8月北京热点居住板块全面解析

——京北热土之奥运中心区

奥运中心区位于北京市北部，东西紧邻八达岭高速公路和京承高速公路，南接北三环。随着区内可开发土地的逐渐减少，奥运中心区所含板块也不断扩展，目前包括：亚运村板块、奥运村板块、奥运东部板块、西三旗板块、立水桥板块。2008年8月奥运会的举行使北京成为全世界关注的焦点，也对北京房地产市场产生了巨大的影响。而作为奥运主场馆所在地的奥运中心区板块，也借奥运东风不断提升自身的价值。

区域环境

从地理位置来看，奥运中心区位于上风上水的北部地区，占尽区位先机。生态环境方面，被称为是北京“绿肺”的亚洲最大的城市公园奥林匹克森林公园便位于奥运中心区的核心位置——奥运村板块，奥林匹克森林公园占地680公顷，加上原有的奥林匹克公园，覆盖了奥运中心区接近1\3的面积，在很大程度上提升了该区域的生态环境，为居住在该区域的人提供了其他区域无法比拟的舒适宜居环境。

商业配套

目前奥运中心区商业配套比较完善，龙德广场、家乐福超市、百安居、上品折扣亚运村店、第五大道、华汇北辰超市等差异化的商业配套为不同消费能力的居民提供了门类较为齐全的消费场所。而奥运的承办引发人群聚集效应，奥运中心区未来的消费潜力被看好，这种人群聚集效应正是商业开发不可或缺的因素之一。再加上区域市政设施在此次重大赛事推动下进一步完善，都为区域此后商业的发展创造了基础条件。未来的奥运中心区毫无疑问会成为另一个大型的商业繁华地段。

交通网络

从这几年区域交通环境变化来看，奥运中心区在奥运前已初步实现了立体化交通的布局。新近开通的10号线与地铁5号线在区域内彼此衔接，加上奥运支线的开通，使得奥运中心区成为了北京北部重要的地铁枢纽。同时，公路交通也形成了四通八达的公路交通网，包括区域内的城市快速公交路线和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等城市联络线以及京承、八达岭两条高速路线。

楼市发展前景

都市里难得的生态环境、发达的交通网络、繁荣的商业以及完善的市政配套设施，从各个方面吸引着众多的新增人群涌入奥运中心区，而未来商业发展前景的看好，为该区域提供了大量的就业机会。根据相关资料显示，2008年北京奥运会将吸引近30万左右的新增居住人口。如此以来，奥运中心区将形成一个高档国际化大型社区，区域内潜在需求强劲。而随着区域内存量土地的日益减少，奥运中心区房地产供应相对短缺，这种供不应求的市场预期逐渐引导着奥运中心区房地产产品的高端化发展，其未来已被认为是高档住宅的聚集地。奥运后的奥运中心区楼市走势被大多业内人士看好。

根据中国房地产指数系统北京典型指数办公室对奥运中心区板块的典型样本项目监测情况显示：2008年上半年奥运中心区市场活跃，于5月小旺季出现成交高峰，成交套数环比上涨高达159.32%，其中成交大户媒体村该月销售700多套。价格方面，在整体市场不景气的大环境下，价格自1月份以来有小幅度的下滑，但幅度不大，除在3月份和4月份有较大的波动外，走势基本平稳。而3月份价格骤升主要是由于盘古大观项目本月成交价格极高且成交量很大，从而拉升区域整体价格水平。

购房提示：奥运东风带给奥运中心区优美的生态环境、发达的交通网络、繁荣的商业以及完善的市政配套设施，这无不为在此居住的人提供了十分舒适而便利的环境。大量涌入的新增人群，稀缺的土地供应亦为奥运中心区的房地产发展提供了难得的契机，也决定了未来奥运中心区房地产市场将以高价格，高品质的高端物业为主，因此该区域更适合高消费人群置业，消费水平较低的人群也可选择区域内中低档产品。

风险提示：作为拥有大面积森林公园、奥运场馆所在地的奥运中区将吸引不少的旅游观光人群来临，在某些方面会为在本区域居住的居民造成一定的影响。

区域建议均价：奥运村板块15000元/平方米；奥运东部板块20000元/平方米；立水桥板块和西三旗板块10000元/平方米；亚运村板块17000元/平方米。

区域最低折扣：远洋万和城与品元公寓一次性付款9.6折，银行按揭9.9折优惠。

区域租金水平（二居）： 立水桥板块：2000-2500元/平方米；西三旗板块：1000-2500元/平方米;奥运村板块和亚运村板块：3000-4000元/平方米。

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年10月

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