唇齿相依的地价与房价 结束高房价只待时间

唇齿相依的地价与房价(中国证券报)

在高房价上继续“负隅顽抗”的开发商们，却在高地价面前举起了白旗。自去年底开始，各地的土地拍卖价格不断下降，开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。专家指出，高房价和高地价唇齿相依，开发商弃高地价守高房价的行为看似“丢卒保车”，但二者密不可分的关系决定，高地价的崩塌将使高房价没有了根基。

对于地价和房价之间的关系，业界一直存在诸多争议。由于房价的涨速远高于地价，一些业内人士认为，房价和地价的关系并不大。但如果仔细观察我们会发现，房价暴涨的过程其实实现着这样一个循环：“高房价拉高地价，高地价再推高房价”。地价和房价之间的相互推动，使得二者之间维持着一个相对稳定的比例关系。尽管短期非理性暴涨会造成价格一时扭曲，但从整个行业的角度来看，地价作为房价最重要的定价依据的地位并没有发生改变。

正是这种重要地位，使得近一年的地价下滑，已经渐渐侵蚀掉了高房价赖以生存的根基。一方面，地价下跌使得未来房产项目的成本下降，其采用低价入市策略的概率较高，这使得当前高房价的维持受到致命威胁，也使得降价销售获得了理论支撑；另一方面，地价下跌使得消费者看空后市的气氛日益浓厚，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化，这导致购房行为的减少，使得维持高房价的成本增加，随着时间推移，这种维持最终难以为继。

除此之外，地价的下跌深刻地影响着开发商的预期，导致维持高房价不仅失去了客观的生存土壤，也失去了主观的信心支持。某开发商私下表示，地价其实就是房价的风向标，地价既然转向，房价迟早会步其后尘。近日北京推出的多块住宅用地遭冷遇再度表明，基于对房地产后市的悲观判断，开发商普遍不愿意开发新的项目。试想，如果一家工厂连原材料都不敢再购进，这家工厂还会继续推出产品吗？

事实上，从海外楼市来看，地价下跌也往往是高房价终结的先兆。以香港为例，百年来其地价和房价一直在螺旋式上升，但在长期上涨的过程中，每10年左右会出现一次明显的房价阶段性拐点，而转折的先兆及其确认就是地价的下跌。一般来说，香港出现地价大幅下跌后，就会出现开发商竞相降价的局面，甚至出现一手房价格低于二手房的现象，同时伴以少数高位购房人成为负资产人士的现象。

需要指出的是，我国的高地价和高房价的背后隐藏着地方政府的巨大利益，这使得地价下跌对高房价的向下牵引容易受到有形之手的干扰，近期一些地方政府纷纷出台所谓的救市政策就是例子。但从实际效果来看，这些有形之手的效果极其有限。这似乎从一个侧面说明，在近一年的地价下跌过程中，伴随着宏观经济和国际环境的巨大变化，地价下跌传导至商品房市场，从而结束高房价现象只是时间问题。

全国土地政策不会一刀切(新京报)

专家认为大面积规模经营不合国情，仍将以家庭承包为主

党的十七届三中全会昨日在北京闭幕。这次全会的重要议题，是研究新形势下推进农村改革发展问题。全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确了在新的起点上推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则，是当前和今后一个时期全党全国推进农村改革发展的指导性文件。

作为官方智囊机构，国务院发展研究中心农村部全程参与了十七届三中全会相关决定文件的起草过程。该中心农村部副部长徐小青昨日在接受本报记者采访时表示，三中全会对于农村改革进行了全盘考虑，但之前外界舆论过于关注土地政策方面的突破，在其看来，三中全会之后的全国土地政策将大致维持现有格局，一些具有突破意义的试点，暂不具备全面铺开的条件。

解读 之 土地政策

“土地流转交易平台已开始试点”

国务院发展研究中心农村部副部长徐小青：

“土地流转交易平台已开始试点”

新京报：在全会公报中土地政策最明显的精神在哪里？

徐小青：公报里的表述是“要稳定和完善农村基本经营制度”，说明土地政策是以稳定为主。在此之前，胡锦涛总书记视察小岗村的时候提到了土地承包制要“长久不变”，这个提法是第一次出现，此前的提法一直是“长期不变”。这是在给农民一种信号，现有政策是稳定的，不会发生改变。

