"双率"下调激发了市场信心 救市信号并不明显

房天下  作者：王协  2008-09-20 18:28

[摘要] 经过长年后的楼市，华美而危险。08下半年的楼市观望情绪依旧严重，"金九"的成交表现不如人意，开发商面临 严重的"金融危机"，资金缺口达4000亿之多。在众多“危境”之下，由地产界“老大哥”之称的万科率先，引起部分开发商追随，楼市风瞬间在舆论界被广为传扬，房价该向上还是往下，每个开发商都在审慎踱步。

经过长年后的楼市，华美而危险。08下半年的楼市观望情绪依旧严重，"金九"的成交表现不如人意，开发商面临 严重的"金融危机"，资金缺口达4000亿之多。在众多“危境”之下，由地产界“老大哥”之称的万科率先，引起了部分开发商追随，楼市风瞬间在舆论界被广为传扬，房价该向上还是往下，每个开发商都在审慎地踱步。房市低迷，楼市该不该救的争论一直在持续。9月16日央行宣布“双率”齐降，再度引起地产界各种猜疑，政府是否是在发出救世的信号？在9月20日中国房地产品牌价值研究成果发布会上，我们带着这些问题采访了上海华燕置业有限公司的副总经理韩建君先生。

上海华燕置业有限公司副总经理 韩建君先生

精彩专题：中国房地产品牌价值研究成果发布会

“双率”下调幅度相对较小

【记者】：因为前两天央行的“双率”下降，您觉得对房地产市场，尤其是金融市场，有一些什么样的影响呢？

【韩建君】：我觉得因为这个的下降，怎么看呢？因为这次下降的利率，它是对短期贷款的利率下降比较高，一年期的0.27，5年期以上的0.09，是这样一个比例。这样的比例基于什么样的考虑？可能更多的是照顾中小企业，如果以消费者的观点来看这个问题，对于消费者本身来讲，他得到的利益不是很多。但是我不知道北京的经济市场什么情况？因为从来讲，不同的地方开发的金融产品是不一样的，据我所知，上海有一些银行，开发的一些金融产品，通过这次调息以后，消费者会得到很多利益。

【记者】：对于消费者来说，是有利可图的？

【韩建君】：对，但是这个利在不同层次，表现不同。在不同的银行里面，提供的服务不同。那么对于消费者来讲，要想得到他的利益化，他还是找一些专业公司来给他提供这样的服务。

【记者】：像咱们华燕公司等于说是一个更系统化的运作方式，现在已经有这种案例了吗？

【韩建君】：多。

【记者】：就是下调以后为购房者操作的？

【韩建君】：我们在上海已经有了。

【记者】：是通过什么方式呢？

【韩建君】：这个方式呢，从我们的产品上来讲，我们有一个华燕手拉手的产品，我们是和银行进行合作的，我们把房屋的经济，这样子一个业务带到银行去，这是一个合作。第二个合作，我们自己把银行千差万别的产品，我们因为甄别挑选以后，我们自己搞了一个叫做易贷家的产品，这样的产品里面，我们就针对不同的客户来开发一些产品，来给客户提供服务。那么这样的话，比如说我们讲这次的，因为我不知道北京现在有没有这样的产品，在上海有三家银行是提供无交易转按揭的。那么如果说你贷款的方式稍微做改变的话，以贷款100万来计算，你按照30年的还款时间来算，可以省30多万。

【记者】：就是在这个双利下调以后？

【韩建君】：对，可以省钱20万到30万。但是这个产品，不是银行都有的。它是很多的产品打包的结果的，也不光仅仅是双利本身，这次双利的小调，实际上存款准备金率和消费者来讲，没有多大关系，它只和银行的风险有关系，和消费者没有关系的，只有基本利率下调和消费者有关系。

【记者】：比如说现在的房地产，对它是一种什么样的影响？

【韩建君】：对于房地产企业本身，个房地产企业现在要看到市场的信心，这个政策出来以后，对于激发市场的信心是有好处的。那么大家如果看到以后，对市场的信心有所恢复，只要是房地产企业，都希望看到这样的结果，这是个。

第二个对于它的市场的激发，就是说消费者得到的利，如果消费者会得到比较好的利益，因为现在大家在知道，开发商打折的比较多嘛，那等于贷款也在打折，贷款再打折的话，会促进他的销售。

