张政军：中国房企参差不齐 将要大重组大整合

房天下  2008-09-20 19:40

[摘要] 经过长年后的楼市，华美而危险。08下半年的楼市观望情绪依旧严重，"金九"的成交表现不如人意，开发商面临 严重的"金融危机"，资金缺口达4000亿之多。在众多“危境”之下，由地产界“老大哥”之称的万科率先，引起 部分开发商追随，楼市风瞬间在舆论界被广为传扬，房价该向上还是往下？

国务院发展研究企业研究所管理学博士张政军博士

经过长年后的楼市，华美而危险。08下半年的楼市观望情绪依旧严重，"金九"的成交表现不如人意，开发商面临 严重的"金融危机"，资金缺口达4000亿之多。在众多“危境”之下，由地产界“老大哥”之称的万科率先，引起 部分开发商追随，楼市风瞬间在舆论界被广为传扬，房价该向上还是往下，每个发展商都在审慎地踱步。在9月20日中国房地产品牌价值研究成果发布会上，我们带着这些问题采访了国务院发展研究企业研究所管理学博士张政军博士。

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房企现在面临的的困难是什么？是资金短缺？还是金融政策紧缩？是消费者的观望？还是土地制度的日益收紧？面对这个问题，张政军表示：现在房地产企业面对的问题主要就是在这个房地产行业整体发展比较快，形式比较好，景气程度比较好的情况下，房企对楼市的调整环境可能认识不足，准备不足，应对不足所造成困境。从2000年以来，房地产市场景气程度不断增加，到这个07年的时候，那么随着宏观经济的调控，以及对房地产业政策的调整，以及在美国的次贷危机，海外的经济形式的影响下，导致了整个房地产行业出现了一次大规模的整体性的调整。假如一个企业在07年发展高峰的时候进行大规模的投入，那么到现在它的资产的状况，以及它的经营的状况可能变的都比较不好，可能资产都成为负资产这种情况都有可能，这样的话对于这些企业来说是比较困难的。

张政军同时也认为，对于一些大品牌房企来讲，现在的楼市调整并不能影响其发展势头。品牌价值比较高的，以及势力比较强企业，比如说万科、中海在这个行业景气程度发展比较快速的时候，他们可能已经做了一定楼市或将衰退的应对措施。另外他们因为有经验，所以应对策略比较比较成熟，并且比较完善，比较周全，对于这种企业来说困难不会太多，但是也会有困难，比如说遇到退房，比如说万科遇到退房这种情况。如果说房地产行业的情况进一步变差的话，可能不仅是万科可能会遇到退房的尴尬，其他的企业也会碰见，只不过万科是一个中国房地产老大，对它的媒体报道会多一些，对它的关注会多一些。

中国房地产现在面临的问题是什么？是从业的企业多，在07年以前，行业的生存环境比较优厚，它的一个生存的方式可能各种各样，比如说它可以通过这个买地，通过土地的买卖，或者通过其他方式就可以生存下来。另外一个因为整个行业的发展比较好，所以很多企业也不考虑经济周期的经济波动的风险，就进入了房产开发行业，比如说我有一个数据，2000年到2006年底房地产企业的数量就翻了一番，这就说明整个房地产业的生存环境比较好了，所以很多企业就进入了。房企的增多，必然导致推出的产品参差不齐，可能有的质量好，但是有的也可能质量比较差，而判断一个产业健康程度与否，一个比较关键的指标就是你能不能够给整个消费者提供物超所值的产品。生存条件优厚，产生性心理或者提前消费种需求的话，就会使消费者对产品的质量比较忽视了，同时开发企业对产品的质量也忽视了，那这样的话对整个行业发展是不利的。

所以现在的中国房地产市场就有必要进行大的重组和整合，才能够推出吸引消费者，能够为消费者提供有价值的产品。那些可以为消费者提供物超的产品的企业，让他们来经营这种业务。当然房地产产业的政策也应该做出相应的调整，那些不符合市场经济的政策就要逐渐的淘汰，取消。同时应该加强市场的自我调整，加强市场化透明化的操作。

对于万科的问题，张政军博士认为它只是一个企业自己的行为，其举措是建立在万科对于整个行业的市场判断的基础上，万科从成立以来已历过多次宏观调控，应该说它对这个经济的调整以及房地产的波动，还是把握的比较有经验，有自己的一套解决方法。

万科的会不会引起整个楼市的"潮"呢？对于这个问题， 士认为：万科因为是龙头，所以它的一些竞争的一些策略，可能会受到比较强烈的关注。包括业界，包括相应的行业是不是他们在传递中他们对于市场判断的一种认识。所以说可能会影响其他房企的效仿。但这只是一个短期的影响。有一个市场理论：短期的趋势，短期的波动是可以被操纵的，但是中长期的走势，无论是股票市场还是经济的市场，中长期来说是不可以操作的。所以万科这种情况，只能是把它作为该企业的一种应对，它可能会引来其他房企对市场的某种判断。

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