新京报：怎样理解“长久不变”这样的稳定方式，是否会如之前外界猜测的，将三十年承包期限延长为七十年，或者推行“永包制”？

徐小青：我想不会，三中全会不会对这么具体的年限进行确定，只是说家庭承包经营制度肯定要得以稳定。当然流转的方式可以加强，比如鼓励土地向种田大户这些集中，但是这个政策已经实行了十五年了，并不是崭新的改革，大面积的规模经营也不符合中国国情，还是要以家庭承包为主。

新京报：之前有决策机构透露说三中全会后将建立农村土地流转交易平台，但是公报中还没有涉及这个内容，这个平台将会怎样运作？

徐小青：这个交易平台不是说有一个具体的土地市场在那里，大家在平台上买卖土地，而是说我们农村体制改革要建立一个要素市场，这当中包括劳动力、金融和土地等等。土地流转交易平台现在已经有一些地方在进行试点，比如浙江义乌市成立土地流转经营服务中心，每个镇街都成立了土地流转经营服务站，这种模式可以被借鉴。

新京报：我们知道现在一些地方，特别是成渝和滨海新区这样的综改区内部在土地政策方面有很多突破，三中全会后这些地方试点的经验是否可能得到推广？

徐小青：中国的农村土地问题非常复杂，成渝和天津都是大城市，在大城市的城乡接合部进行一些改革，条件会比较充分，包括宅基地换社保，建设用地流转等等，但是在彻底的农区就很难行得通，条件根本不具备，盲目改革会带来很多问题。所以中国的土地政策不可能“一刀切”，必须符合各地的经济情况。

解读 之 农村金融

“农村合作金融有望放开”

农业部农业贸易促进中心主任钱克明：

“农村合作金融有望放开”

新京报：怎样理解“现代农村金融制度”这个概念，它包涵哪些具体内容？

钱克明：这个概念并非全新的，以前都有提及，三中全会之后还是将其做实。三中全会之前，中央曾经给农业部发过一个征求意见稿，从意见稿内容来看，它会涵盖各种具体的措施，比如小额信贷、合作金融、农村互助基金等。

新京报：小额信贷和合作金融具体的操作模式会是怎样？

钱克明：小额信贷和合作金融以前管得比较死，特别是合作金融曾经出过一些问题，但是国际经验有很多地方可以借鉴。比如小额信贷，国外的主要模式是村民互相担保，如果一个人不能还款，其他人都要受到损失，这种模式一个小社区里面很好操作，因为信息非常透明，目前中国也想小范围试点一些小额信贷，比如以承包权作为抵押，解决农民的农业生产资金问题。

新京报：农村的金融问题将会主要依靠农村自己解决，还是依靠大型商业银行？

钱克明：我想主要还是前者。现在地方已经有一些试点，比如吉林有一个农村资金互助社，这是全国首家全部由农民自愿入股组建的农村合作金融机构，银监会也说过很多次要放宽农村地区银行业金融机构准入政策。内蒙古和山西也在试点村镇银行，这就是主要为农民、农业和农村发展提供金融服务的机构。

新京报：商业银行方面呢？

钱克明：商业银行方面当然会有一些政策任务，因为现在有很多指责说商业银行是在农村吸血，往城市输血，所以会探索建立资金回流农村的硬性约束机制等改革，但是三中全会作为一个党的会议，它只会为改革提供一个大致的方向。外界期待本次会议后就迅速开展一些非常具体的操作，这是不现实的。各个地方的情况都不一样，中央也不会贸然肯定某个地方的试点改革，一些都是探索进行。

新京报：那么“现代农村金融制度”基本要求是什么？

钱克明：简单地说，既要受到农民欢迎，又不能引起混乱，探索的步子不能迈太快，要衡量金融风险的可能。

解读 之 基层政治

“村干部替村民做主应改变”

华中师范大学农村问题研究中心主任徐勇：

“村干部替村民做主应改变”