【记者】：就是说会改变整个房市的信心？

【韩建君】：信心是一个心理层面的，那么打折，它是一个实惠层面的，就是说本来是企业在打折，现在银行再帮你打一点贷款的折，它是得到实际的好处的。

【记者】：就是一个促进作用？

【韩建君】：对。他不仅仅是看到信心了，他得到实惠了。

【记者】：这样一种方式一出来的话，会对房价有什么样的影响呢？

【韩建君】：我觉得这个房价本身构成的要素是多方面的，我们当然也知道了，房价本身它和土地的价格，和成本，包括我们现在劳动法的整个实施，它的综合因素多，比如说新的《劳动法》实施以后，企业的成本增加了，各方面的成本增加了，所以房价的上涨，再加上CPI的上涨，还有物价正常的上涨，物价本身也有一个要求的上涨。对于房价本身来讲，我个人认为，房价的本身还是应该由市场来进行决定。

【记者】：像这种金融政策，还是影响不了房价的起伏是吗？

【韩建君】：我觉得目前这种调节还是很难影响的。因为这次调节，我觉得幅度相对来讲比较小。

救市信号并不明显

【记者】：会不会是一种救市信号的反映呢？

【韩建君】：我觉得是不是一种救市信号的反映？我个人觉得不明显。一个很难判断它是不是救市的信号，如果我们姑且把它看成救市的信号，至少这个信号不明显。为什么这么说？我觉得有两个层面来说，个它更多的是照顾了中小企业，那么实际上，这个是中小企业的照顾，我们感觉。第二个，因为CPI的下降，我们国内从存贷款的利率差来讲，从国际观点来讲，它是不规范的，就是和国际惯例差别比较大，我们的存贷款利率本身就不合理，我们一直讲我们是负利率，就是因为我们的存款利率太低，贷款利率太高，它是一个负利率。随着CPI的下降，已经下降到6以下了，那么CPI下降的结果，就是你利率要下降，从内在上要求你利率下降。我们07年5次上调利率，是因为CPI的上涨速度快，那么CPI上涨，就要求你的利率要加息。当CPI下降的时候，你的利率应该下降。因为从经济的运营规律来讲，也要求它下降，即使房价不跌。所以从这个层面来讲，宏观调控的信息不是很明显。就是说CPI只要下降了，它应该再下降。

【记者】：您刚才说这个对中小企业影响比较大，实际上从某种意义上来说，因为它面临的资金压力大。

【韩建君】：这是两个概念问题了。因为从金融，我们认为金融的宏观调控总体的调控，它总的基调可能并没有改变，但是它开了一道口子，这个口子开到哪里去了呢？开到中小企业里去了，为什么要开到中小企业里面去？这是我们要思考的问题。因为我觉得这个口子开到中小企业，实际上不是最近开到中小企业里面去的，在前一段时间就开了，在陕西和在浙江，允许民间资本，就是说部分开放了民间资本，就是我们讲的过去的地下钱庄，现在的民间资本在浙江进行试运行。比如说它开放了小额的银行，小额贷款银行，农村也开了一些小额贷款银行，农民可以给你5000块钱这样的一个贷款。

【记者】：就是说这个信号早就已经发出了？

【韩建君】：早就已经发出了，而且在前面比较时兴的。但是那个开放了一个民间的口子，这次开放的是国家银行的口子。

【记者】：就是在更大范围内的了？

【韩建君】：对，原来是民间资本，现在是国有银行的资本。

【记者】：现在这种，等于说房市的一系列的政策也好，包括市场的一些反映也好，对于消费者来说，有一个什么样的影响呢？比如说大家都在等，房价到这个时候是不是已经见底了，我们是不是应该这个时候出手？还是应该再等到明年？

【韩建君】：我接受采访时候，我一直碰到N次提这样的问题，在房价上涨的时候，也有人问这个问题，现在适合不适合买房子？房子太高了。房价跌的时候，也有人问这个问题。我个人认为，我个人给他们的解答，我觉得只有一个，是你买房子干什么用的，这是一个根本。并不是说房价涨还是跌。就是说你买房子是干什么？比如说我买房子是为了结婚的，房价涨要买，跌也要买，不管涨还是跌都应该买房子，因为买房子，要从自身的需求来讲，我买房子为了结婚，我不能说为了结婚以后，我为了幸福的生活，我要放弃幸福的生活多长时间，我觉得这样不合适。如果说你的父母蓄养你赡养，你需要改变你父母的住房的环境和条件的话，你什么时候都应该买。

【记者】：如果经济条件不是那么宽裕。

【韩建君】：如果说你的经济条件本身有一个限量，我觉得我可以在一年内买房子，或者是两年内买房子，那么你再考虑房价的高低。房价的高和低，我历来觉得，我们应该从一个相对长期的来看，什么叫相对长期来看？这个买房子，我历来觉得有几个观念我们要树立的，个买房子的理财观念。房屋本身不能仅仅看成普通商品，房屋本身有一个的，就是它有一个的概念在里面。实际上像股市一样，你不可能在价买到的。买到了这是巧合。就是说它有置业理财的概念在里面。比如说我自己买房子了，我在预计在明年6月份要结婚了，我现在要买一个婚房，我可能要用半年的时间来思考这个房子怎么买？那么你要考虑地段，这个地段会还是会跌价？不管大市怎么变？这个阶段就是不跌价，甚至它就是。你想在这个阶段买，你就趁早买，因为这个地段不可能跌价的。它和地段有很大的关系。

