房价在短期内的升降 与人们的预期相关性很大

最近，深圳的房价真的降了。想弄清楚房价的走向，我们就必须弄清楚房价的决定因素是什么？从根本上来说，在价值不变的情况下，价格是由市场供求决定的。但房子又不同于一般产品，它不仅是消费品，还是投资品，其特点是在短期内价格的升降与人的预期相关性很大。

我这里要谈的是有效需求，也就是能买得起房的人的需求。

一、资金实力很强的一批，相对人数不多，但绝对人数巨大的一个群体，主要是成功的私营企业家、大企业高层主管、高级白领、投资家。他们有几套房的需求，因为他们有购房的投资需求。

二、已成家立业，用积攒了多年的积蓄能付首期，每月还贷的供房族。

三、要结婚的年轻人，这批人往往年龄不大，但基本上都是独生子女，双方父母齐心协力没条件创造条件也要买房的人。

四、城市化进程中，农村、市郊的进城人员。这批人将近三亿，相当于超过一个美国的人口，或者说两个日本或两个俄罗斯的人口涌到中国的城市。

以上四点合力形成了人们通常所说的刚性需求。

这样分析，是不是房价还要一路涨上去呢？不是。

正如之前所说，房产是一种特殊的商品，特殊在它既是消费品，也是一种投资性的金融产品。尤其是在中国投资渠道狭窄的情况下，房地产更是一种非常重要的金融产品。金融性产品的涨跌，短期来看与国家的金融政策及人们的预期有很大的，这就不难理解，我国的房价远远高于居民收入时，房价还一路上涨的原因。因为银根松，人们预期房价虽高但有金融支持，还能接受。导致供求矛盾大。最后，政府出台供第二套房要提高首付，同时提高10%的按揭利率的金融政策，从根本上卡死了，人们对房价上涨的预期一下子就降低了。