房价下跌低收入者未必受益 呼吁政府少加干预

下跌背后的深层经济问题

这里涉及的一个问题是:应该如何理解房价？是根据直觉闻跌则喜，还是运用常识、理性分析房价？什么情况下，房价下跌才会让普通老百姓受益？

价格永远只是市场供求关系的反映。的确，和油价一样，高房价增加了商务成本、生活成本，阻碍了经济发展。但是，如果供给并没有发生大的变化，房价下跌，那就是人们的需求出问题了。而需求出问题的背后，是更深层的经济形势变化。

供给方面，发生积极的变化了吗？土地，还是收紧；小产权房，还是不许入市；地产信贷，还是紧缩……

我建议读者把目光转向另一个方面:自去年底以来，新劳动合同法实施，出口退税减少，环保成本上升，通货膨胀、电力紧张……在这些因素的共同作用下，一些地方出现了企业倒闭潮、外迁潮。其中一个连带的后果，还没有被人们清楚认识到，那就是:人们当期实际收入下降，并随之调低了未来收入预期，在这种情况下，人们自然放慢了改善居住条件的步伐。

也就是说，目前的房价下跌，并不预示着人们将住上更宽的房子，恰恰相反，它是人们打算住得更挤的信号。

请不要误会，笔者并不反对房价下跌。市场中，多数价格下跌都能给消费者带来好处。比如电脑价格的不断下跌，比如手机价格的不断下跌……请注意，这些价格下跌，都是在市场竞争的推动下，供给大大增加的结果。这些商品，价格下跌了，却有更多的商品供消费者买了。但是，目前的房价下跌，却完全不是这种情况。并没有更多的房子供消费者买，只是消费者用于改善居住条件的能力下降了。

只有供给增加带来的价格下跌，比如解除小产权房入市的束缚，才是人们住得更宽、活得更好的信号。这样的房价下跌，才是值得欢迎的。

更加市场化才是正确方向

虽然市场带来全社会的总福利快速改善，人们对市场却抱有深深的疑虑。很多人认为，广、深房价下跌，是开发商、投机客拼命炒高房价物极必反的结果，是宏观调控胜利的表现。人们忘了，恰恰是人们把房地产交给市场的那些年里，居住条件才得到惊人的改善。

1996年笔者到广州芳村，看到的是连片的老房子，白天鹅宾馆一枝独秀。而在随后的短短不到10年里，崛起无数堪与白天鹅宾馆媲美的大厦。广州的城区，扩大了一倍还不止。全国各个城市，都受益于市场的巨大力量。在这些年间，住上宽房子、好房子的人数，远远超过历史上的任何时期，人们却抱怨改善居住条件的速度太慢。但他们呼吁的，却是一种更慢的方式:对市场进行干预。

2005年的国八条、2006年的国六条，其实际效果有两个:在需求方面，压抑消费者改善居住的投入；在供给方面，压抑开发商为消费者改善居住的投入。但在那几年间，经济形势尚好，人们对未来收入有信心，因此房价被越推越高。今年形势不同啦。

最近，中国人民银行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，仍然秉承过去的政策精神。下一步的房价会如何走向？影响因素很多。通货膨胀会被控制住吗？人们的未来收入预期能得到改善吗？政府会出台刺激供给的政策吗？

经济学者不能在这样的情况下预言房价，但经济学的原理却可以告诉人们:挤压市场越紧，人们就住得越挤，不管房价是涨是跌。这个原理已经被验证，而且还将继续被验证。

渴望改善居住条件的人们，与其闻跌则喜，莫如呼吁减少对市场的干预。