还有一个，比如说我的小孩已经现在6岁了，7岁了，该上一年级了，在我住的这个地段里面没有好的，我必须搬迁，到一个地段好的地方，就是小孩子比较方便的地方，就是资源比较好的地段，很多家长是这样考虑的，一所比较好的的周围的房价，肯定是不容易跌的。

【记者】：周边的区域，也是保持上涨的趋势？

【韩建君】：对，所以我们要分地段，分不同的情况，而且要思考你想要什么，你手里面的资金，你能运作多少资金？

购买婚房要从长远考虑

【记者】：咱们搜房从这个月开始，我们因为10月份是一个婚庆的旺季，咱们从这个月开始，启动了婚房第二季的活动，等于说是从整个的市场来说，因为婚房市场可能会对北京近期的比较低迷的房市有一个冲击，您觉得在这个时候，对于要购买婚房的人，您给他们一些什么置业上面的指导？

【韩建君】：我觉得要看手里面有多少资金，你还可以得到多少资金的帮助？我觉得这个资金帮助，有贷款的帮助。重要的方面就是有贷款的帮助，因为我觉得贷款这样一个品种千差万别，找一些专业的贷款公司来给你做一个顾问，你有公积金，还是没有公积金，你做商贷，你怎么样搭配？贷多少比较合适？在目前这种情况。

【记者】：要由专业的公司来给你策划？

【韩建君】：首先你资金多少？比如说我的资金，我自己可以用的资金200万，或者是100万，可以用在置业上的，你首先把钱定位好，定完之后，你开始选房子，我们知道房子和面积的大小，和地段，都有很大的关系。这个时候你就要找什么地段的房子，同时你买这个地段房子，我觉得你可能真的要考虑三到五年的时间，不要仅考虑目前的状况。

【记者】：就要要从更长远的角度来考虑？

【韩建君】：对。你不要说我买这个房子，现在价跌的最厉害，我去这边买房子，这是不合适的。对于结婚来讲，买婚房的人，他一般在五六年之内想重新二次置业，这恐怕是蛮困难的，婚房的人，当你再置业的时候，它有一个周期的，这个周期里面，你要考虑我在这个地方，以后我将来有孩子了怎么办？这个孩子的环境怎么样？我买的这个房子，这个房子我将来需不需要父母来？需要还是不需要？这个都要考虑的。我觉得你的资金是位的，然后你要把你的需求进行一个，我的需求是什么？我有五项需求还是六项需求？我哪一个需求是最重要的？然后排，排完之后，然后再来找地段，找房子。那么一旦你这个房子在这个区域，在这种排完位以后，你就开始来找房子。因为这个房子找过以后，当你买了这个房子以后，我个人的想法，无论这个房价再往下走了，还是高了，你都不要去管它，不要过多的去，因为你这个房子是自住的。

【记者】：就是从自身需求来说，不要过多的考虑房价的走势？

【韩建君】：对，但是我敢肯定地说，你这个房价从长远来说，一定是涨的，房屋，我历来看，我们目前这种房价，从长远来看，这种价格，不管现在怎么跌，从长远来讲，它还是会涨的。我为什么会这样讲呢？因为这里面有几个依据。个，我们现在从买房子，就是从供需的情况来看，我不知道北京的状况，北京的人口有多少？1300万，这可能是常住人口，再加上流动人口呢？可能有2000多万，上海每一年，就是每一个月成交的房子有多少套？就是新房子来讲，成交的方自在15000套，二手房大概也是这个比例。我们加在一起的话，就是三万套，如果我们按照买房子和卖房子来算的话，或者说3万套按一个家庭来算，就是3万个家庭，3万个家庭，一年你加在一起，就是说30万个家庭，30万个家庭，我们如果说按照北京市这样的户口的话，它肯定是超过有1000万的家庭，每年只有30万个家庭在买房子，他所占的比例就是3%，就是说每年大概有3%的人在买房子。

