誉天下捂盘十余年 容积率竟深藏疑团

“誉天下”地下大有文章“誉天下”让它的目标客群们整整等待了10年。至今，长江实业与新世界中国地产联手拿地又分手之谜依然待解；在容积率范围之外的地下面积有增加销售面积达33.6万平方米之嫌；不够大气的户型和高昂的售价让“誉天下”的前景充满了迷雾。

 
一个被指“捂盘十余年”的别墅项目，在京城房地产界堪称神秘。其前世今生更充分暴露出李嘉诚旗下长江实业(0001.HK)与众不同的地产开发腾挪术。

2008年7月20日，蛰伏十数年后，长江实业在北京中央别墅区的首个别墅项目——“誉天下”终于掀开神秘面纱，首推30栋别墅排号登记。两日内，该项目共获得约400个登记名额，超额12.33倍。

虽然暂获买家追捧、颇有明星气度，但对于这个有着十余年开发历史的项目而言，其神秘面纱下掩藏的一本“地下”生意经，至今还鲜为人知。

分身囤地术

“誉天下”让它的目标客群等待超过了10年。这都源于一场早有预谋的“土地分家”事件。据知情人士向本报透露，与“誉天下”项目一墙之隔的纯独栋别墅——“丽宫”，二者此前曾同为兄弟，手足关系保持达四五年之久。但如今，这两个项目风格迥异，在产品线路上大相径庭。

对此，长江实业地产投资有限公司董事郭子威不愿过多提及。在东方广场某咖啡厅，他在接受本报记者采访时只是轻描淡写地说：“这大约是十几年前的事了。”

虽然有关长江实业如何进驻北京中央别墅区、如何拿地的公开信息无从可考，但记者通过梳理该公司历年来的公告，并综合知情人提供的信息，还是大致还原出“誉天下”和“丽宫”兄弟分家事件的原委。

时间回到2003年2月20日，新世界中国地产(0917.HK)将持有丽来有限公司(以下简称“丽来”)35%的股权悉数转让给关联企业周大福企业集团，交易金额为34780万港元。

资料显示，丽来公司全资持有四家项目公司，分别是北京长乐房地产开发有限公司、北京富华房地产开发有限公司、北京丽来房地产开发有限公司和北京宝苑房地产开发有限公司。这四家公司当时的注册资金从800万美元到1200万美元不等，旗下分别持有“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四幅地块。

这四块地即是长江实业所指的“北京薛大庄村”项目。根据长江实业2002年年报显示，公司持有“北京薛大庄村”项目35%股权，总占地面积为1270998平方米。而在2003年年报中，持股比例则变成100，总占地面积则减为741822平方米。在2005年年报中，名称也改为“长乐宝苑”。

从以上信息可看出，周大福与长江实业在“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四地块上的分家时间应锁定在2003年，且是在周大福与新世界中国地产的“交易”后至该年年底之间发生的。

在这场“分家”之中，长江实业全资持有“长乐”和“宝苑”地块，即目前“誉天下”所在地，周大福则全资持有“丽来”和“富华”地块，即目前“丽宫”所在地。

但在这个分拆故事当中，持有丽来公司其余30%股权的一方是怎样退出的，至今仍是个谜。据知情人士披露，导致上述土地分家的直接原因，是“两家公司在开发策略上没能统一，最终选择了分别开发。”

对此，郭子威也坦言：“他们(指丽宫)希望建造大户型的独栋产品，而我们则想要打造小户型别墅。”但他不愿透露更多的细节。

但问题是，“分家”早在2003年便理顺了股权关系，这显然不能成为“捂盘十余年”的充分理由。为何长江实业在10余年后才正式启动“长乐宝苑”地块？郭子威给出的解释是，“这是集团发展的策略选择。”