直播：金融改善地产 第四届中国地产金融年会

 互动论坛：中国房地产的“危”与“机”

主持人：陶红兵 思源经纪董事长兼总经理

主持人：下面是对话阶段，有请各位参加对话的嘉宾！他们是：
杨  毓  中国民生银行地产金融事业部总裁
梅建平  长江商学院房地产研究中心主任
丁长峰  万科股份有限公司副总经理
谢苏明  北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理
高  靓  金融街控股股份有限公司常务副总经理
王天也　建业地产股份有限公司行政总裁
李晓林  北京林达集团董事长
还有杜博士！主持人是陶红兵  思源经纪董事长兼总经理。

陶红兵：今天的对话部分由我来主持，今天上午有几位嘉宾都做了精采的发言。几位嘉宾从金融到地产，从国际到国内跟我们分享了很多观点。今天的论坛有做地产的，有做金融的，有研究地产和金融的。我们常常说一句话，只有潮水退去以后，我们才能看到谁没有穿泳裤，虽然大潮的退去，现在寒流也来了，现在大家不是在乎谁没有穿泳裤的问题了，而是能不能活命。

首先有请中国房地产行业的头老大，万科地产副总裁丁长峰先生谈谈房地产行业对我们的危险与机会。

万科地产副总裁 丁长峰

丁长峰：大家好，我在集团里面是分管工程和采购。感谢大会给我机会向大家报告一下万科的思考和采取的一些策略。今天上午听取了大家很精彩的观点。

其实从去年年底到金融危机爆发这段时间，万科采取的行动，可能大家不是很理解，甚至社会上有很多质疑的声音。我们非常高兴十月份之后，越来越多的人还是非常理解万科过去一年里采取的行动，实际上这段行动中我们预计到整个市场在下行的一个轨道里。我们公布了万科上一季度的季报，应该说万科是中国地产里今年第一个销售额超过三百亿的，但是这个没有达到我们年初的目标，可能所有的公司都没有达到去年的目标。

过冬！安全肯定是第一位的，降低我们的存货，降低开工面积。第二件事呢，刚才王总说得非常好，这个市场绝对销量数量在下降了，但是我们是不是能跑赢占有率。第三件事，就是要思春，有了冬天，我们要看到冬天之后的春天。问题是你熬过一个冬天的时候，春天来了你还能否发展。房地产投资在过去三年内靠的是外延式的增长，我们现在要思考的是做到内延式的增长，这个也是万科正在思考的。

陶红兵：刚才丁总谈了万科的思考。房地产行业都在说向万科学习。下面我们请北京当地的一个代表谈谈，就是北京金泰房地产公司副总经理谢苏明先生，金泰我很有印象，上半年他们推出一个无理由退房。当时我们想是不是因为判断跟我们不一样呢？到今天，我们是不是还可以坚持无理由退房呢？

北京金泰房地产公司副总经理 谢苏明

谢苏明：我是连续参加了四届的年会，每年都有新的话题。尤其是今年的年会，各位老总可能都跟我的心情是一样的，更多是学习和交流。通过这种形势，即便不能让我们看清未来的形势，至少可以相互有一个心理的安慰。今天上午听了各位的精采演讲，对我们的启发也是很大的。丁总刚才也谈了万科的判断，万科是我们学习的一个标杆，他对市场的判断也是我们很关注的一个对象。

作为我们金泰地产来说，我们是立足北京，面向全国。主要是关注环渤海地区，像三亚这些地方。对我们公司来说，作为一个中型公司来说，首先是求发展，但是同时作为国有控股企业来说，我们是非常注重资金安全，注重稳健发展。同时，也注重我们的社会责任，刚才主持人提到无理由退房活动。实际上是金泰丽湾推出的时候，我们是向市场传达的一个信心，因为我们是入住期间给客户一个选择机会，也取得了非常好的效果，也获得了客户的认可，也获得业内同行的高度评价。我们对市场的判断呢？依然是充满信心。既然对话的主题是危与机，我们很幸运，在去年北京市“地王”评选的时候，我是负责营销这块的时候，做市场分析的时候，每一块地根据我的价格判断，我也试图把价格多涮下来一些，但是确实涮不下来。所以去年我们也没有获得很好的土地储备，所以今年有很多的朋友前来祝贺我。由于我们去年在北京的土地储备比较少，我们今年获得了相对充裕的现金流和资金。同时也基于我们对城市化的看好，以及地产业的看好，现在我们逐步加大对北京市的土地储备。以求得公司渡过危机之后还有一个更大的发展基础。