【韩建君】：就是说有百份之多少？我们说有90%多的人，就是每一年，新增里面，我们按照发展的需求来讲，有大部分人没有买房子。

【记者】：他们有这个需求存在的，但是他们还没有买房？

【韩建君】：对。

【记者】：就是说潜在的买房人群很大？

【韩建君】：对，就是潜在的买房的人群很大很大。这是一个概念。第二个概念，作为北京这样一个首都的城市，它能不能够长期保持大量的外来人口，我相信像北京这样有吸引力的城市，它一定可以保留长期大量的外来人口，这是肯定可以保持的。只要你能保持长期大量外来人口，它对房子的需求更加旺盛。所以我觉得一个城市的房价怎么样？到里看看，里的人多不多？这是重要的，这是我们感观上的。深圳和我广州，我也去过，深圳和广州，你到里面去看，人很少。但是广州为什么房价原来很高呢？深圳和广州是我们改革开放的前沿，当时吸引了的多少外来人口到广州、深圳去淘金啊。他们本身推动了广州深圳的房价，推动了广东深圳的经济发展，但是现在的经济发展，战略格局发生了变化，原来来北京的人是哪些人呢？可能是演艺界的人更多，但是现在是多方面的，多层次的人都来北京了。

【记者】：就是说北京经济的地位越来越重要了？

【韩建君】：对，越来越重要了，它吸引的人会越来越多。它对房地产的这种需求，它会越来越多的。这是个概念，我讲它要涨，它长期来看，会保持价格上升的基本动力。

第二个基本动力，我们讲只要你看好中国的经济是向前发展的，只要你看好这个，就是说每一年都会新产生一些我们叫富人阶层，每年都会产生的。原来什么煤炭行业产生一拨，再就是IT行业产生一拨，房地产行业产生一拨，每年都会有一些比较新的行业出来，再加上现在证券市场的发展，更多的企业上市，每年都会有大量的富裕阶层的人产生。

【记者】：也会影响房价？

【韩建君】：它的资本，人有钱了以后，他就必然会影响房价。

【记者】：就是说你定价定的再贵，反正他有钱，他能买的起。

【韩建君】：因为这个市场可能就会分层了。它可能会分为价格不同的人，满足不同人的需求。所以说我觉得它对房价总体上来讲，再加上你物价的CPI总是上涨，你要想CPI是负数，这个也是蛮难的，它也有这样的因素在里面。所以我觉得房价从长期来看，下跌的可能性，我们讲值，下降的可能性很低。所以我觉得如果说买房的话，当你房子买好以后，你三年五年再回头看你这个房价，肯定不是这个价了。

【记者】：就是肯定会？

【韩建君】：我觉得还是会的。

中国金融市场不会像美国那样

【记者】：我有一个问题，从您的业务来说，使用一些金融方面的知识，或者这样一种工具来帮助购房者，我想现在像国外的次贷危机，包括一些金融方面的问题，更会使银行对这个使用金融工具方面会更加谨慎的。

【韩建君】：我觉得次贷危机，我们要看，刚才你看建设部的那个秦刚副主任也在说，美国的房地产和中国的房地产有本质的差别。

【记者】：虽然说可能政府影响大，但是银行在风险方面会更加谨慎？

【韩建君】：我们做一个比较。有没有风险，会不会加大呢？你把自己定义成银行的行长，如果你是银行的行长，你现在的业务，它的业务有两块，一个叫对公业务，一个叫对私业务，对公业务是什么？就是对于企业贷款，对企业贷款，它就叫对公业务，对个人贷款，就叫对私业务。对公业务和对私业务进行一个比对，坏帐率的就是对私业务。对公业务坏帐，而且这次央行公布的数字来讲，对私业务的坏帐率，低，你是行长，你想多发展对公业务？还是想发展对私业务呢？

【记者】：但是那个是对房地产行业的影响？

【韩建君】：现在就已经下坡了，它仍然是比它低，你想发展什么呢？如果你是行长的话，你心里会考虑的，你肯定还是会想发展对私业务的。那么对私业务里面，你还要考虑我产品的品种，如果说对企业进行一个，银行开展对私业务的时候，它有一个对于市场占有率的阶段性的考虑，如果说手里面已经有很多的，我们叫存量贷款，什么叫存量贷款？

比如说我手里面有30个亿的个人贷款已经在我这里面了，我在这个市场已经有占有率了，我只要保住我的存量，我稍微开发一点存量，那么它就会审核的比较严格。因为大家知道到现在银行很多啊，都在抢这块蛋糕，大家认为这块是好蛋糕，不是差蛋糕，如果说我原来这块量很少，那么我就要加大我这个力度。当我要加大我的力度的时候，我就可能在审核上，各方面会提供更多的优惠，不同的银行，它在不同的时期和银行本身的这个对市场的占有是有关系的。我们也深深感觉到，不同的银行，它的总体审核标准是差不多的，但是还是有一些差别。不管怎么样，我们应该看到中国人民，我们的购房者的信誉，还都是基本比较好的。就是中国人有一个习惯，不愿意欠帐，欠了一点帐，就要把这个钱还掉，总的来讲还是这样的。信誉度还是比较高的。而且中国人又喜欢存钱。所以他的优良率还是比较高的。

【记者】：谢谢您今天接受我们的采访。

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