合生剑指第三使馆区 百亿投入欲助推燕莎全面升级

近期，路过霄云路的人都会发现，已经停滞多年的京润水上花园项目，似乎又有重新开工的迹象。记者经多方打听得知，北京京润项目二期土地已被知名上市公司合生创展纳入囊中，重新命名为"霄云路18号项目"，是该公司2008年拓展北京房地产市场的重要战略项目。

京润项目地块花落合生创展

对于寸土寸金的北京而言，拥有良好地理位置，就意味着房地产项目具有良好的保值升值前景。然而，由于受到拆迁问题的困扰，致使处于黄金地段的北京京润项目遭遇到长时间的蛰伏。

早在1992年，外商投资协会副会长李若弘就取得了北京京润项目的开发权，该块土地也是北京最早赴港招商的地块之一。经过长时间的筹备，其一期土地开发为京润水上花园，并于2003年完工。目前，京润水上花园已经全部售罄。

然而，受到资金短缺和土地拆迁问题的影响，致使北京京润项目二期迟迟不能动工。此后，有十多家房地产企业与北京京润房地产公司接洽，商谈土地转让事宜，却最终未果。

看到北京京润项目的巨大市场价值，对于房地产项目开发一直有敏锐触觉的合生创展董事会主席朱孟依，2005年以10亿元的价格购买了该项目二期占地20万平方米的土地开发权。

2007年6月23日，合生创展集团有限公司(0754.HK)公布，以总代价60亿港元，向大股东兼董事会主席朱孟依个人控股的信佳公司，收购其所持有的位于北京东部霄云路18号的北京京润项目第二期工程80%权益，由此合生创展真正获得了该地块的开发权。

此后，合生创展积极解决该项目所遗留的土地拆迁问题。据知情人士透露，经过近一年的前期准备，京润项目二期的历史问题已全部解决，而霄云路18号项目也将于2008年北京奥运会后，正式亮相北京房地产市场。

60亿元巨资收购能否物有所值？

合生创展60亿元的巨额投入，能否得到满意的收益，是每一个业内人士关注的热点话题。对此，记者算了一笔账，按照收购项目80%权益计算，该项目每平方米楼面面积的收购价约10714港元，似乎并不便宜。

但不少业内人士却表示，"霄云路18号项目处于京城地段价值最高的第三使馆区，区域的国际化氛围和商务环境都不错，北京市内已经很少有类似位置的土地可供开发。而且该地块拥有北京难得一见的原生态森林，无论是地理环境还是景观资源，都堪称北京房地产开发的黄金之地。只要霄云路18号项目开发过程中，建筑品质和装修标准能做得好一些，该项目未来将拥有良好的市场前景。"根据记者的实地走访发现，霄云路18号项目所在的第三使馆区，聚集了十三个国家的大使馆，其中涵纳了美国、德国、日本、韩国等众多世界大国的大使馆，以及凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店等商业配套，形成了高档公寓林立、商务环境优越的国际化氛围。

而霄云路18号项目所处地块中还拥有200多亩的天然湖泊，80%以上的绿色森林及绿地，以及弯曲花石铺成的绿荫小道直通湖边。对此，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，这样优质土地在北京已是很稀缺的资源。

虽然，霄云路18号项目目前尚未正式开盘，但已经吸引到众多高档人士和海外机构对这个项目的关注。据记者侧面了解到，自从合生创展在其股票公告里发布了收购京润项目二期土地的消息后，众多合生创展股票的持有人和海外机构都对这个项目产生了浓厚兴趣，而美林银行还特意派专人来参观霄云路18号项目的工程进度。

近几年来，北京房地产市场上的高档住宅项目可谓是层出不穷，如柏悦府、御金台、御园等项目不断刷新京城高档公寓的售价。对此，有业内人士表示，虽然北京目前的高端项目售价基本在5万元/平方米以上，但相对于上海、香港以及国际知名大城市如纽约、伦敦、东京等城市而言，顶级公寓的售价相比仍有一定的差距，因此可以判定京城的顶级公寓市场仍有巨大的市场空间。

霄云路18号重塑燕莎区域新格局

根据市场的供需情况，合生创展2008年的战略规划中，住宅产品高端化走势是该公司的重要发展方向。为此，合生创展在上海推出了合生东紫园和合生东郊别墅，并在北京全力打造合生六合府和霄云路18号项目。据记者了解，合生创展之所以在北京、上海等一线城市大力发展高档物业，就是在于合生创展认为随着中国整体宏观经济的持续走高，以及北京、上海日益向国际化城市发展，市场对于高档公寓的需求将越来越大。

随着2008年北京奥运会的正式开幕，越来越多的购房人开始关心后奥运时代应该选择什么样的物业进行自住和投资。对此，不少业内人士表示，在目前人民币持续升值和股市持续走低的情况下，购买拥有优越地理位置并具备稀缺性特质的高端物业将具有良好的保值升值潜力，而霄云路18号项目就是这类产品的代表，其将利用位于第三使馆区核心位置的良好地理优势下，打造出比肩伦敦海德公园一号的顶级产品。

有知情人士透露，为了给高端置业者提供世界级的居住享受，霄云路18号项目的开发团队特意实地考察拉斯维加斯、迪拜、香港等国际化大都市的知名高档公寓，在吸取国际顶级公寓产品优势的基础上，并结合项目所在地块的区域氛围，以国际化的规划理念，重新定义了京城顶级公寓标准。

同时，结合地块特色和高端置业者的居住需求，霄云路18号项目以纽约的中央公园区公寓和伦敦的海德公园公寓为参照，无论区位、环境、规模、建筑品质、配套水准、服务标准等各方面均达到国内乃至国际顶级标准，意欲打造成中国乃至世界高端人群的一个理想的生活化居住区。而为了突出项目的品质，霄云路18号还特意聘请由国际知名建筑大师组成的世界顶级团队，对项目进行全方位的设计，实现东西方建筑艺术的完美结合。同时，霄云路18号项目还将携手国际级高端酒店管理集团，为业主提供世界顶级的酒店式物业服务及会所管理。

而即将于近期面市的建筑面积为20万平方米的霄云路18号项目，只是合生创展拿到京润水上花园二期土地中的一部分，其后续还将由更大规模的开发计划，而据知情人士透露，霄云路18号项目后期产品将涵盖高档服务式公寓、酒店、写字楼、大型商业等物业类型。根据记者实地走访发现，霄云路18号项目所在的燕莎商圈一直是北京最为知名的国际化商圈之一，也是北京外籍人士居住比例最高的地区，大量的涉外客群带来了强劲的市场需求。目前，该区域内虽然不乏众多高端公寓项目，却缺少一个高端建筑群来提升和拉动区域的国际生活氛围，而霄云路18号项目的出现，无疑将成为推动燕莎板块的居住升级的标志性建筑。

对此，不少业内人士表示，美国的上东区之所以能够成为富人区的代表，除了其拥有众多品质优良的顶级住宅外，还以丰富的商业配套满足了区域发展的需要。而霄云路18号项目的面市，以其城市核心高端建筑群的产品定位，无疑将带动整个区域的可持续发展，使燕莎板块成为京城真正的富人区。

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