陶红兵：刚才谢总谈了金泰地产对北京房地产市场长远看好。尤其金总最后提到很多同行在祝贺他，因为去年没有拿到太多的土地。那么我尤其要向下面一位嘉宾祝贺了，就是金融股控股的常务副总经理高靓。我们知道去年的中国第一块高价地，是在长沙，那块地92亿，也是我们北京的一个开发商拿到的，举牌到最后的时候，也有金融街，但是最后金融街没有拿到，所以我现在也向金融街表示祝贺。我听说金融街今年有很大的动作，请高靓女士给大家做一个讲解。

金融股控股的常务副总经理 高靓

高靓：大家都是做这个行业的，现在媒体也讲了很多，给大家出招的，给政府出招的，给企业出招的，我经常看，招数的说法也很多。我觉得有一个基本的共识，大家都在一条船上，不管某一个企业在之前碰到了什么样的困难或者是困境，有些企业也可能是因为偶然的原因可能是错过了危机，但是大局是我们大家都在渡过一个难关。现在对于每个企业无非是考虑三件事，第一个是如何保证现金流，第二个是如何降低土地储备，第三件事就是怎么去优化你的产品，实现精确管理。其实在这个里面可能还有一个不同的说法，现在大家看到住宅的市场有一个很大的销量萎缩，很多的企业都在转向商业地产。在所有的这些公司里，做商业地产比较多的可能我们公司算是一个。在现有的市场经济形势下，商业地产和住宅地产有什么不同。

第一个，从去年十月份以来整个地产市场出现下滑以后，我们公司主要的两大块持有性物业板块，其中包括金融街，在金融街很多持有性物业，包括出了这个酒店我们看到一个商场，包括公寓，一些写字楼，这些是我们长期出租经营的物业。这些物业从去年十月份住宅市场不好的形成下，他们的表现是比较稳定的，而且是持续上升过程中。现在有很多的企业老板可能会考虑，住宅市场不好，要不要做商业地产。商业地产确实不错，刚才杜博士也讲到了。商业地产相对来说可以给公司带来稳定的现金流，给股东形成稳定的回报。但是首先建议大家考虑三个问题。第一个，商业地产周期是非常长的，回报率比以往大家感觉到的住宅地产，相对是低很多的。你是不是能够有足够的钱，或者是不是有足够的钱来做项目。否则的话就会陷入周转不过来的怪圈里。主办方一直推金融地产，就是如何能把地产和金融结合起来。千万不要把你用者周转的资金用到商业地产的投资里去。第二个，做商业地产项目之前，千万不要想得太简单，一定要准备好你的商业地产的管理人才。这个项目怎么规划，怎么定位，今后找什么人来租你的房子，所有的问题都要提前考虑清楚。第三个问题，在做商业地产过程中也要考虑变现能力。不是我做了商业地产就是不卖的，也要给自己一个合理的规划，在什么时间之内把这个项目变现一些，给股东带来一个更好的回报。也希望我们所有的地产公司的老板，越是困难的情况下越要冷静，理智，想清楚。

所有的专家对你出了很多的招，但是适用于自己的方法还要考虑自身的情况。首先一个是把持好现金流，如果没有现金流的话，所有的都没法讲。机会还是有很多的，现在成本在下降，因为市场紧缩了，有很多的人才也流入到市场了。机会是有的，大家没有必要一味地特别悲观，跟刚才丁总讲到的，冬天已经来了，春天也一定不会远的，谢谢！

陶红兵：刚才高总谈了目前她对市场的看法，同时也给了大家很多的忠告。去年不管是股市还是楼市，都是红火一片，我们经过一年的节能减排和绿色环保，现在我们看到无论是股市还是楼市都是一片绿色。接下来请北京林达集团董事长李晓林先生谈谈他的看法。

北京林达集团董事长 李晓林

李晓林：谢谢主办单位。现在宏观经济形势非常严峻，美国人挺讨厌的，他把全球经济捅了一个大窟窿，然后让我们全世界的人民都不好过。现在来讨论这个问题，也很及时，很有意义。现在正处在一个振荡和调整期。这个调整现在进行得比较深入了，我觉得可能也是一个机遇，现在虽然房价往下降。但是现在材料也在降，钢铁七八月份是6200到6400，现在是三千七到三千八，水泥也是。不但开发商的房要降，大家都在降，因此不能说救市是为了救开发商。所以，第二个，政府出台了一些救市政策，这个确实是好消息。其实把去年和前年，前两年房地产市场红火的时候出台的那些打压的政策取消了，可能过去了。我想，在振荡和调整期过去以后，该卖的地就卖了，该降就降了。因为整个金融形势对中国的影响，政府一定会拉动内需，他们可能还会像98年一样想起房地产企业，可能会对这个行业的发展是有利的，所以，这个时候希望大家要坚强。生产钢铁的企业要坚强，卖建材的企业也要坚强，我们一同迎来下一轮的曙光。

