朱中一:地产市场需要健全有效的企业评估体系

【实况：中国房地产市场发展趋势报告会】

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

由中华人民共和国住房和城乡建设部主办，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心、北京市建设委员会、北京住博会科技发展有限公司共同承办的第七届中国国际住宅产业博览会（简称“住博会”）于2008年11月20日在北京展览馆盛大开幕。作为其分会场，20日下午14：00在北京展览馆报告厅举办了“中国房地产市场发展趋势报告会”，国务院发展研究中心副主任卢中原，中国社科院金融研究所所长李杨，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一分别就目前房地产市场所面临的严峻问题以及发展前景进行深入剖析。以下为中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一发表的精彩演讲。

各位领导、各位同仁，刚才卢中原副主任、李杨所长就宏观经济形势做了报告，我很受启发。下面我就当前房地产市场与形势及发展趋势谈一点个人看法，正像刚才李杨所长说得那样，房地产市场很难讲，我力求客观、公正的用数据说话，但难免谈一点个人的观点，谈的不对的由我本人负责。我引用的数据不少是给大家前三季度报告里有，里面1到10月份的数据是从网上下载的。

我讲三个问题，第一，当前房地产市场的基本情况及需要关注的几个问题。从去年九月到今年上半年，我国房地产市场在国家宏观调控政策的主导下逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构，控制房价过快上涨的目标取得明显成效。从今年下半年以来，在国际、国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大多数地区房地产市场先后进入了调整期。当前值得关注的问题主要有，一、商品房销售面积今年以来持续下降，特别是今年第三季度下降的幅度达到了两位数。以新建商品住宅销售面积为例，三四五六月同比下降的幅度分别为3%、4%、6%，七八九十同比下降幅度为10.8%、14.9%、15%、17%。一到四月，北京、上海、浙江、福建、江苏、广东、天津等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在22%以上，北京上海分别下降54.2%和43.5%。上述几个省市住宅销售量占全国销售总量三分之一，它们的下滑对于全国影响很大，与此同时，商品房供应面积快速增加，截止8月末，商品房供应面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。

当然也有好的例子，那就是辽宁，辽宁十月份开发企业在政府有关政策的指导下，同比上涨1.4%，这说明我们的企业如果与政府联动，在活跃市场方面是可以由所作为的。二、房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅新开工面积等指标明显下降，1到4月，房地产开发投资虽然仍然有24.6%的增长，但是1到6月份的33.5%，1到7月份的30.9%，1到8月的29.1%，1到9月的26.5%相比，明显回落。土地购置面积和完成土地的开发面积，从9月份开始由以往同通比增长转为同比下降。同比购置面积1到4月下降5.6%，完成土地开发面积1到4月同比下降5.6%。上述指标的下降必然会影响今后的市场供应量，对1到4月房地产开发投资同比增长，客观来讲我们也觉得有四个因素有关，第一，因为今年开发的项目大多是前一两年策划的，那时候市场前景普遍看好。二是土地开发期限和缴纳土地出让金限制，必然要在一年内缴纳土地出让金或在两年内进行开发，三是绝大公司商品房实行预售制度，预售商品房必须预期交付。四是原材料的上涨。1到4月土地购置面积同比下降5.6%，当土地成交价格仍然同比上涨16%，证明地价的上涨还是比较大的。

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