新京报：公报里提到“必须坚持党管农村工作，始终把加强和改善党对农村工作的领导作为推进农村改革发展的政治保证”，这是否意味着村委会的权力将会进一步扩大？

徐勇：我想不是出于这样的考虑。我们看到这次三中全会对于农村建设提的目标是很高的，但是相对于中央来说，地方政府进行农村建设的热情并没有这么高涨，因为在现有情况下，各地的关注点还是主要在城市，从这一点来说，加强党的直接领导，是有利于农村发展的。

此外，农村的干部配套一直没有跟上，优秀干部主要分配给城市的大趋势没有改变，所以这一点还意味着要加强对于农村干部的培养和培训，让他们明白新农村建设的意思和着力点在哪里。

新京报：公报里还有“健全农村民主管理制度”，这个可能的方向是什么？

徐勇：建立和健全有区别，你看这次说农村金融就说的“建立”，说明是个从无到有的过程，但是农村民主管理制度是“健全”，因为这个制度过去十几年二十年一直都有，现在主要是向更好的保护农民权益方向发展。

新京报：村委会的功能设置是否可能有所改变？比如选举的模式？

徐勇：从选举来说，学界对于目前的“双过半”模式（指村委会选举需超过一半村民参加投票，得票数则需过半）一直有所争议，但是在目前我国农村流动人口很多的情况下，可能这一点暂时还难以改变。

新京报：村委会现在一直在为村民的一些经济事务做出决定，这一点会改变吗？

徐勇：过去我们对村集体有个误解。从法律上看，村集体由所有村民组成，但是实际生活中，它是由村委会的几个干部组成的集体，在很多场合为所有村民做出决定，这种方式是应该改变的。

从根本上来说，在经济领域应该赋予农民自由的权利，比如大家都很关心以后征地以及承包权流转时是否需要通过村委会批准。我的看法是，既然《物权法》当中已经肯定了村民所有的“物权”性质，那么以后就只能由村民为自己的财产做出决定，村委会无权干涉，我相信这会在三中全会后得到明确。

天津“土改”十月攻坚（中国经营报）

企业自愿结汇、OTC、离岸金融，一时间，天津滨海新区的综合改革配套，进展得有些眼花缭乱，然而，了解内情的人都清楚，这些多少只算是“表面功夫”，“深水区”还未到来。

牵涉多方利益的土地管理制度的一系列改革，便是深水区所在，也被滨海政界人士认定是“最敏感”的改革，而进入10月，这部分改革的细化执行方案，将逐一得以最后敲定，沸沸扬扬近两年多的天津滨海新区综合配套改革的试点工作，也由此进入最为敏感和微妙的攻坚阶段。

执行方案悉数敲定

在9月27日于天津滨海新区开幕的达沃斯新领军者论坛上，天津滨海新区工委书记苟利军表示，天津滨海新区的综合配套改革，将本着“完善一项、推进一项”的原则稳步进行，而在场的中外政商界的头面人物，能理解的，或许只是这句话的字面意思。

这句简单的表态背后，是滨海新区综合配套改革逼近“最敏感、最复杂、最困难”的阶段——2005年，国务院批复天津滨海新区综合改革配套试点的内容中，包括了土地管理体制试点改革，并试验农村非农集体建设用地流转的敏感部分，此后两年间，相关的执行方案在滨海新区、天津市与国土资源部之间反复传递修改，但实际上一直未能付诸实施。

记者了解到，北京奥运会之前，天津市与国土资源部签订了“合作备忘录”，其间包括土地管理制度、征地制度、土地流转制度等多方面的内容，滨海新区管委会的相关人士告诉记者，包括土地管理制度改革在内，目前已经形成了10个专项方案。

此前，在参加奥运期间新闻发布会后，苟利军告诉记者，这10个方案中涉及土地的专项改革方案，（当时）正在与国土资源部进行最后的沟通与协调修改，整体的技术性修改工作将在10月份完成，届时，将按照敲定的专项方案，推进土地领域的改革工作。

“这是改革中最敏感的领域。”滨海新区管委会的一位官员向记者评价，“所以这项改革是最后才动手的。”