陶红兵：谢谢，接下来有请中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓先生谈一下地产金融的情况。

中国民生银行地产金融事业部总裁 杨毓

杨毓：美国的次贷危机，他的地产贷款在整个银行贷款的比重以及房地产行业在GDP中占的比重都是非常高的，所以次贷危机引起美国的经济衰退是必然的。对于中国来说，有危有机。危是什么呢？一个是盲目冲动形成的，就像刚才演讲嘉宾讲到的，过去的一年里“地王”频现。“机”也同样存在，像SOHO这样。另外一个危和机是时间上讲的，短期内不可避免有许多的危险，我们也注意到有一些举行拿地比较多的企业现在在甩地。短期内市场进入一个新的平衡点，这个是很明显的。从长期看，机会还是很大的。随着中国的城市化进程，机会还是很大的。我们现在诸多的迹象和美国一年前的迹象有些相似，但是还是有区别的。目前，我想首先是政府层面，从中央到地区，有很多的政策出台。企业在危向机的转化过程中不能等待，要积极行动起来。我们银行也是一个重要的参与者。作为民生银行，我们的领导在演讲中也讲到了，我们有可能也非常希望在这里发挥一个作用。在这里我想讲一条，之所以出现这样的危点。这里有一个重要的原因，我感觉是理性的缺失。之所以出现地王价，就是我们这个行业缺少一个行业自律的意识，有一个合理的行业利润。所以，我们呼吁地产企业，在拍地的时候不是一味地竞争，而是要看到与实际的偏离程度。再一个是对行业的利润追求。我们参与的过程中会积极地支持，希望能够在危转化为机贡献我们的一些力量。

陶红兵：我想请问杨总一个问题，现在很多银行已经停止对开发企业提供贷款，民生银行还会继续对地产企业开发贷款支持吗？

杨  毓：会的，实际上我们对地产业的支持还在增加。可能我们的方向会有一些变化。

陶红兵：下面我们请刚才已经发言过的，建业集团的老总王天也给我们讲讲。我们都知道建业今年六月份成功上市了，而且王总说的真上市了。

王天也：我实际说一句话就行了，国家领导人也在讲，就是：把自己的事情好！

陶红兵：我们长江商学院房地产研究中心主任梅教授对美国的金融地产也很有研究，请梅教授听了我们开发商的发言以后，对市场的判断有没有变化呢？

梅建平：从塞翁之马的角度看看地产商的话，其实现在我们有更多的时间去思考。我们政府要创造就业，创造国内的消费，所有的这些都离不开地产。我想政府这一方面还有从企业这一方面，还是有能量的。能不能利用机会，从各方面呼吁政府对商业地产创造一个比较好的发展环境。中国人效率最低的就是金融行业，商业地产实际上是一个非常好的资产。我们在严冬的时候需要练功，抓住时机，把一般的老母鸡变成一个能下金蛋的鸡。

陶红兵：下面请最后一位，刚才做过发言的女士，杜丽虹博士给我们讲两句。我想杜博士在做研究的时候，有大量的数据，而且注明了来源。因为你不是直接做房地产工作，而是做研究。我们现在的房地产市场的形势是比现在数字反应的形势严重呢？还是正像数字反应的那样严重？

杜丽虹：我知道现在政府出台了一些救市的措施，但是由于美国金融危机的影响，大家对自己收入的预期是在下降。大家贷款的都是二十年，三十年，如果预期每年的收入下降5%的话，那么对于房价的影响可能就不是5%了。所以救市的政策可能会在很大的程度上这个效应被，人们对未来收入预期的下降给抵消掉。但是这个危也有机，这个机就是现在手里有现金流的。这些开发商不但可以活下来，还获得了抄底的机会。所以，我觉得危是肯定的，机是给有准备的开发商的。

陶红兵：我非常同意你的观点。现在在出台各种各样的政策，其实如果整个经济体出现问题的话，单纯针对其中某一个行业出台什么政策，恐怕效应也是可想而知的。

1：希望大家都能够关心和爱护房地产行业。

2：面包会有的，一切都会有的。

3：在理性下，各方携手，寻找机会，实现地产的暖冬。

谢苏明：借用巴菲特的一句话，在别人贪婪的时候我们应该恐惧，在别人恐惧的时候我们应该贪婪。

4：请大家略微多穿一点衣服，我是比较同意梅教授的观点。不要对明年抱有任何的幻想。

5：今天我们是在一个危机里面讨论如何拯救自己，我想下一步，如何避免危机是在泡沫的时候讨论如何拯救自己。

6：中国房地产业现在开始长征，我相信和几十年前的长征非常相似，那就是非常艰苦，但是一定成功。

陶红兵：感谢各位嘉宾的参与！有一个结论是大家共同认同的，现在已经进入房地产的冬天，这个冬天还会很长，但是只要我们相信有春天，再冷的冬天也会过去的。