韩保江:加息和次贷证券化导致美金融危机爆发
房天下 2008-09-20 15:09
由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了五年，研究成果引起了社会各界的广泛关注，对巩固企业品牌形象、提升品牌忠诚、强化行业地位发挥了重要作用。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结2004-2007五年研究经验的基础上，进一步完善了2008中国房地产品牌价值研究的方法体系。9月20日-21日在北京五洲皇冠假日酒店举办的“2008中国房地产品牌价值研究成果发布会”以及同时召开的“中国房地产品牌发展高峰论坛”，将为中国房地产企业在新的市场环境下如何进行品牌定位和科学管理带来新的启示。
以下是中共党校经济学部副主任、中共党校经济研究秘书长韩保江先生在发布会上的发言：
当前中国的经济发展受经济的影响，就中国来讲应该是扑朔迷离，如何把中国经济看清楚，从三个方面讲一下。一个是把对中国经济的影响以及因素梳理一下。从去年美国次贷危机以来，次贷负面的影响，由开始局限在美国，现在向各国蔓延，是与美国经济密切联系的西方国家，最近雷曼兄弟国际集团、美菱这一系列的金融地震，对整个经济的不确定性，对整个西方经济的影响是明显的。欧元区与日本半年经济报出来后，发现发达国家都处在零增长或者负增长边缘，在这样的因素下如何看它的影响。
当前对中国经济的影响主要三个方面，一个方面是次贷对经济的拖累。上午听到一些学者把次贷是什么东西给大家讲过了，次贷是美国细分市场中，对信用不佳的人形成的房贷市场，有鲜明的标准，美国发放房贷有三个标准，一个综合性评分，一个负贷水平，还有是他的资料是否齐全，三个标准在美国次贷市场上划分为市场。美国去年房贷市场最火爆的时候，大的房贷总规模在10万亿，房贷占80%，第二类是与次贷之间，大概占5%左右，5千亿左右。我们关注的次级房贷，信用水平低于660分，负债率55%以上，按揭成分大于85%，称为次级房贷。这在美国应该属于下九流，或者收入不太稳定、信用不太好，这些人形成的房贷。
这个房贷为什么在美国火起来，我们分析应该有四个原因，一个是美国人购买房子的欲望强劲，第二美国为了刺激经济长期采用低利率政策，使得房贷融资成本相对较低，这也是刺激房贷膨胀的重要原因。第三也是根本原因，美国房地产价格在05年之前，或者05、06年的时候，一直高居不下，使得房地产本生不仅具备了居住的性质，很重要程度具有了性。在这种情况下，刺激一些收入不高，并且信用不好的人敢于进入特殊商品的购买。第四个原因是它的金融管制，由于次级房贷市场的竞争，加上金融机构为了获得更多的贷款资源，扩大自己的贷款市场，放宽贷款的审查所导致的比较松动的贷款条件，也刺激了原本就没有贷款资格的人获得了很大的贷款支持。
正是以上四个原因，使美国次贷活跃，但是次贷的活跃并不注定一定会暴发危机，它暴发危机的原因是什么呢？我们来看两个根本原因，一个原因是美国因为经济导致它的房地产不景气，房价下跌和在04年，多年采用低利率之后，采取加息政策所导致的融资成本上升，流动性减弱，是它的致命点。大家看美国房地产价格指数很高的时候，由于价格很高，导致美国人对住房的欲望。但是价格下跌，下跌很显然，直接影响它再融资的数量。
第二是它的加息环境，美国正好这个时候又处在加息的年份里，由于次贷，贷款时间为三十年，前两年或者三年一般是固定利率，三年后往往采用浮动计息方式，往往在利息低的年份，03、04年贷的房贷，到05年、06年就进入了在高利率情况下进行符市计息，导致贷款成本增加。这形成了一个循环，原来房价上涨时，审查比较放松，信用不好的人获得贷款，尽管提高了月供，因为房价上涨可以重新评估，从银行贷款获得更多的贷款，用新贷款还旧贷款，这个链条不断。但是在美国房价下跌的情况下，这个循环就崩溃了。这是房贷本生为什么出现问题的重要原因。房价下跌，加上加息环境，形成循环破裂，这埋下了次贷产生的根源，如果这种根源最初还是有限的，只是在房地产金融系统内部，那么好了，这样一种状况，就是第二个根源，次级放贷的证券化。
我给大家做了一个图，什么叫证券化，假定这是资产，经过面包师加工成各种各样可以再买卖的标准债券。这是原来的房地产贷款，是次级房地产贷款，经过面包师加工生产出这样的标准产品，按照率，越往下率越高，越往上信用水平越高，相应越的风险越高，率低的风险就低。大家想想，这样一种产品生产出来拿到市场去卖，对于不太懂金融的老百姓持有债券的人，就像老百姓到市场买白菜一样，什么买什么，老百姓在这样的债券市场上，更多老百姓买了信用水平不太高的债券。原本都是次贷形成的垃圾贷款，打击贷款形成垃圾债券，大量被一些社会机构、保险机构所持有。如果你只来一轮证券化倒罢了，它又在原来次贷形成债券的基础上又请了加工师又进行了一次加工，就是原本不太好的债券经过再加工，又被社会买走。这种情况下，一次次证券化，一次次使后来形成的债券与原始债券越来越偏离。当某个链条出现断裂，那么就出现问题了。最初引发次贷的两大公司出现风险后，股价，的年份100多美金一股，跌的时候大概3、4元。
受房贷相关金融机构的影响，与它们相关的金融机构股市也跟着跌荡，股市跌荡反映到金融市场上，在这种跌荡面前直接冲击的是房地产。美国房地产销量在05年之后一路下滑，由于销售的下滑就导致美国直接经营房市大的公司受到影响。在这样的影响下美国房地产价格一路下跌。由于美国房地产是拉动效应很强的，是劳动密集型产业，由于房地产业不景气，美国实业就上去了，这就是次贷的链条。所以为什么引发一轮轮越来越糟糕的金融形势，就是受这链条影响。
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