在本次达沃斯论坛期间，滨海新区管委会的一位官员向记者证实，苟利军所言的“10月完成土地专项改革方案的调整与修改”，确实已经接近完成，目前，相关的土地职权部门已经积极准备开展这项工作。

记者了解到，在金融、土地两大配套改革中，金融部分实际上主要是由天津市金融办牵头，而唯独土地改革工作，将由滨海新区方面主导。

“流转”不是唯一但最重要

“如果你把滨海新区的土地改革试点，简单的理解成只是农村非农集体建设用地的试点，那就太窄了，实际的执行方案，包括更多方面的改革，很多都是除流转试点以外的内容。”一位接近滨海新区管委会的天津政界人士称。

苟利军曾告诉记者，天津滨海新区的土地改革试点，总体上包括征地制度改革、征地利益分配方式改革、农村非农建设用地流转改革以及新增建设用地增加与城乡建设用地增减挂钩试点以及土地管理制度改革等几方面的内容。

在奥运期间回答本报记者相关问题时，苟利军承认，这其中，最为敏感的还是农村非农建设用地流转这一部分，他表示，根据当时的执行方案，在土地属性上，分为几种路径与方式，即一部分在流转完成后，改变原有的土地属性，由农村集体建设用地变为城镇建设用地，此外，也有一部分，根据用途的不同，将仍然保有原来的农村集体建设用地的属性。

不过，对于最终如何区分这两种不同情况，他表示，这是个十分复杂的技术问题，目前还未最后完成修改，因此，对于过分技术细节的问题，还不便透露，毕竟这牵涉更多方面的利益。

记者了解到，中新生态城将于近期开工建设，土地的相关政策的手续已经完成，不过，由于大量土地来源与盐碱滩涂的未利用地，因此，并未涉及农村非农建设用地的流转试点内容。

“农村非农建设用地的流转，虽然最后方案没有公布，但原则是确定的，即流转后的土地要符合规划、要管制用途，至于用地项目在改革初期是否需要管制，目前，还在进行最后的磋商、修改。”国土资源部的一位人士称，“这不会费太多的时间。”

利益划分关系待磨合

土地之所以成为“攻坚”内容，在天津政界看来，是对存量利益的分配，天津市政府的一位高级官员就向记者表示，金融创新实际上分配的是增量利益，不会产生大的摩擦，但土地的改革，实际上是对存量利益的分配，利益主体多元化严重，难度很大。

“农村集体建设用地的流转可能是意义最大的，但征地制度改革，尤其是土地收益分配方式的改革，复杂性远大于土地流转。”中国人民大学土地管理系副主任严金明向记者评价。

此前在回答本报记者的问题时，苟利军坦言，在滨海新区试行的土地改革试点当中，土地收益的分配改革，确实是改革内容之一，但“关于政府拿多少，拿不拿，农民拿多少，以及土地收益款项的用途”，要“回去看一看文件再说”。

这个问题复杂性源于中国现行的二元土地制度，即只有城镇建设用地的使用权可以用于市场交易，而农村土地如果需要交易，就必须先转为城镇建设用地，而这个转制的渠道，只有政府征地一条。

“而政府的征地补偿，往往大幅度地低于实际的土地市场价格，这就形成了低价征地，高价卖地，政府‘吃差价’的问题，近几年，虽然对土地溢价部分的用途做了必须主要用于农民安置、耕地复垦等方面支出的规定，但分配制度本身的问题，还是没有根本的调整。”严金明告诉记者。

而这恰是天津滨海新区试行征地收益分配制度改革的目的与意义所在，毕竟天津土地改革的10月“攻坚”，或许直接关系到农村土地“同地、同价、同权”的进程与未来。

长春成功拍出今年以来出让面积最大的一宗土地（新华网）

黄金周后长春市首次土地出让，一宗３２万平方米的土地以６．４５亿元成功拍出，这也是今年以来出让面积最大的一宗土地。

据了解，今年１－９月，长春经营性土地出让面积仅为１３０万平方米，同比减少５０％，仅为全年计划出让面积的１／６。长春市今年前９个月已经出让的３２宗经营性用地，大多为１０万平方米以下的零星地块，拿地主力以本地开发商为主，外埠开发商较为鲜见，流拍现象也不时出现。

