本轮房价下跌的真正缘由

几个月来，全中国的房地产价格持续下滑，成交清淡低迷，一路高歌猛进的城市房价终于低下了它不可一世的头颅！

是什么原因使得城市房价下降？弄清这个问题意义重大。既能使政府提前预测后果从而及时调整政策，也使企业能够明晰行业趋势从而做好准备，更能使消费者保持清醒的头脑从而捕捉到准确的购买时机。

没健全市场，难有准确市场规律

有人说现在的房价与收入不成比例，即房价应当是家庭年收入的4-6倍左右比较合适，但中国已经达到了十几倍，这么高的房价老百姓根本买不起。

持这种说法的人是对中国的财富分配状况并不了解。中国的财富分布极其悬殊，大部分财富掌握在少数人手里，当大部分老百姓呼吁房价偏高的时候，大部分楼盘却是刚刚推出就被瓜分得所剩无几。因此，房价收入比的数据不能成为房价下降的理由（当然这不是说财富被少数人占有也是对的）。

有人说现在的房价与租金收入也不成比例，即房价应当是年租金的10-15倍左右才比较合适，但我们中国目前普遍的租房收入的回报大部分都在4%左右。

持这种观点的人是对中国人的消费心理并不了解，消费者准备购房之前首先考虑的是房子还会不会继续涨，只要房价的上涨部分能够超过存入银行的利息所得，则早买早赢；其次考虑的是货币会不会贬值，如果钱是越来越不值钱，在没有更可靠的投资渠道之前，买房就是最好的投资选择。因此，房价租金比的数据也不能成为房价下降的理由。

有人说现在美国的房价都在下降，中国的房价难道能独善其身？这种简单的类比方法显得过于牵强。美国人均土地面积是我们的多少倍？美国人均住房面积比我们大多少？不弄清这些些问题便断言中国的房价与美国的房价涨跌同步，似乎在逻辑上经不起严格推敲。还有人说任何产业都是有周期的，有高峰就会有低谷，就像当年日本的房地产曾经风光无限，后来也陷入了长期低迷。问题是中国的土地是否也能够像日本一样属百姓私有再由市场自由供应？没有健全的市场，哪里会有准确的市场规律！

房价下跌，经济学理论无法解释

从经济学的角度看，一项商品的价格涨跌一般不外乎两种原因：一是供需失衡，这属于价格理论的范畴；二是通货膨胀（或者通货紧缩），这属于货币理论范畴。不过，从目前已有的数据看，这两种理论似乎都不能解释近段时期的房价持续下跌。

先看供应：现有官方公布的数据显示，2008年上半年在房价领跌代表的深圳、北京和上海三座城市中，它们的已竣工商品房住宅面积比去年同期分别下降了27.9%、32.2%和12.5%，与去年下半年环比则下降得更多，全国其它城市也有许多类似的情况。

再看需求：中国经济上半年的发展速度虽有所放缓，但GDP较去年同期仍增长了10.4%，其中第二产业增长了11.3%，第三产业增长了10.5%，都远远超过了第一产业3.5%的增长率，这说明中国的城市化进程仍然呈不可阻挡之势（第二、三产业都是以城市为依托的），广大民众对城市房屋的需求断没有下降的理由。明明是供应下降需求增长，但价格却反其道而行之，因此，微观经济学的价格理论是无法解释本次房价下跌的。

而中国目前正处在一个连政府都公开承认的高速通胀时期，上半年CPI上涨7.9%，全中国的各类商品价格都有较大幅度的上扬，但令人不解的是，在中国人传统观念中最最保值的房子却在其他商品价格节节攀升时不涨反降，真是令人匪夷所思。因此，宏观经济学的货币理论也同样无法解释本次房价下跌的原因。

信贷紧缩恐难长期有效压制需求

要想弄清本次房价下跌的真正缘由，还需我们扩大视角另辟蹊径。

年初，大部分开发商对“拐点”论都不以为然，因为近段时期内供求关系并未发生逆转，通货膨胀也在加剧，比照往常的经验坚持下去必将获胜。问题是就在此时，银行收紧了钱袋子使他们无法坚持下去。

今年银行的信贷紧缩尤其是对房地产开发企业贷款的严格控制，使得许多现金匮乏的中小企业不得不尴尬地两难选择：要么停工，在建工程变成烂尾楼，企业陷入半瘫痪状态；要么降价，获取现金以完成在建工程，同时保证企业的正常运转。在求告无门的情况下，一个个楼盘以各种名义开始降价促销，继而楼市降价风潮席卷神州。

下降的房价终于炼成了！当人们喜出望外额首称庆的时候，我们也应该看到这次房价的下降是由于银行的信贷紧缩导致阶段性的供过于求的结果。这个阶段到底能够维持多久？谁也不能洞若观火未卜先知。但有一点可以告诉大家的是，只要市场存在，供求规律永远牢不可破。由于目前的楼市低迷，不仅新开工楼盘越来越少，新成交的住宅用地也越来越少，未来的商品房供应量正在急剧减少，等到这一轮降价风潮过后，房价绝地反击浴火重生也未可知！

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