外资"抄底"楼市拿地 袁继峰:应严控房产外资流向

一组数据显示，今年二季度全国主要城市地价总体水平环比增长1.59%，较去年同期大幅度下降，其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达10%以上。尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性，是众多外资基金投资的实质所在。

4月，美国凯雷集团以近20亿元的价格购得上海济南路8号西苑项目；6月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌；日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深。

在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。以上海五合智库统计，仅2008年一季度，上海房地产企业获得的外资投资金额就达到4.4亿美元，占一季度外资投资总额的32.6%。国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%。这显示出，在去年从紧的货币政策下，仍有大量的外资涌入中国楼市。

防止游资“炒作”，严控房产外资流向

在采访中，资深房地产专家、新鸿嘉投资顾问有限公司总经理袁继峰说，今明两年，外资关注的重点依然是二三线城市。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。一些专家指出，国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变，主要是防止游资“炒作”，因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。

自从财政部下放救市政策 最低首付降至20%后，开发商们笑了，他们大言：想抄底现在赶紧抄！袁继峰认为，新政对于实际的交易量确实影响不是很大。没有说契税减免了，马上售楼处恢复了06、07年火爆的场面。楼市应该是走向深度观望，确实引起了一个深度观望。

由于区域经济发展领先，房地产开发经验丰富，所以香港房地产开发商在内地开发的起点高，早期往往将精力集中于大中型城市的高端居住（涉外居住小区）及商业物业的开发。如苏州上世纪90年代开发的江枫园别墅小区、御花园、锦华苑等，均为香港投资商或控股企业所开发，一经建成，即处于领先地位，时至今日，上述小区仍然是苏州知名的涉外高档居住区。

港企在苏州购地呈现中心化、规模化特点

近年来，港资开发企业的触角开始向内地二三线城市延伸，比如恒基兆业近年快速在长沙、西安、重庆、苏州等国内二线城市购置土地，预计到今年年底，其在内地的土地存储量将达到1500万平米，开发重点也将由以前一线城市的商业物业转向二线城市的住宅物业，相城区成为恒基兆业进军苏州房地产市场的第一站。此外，路劲集团通过收购凤凰城进驻园区，杭龙集团则通过公开挂牌方式取得了园区独墅湖低密度住宅地块。如果说早期香港开发企业在产品品质与服务理念方面取胜的话，那么现在又在之前的基础上，体现出规模化开发的优势。

香港房产企业尊重区域市场发展的客观规律，根据市场需求开发产品，并适度超前。比如香港新继发展有限公司在上世纪90年代先期开发锦华苑、锦宁阁高级住宅区，满足苏州高新区开发过程中陆续进驻的外商居住需求；近年来随着新区狮山路商业中心的不断成熟，又开发建设锦昌苑及锦华商业中心，以满足中高端居住及商业消费需求，推动商圈繁荣；同时，随着越溪城市副中心的崛起，又在越溪开发建设锦悦苑，其开发步骤始终与城市发展及消费需求高度吻合，15年来稳健发展，安全度过经济扩张与收缩期的更替，品牌美誉度稳如磐石，值得我们学习。