长春市国土资源局相关人士表示，缩小单宗土地出让规模主要是为了增加竞买力，促进中小企业发展。有业内人士也表示，地块越小越容易“流拍”，但是并不意味着长春没有投资价值。很多外埠大企业已在去年大规模拿地，目前还有部分存量没有开发。加之楼市低迷、市场前景不明，因此影响了开发商继续拿地的热情。

河南：房地产开发用地单宗出让不得超过１５０亩（新华网）

河南省政府规定，今后房地产开发用地单宗土地出让，最大不能超过１５０亩。

记者从河南省国土资源厅获悉，为了严格保护耕地，加强土地高效利用，河南省政府日前出台规定，对单宗土地出让的规模作出了具体规定。其中，省辖市不得超过１５０亩、县（市）不得超过７５亩，每宗地开发建设时间原则上不超过３年。

按照河南省政府要求，各地在国有建设用地出让前，要制订控制性详细规划和土地供应方案。商品房开发项目要根据住房规划要求，明确小户型套数和户均面积的有关要求，确保节约集约利用每宗土地。成片开发建设的土地要统一规划、统一整理，按“净地”分宗供应。

沈阳今年已落实１５０万平方米保障性住房（新华网）

记者从沈阳市政府了解到，截至10月11日，沈阳市保障性住房今年已落实150.28万平方米。预计到今年底，可竣工完成经济适用房和廉租房136.79万平方米。

副市长邢凯透露，全市住房困难群众入住的保障性住房将是“装修”过的，不但粉刷墙壁而且还会安上坐便器和手
盆，老百姓拿着行李搬进去就能住。

据市房产局介绍，在已落实的保障性住房的建设中，新开工面积62.37万平方米，通过在建政府补贴住房或产权调换房转化的面积64.09万平方米，通过回购普通商品房及其他住房的面积23.82万平方米。预计到今年年底，全市保障性住房竣工136.79万平方米。

另据了解，截至9月30日，全市已发放租赁补贴1755万元，涉及居民11038户。

评论：不问利润看房价（市场报）

开发商建造房屋的成本究竟是多少，一直都被当作商业秘密。在房价已有下降之势，炒房者血本无归的市场环境下，地产商透露的商业秘密，已经无法引起消费者的兴趣。

随着钢筋、水泥等建材价格以及人工成本的上涨，开发商的利润空间受到了挤压，但是，开发商自曝成本，声称利润率仅为5%，还是难以让人信服。因为房地产的一直在黑箱状态下攀升，联想到近年来房地产商和其所掌控的舆论资源变着花样地和政府宏调举措玩着猫捉老鼠的游戏，以花哨的广告和营销手段混淆视听，激发消费者投机房市变成房奴的做法，这次的自曝成本价似乎更是一种市场投机的策略：向市场传递房价已经探底的信号，诱惑公众买房。

其实，商品房不象其它商品是以件、个计算，同类商品间也不是几十元的差别问题，房价利润一直是很“暴利”的。因而即使自曝成本，也让人难弄懂其中的真假，尤其是在楼市热的时候不透露成本，而在楼市冷的时候抛出这么一招，消费者恐怕难以取信。

既然是利润仅剩下5%，那地产商们为何还频频打折降价？真的是不惜血本？商品房的成本是多少，房地产商的利润究竟是多少，此前有的说是30%，有的说是80%。但是有一点可以肯定，房地产的暴利是众所周知的。根据广州市国土房管局统计，8月份萝岗区一手住宅成交均价为7025元/平方米，同样位于广汕路边的龙光峰景华庭限价房最高价4000元/平方米，每平方米相差3025元。从中可见一斑。由此，房地产商说破了嘴，人们也难以相信，房地产商的利润只有5%。

无论开发商发出什么信号，我们还是冷眼旁观任期表演好了。在楼市遇冷的状况下，房地产商应审时度势，面对现实，挤出价格虚高的“泡沫”，降低房价才是最佳选择。