朱中一:地产市场需要健全有效的企业评估体系

【实况：中国房地产市场发展趋势报告会】

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

由中华人民共和国住房和城乡建设部主办，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心、北京市建设委员会、北京住博会科技发展有限公司共同承办的第七届中国国际住宅产业博览会（简称“住博会”）于2008年11月20日在北京展览馆盛大开幕。作为其分会场，20日下午14：00在北京展览馆报告厅举办了“中国房地产市场发展趋势报告会”，国务院发展研究中心副主任卢中原，中国社科院金融研究所所长李杨，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一分别就目前房地产市场所面临的严峻问题以及发展前景进行深入剖析。以下为中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一发表的精彩演讲。

各位领导、各位同仁，刚才卢中原副主任、李杨所长就宏观经济形势做了报告，我很受启发。下面我就当前房地产市场与形势及发展趋势谈一点个人看法，正像刚才李杨所长说得那样，房地产市场很难讲，我力求客观、公正的用数据说话，但难免谈一点个人的观点，谈的不对的由我本人负责。我引用的数据不少是给大家前三季度报告里有，里面1到10月份的数据是从网上下载的。

我讲三个问题，第一，当前房地产市场的基本情况及需要关注的几个问题。从去年九月到今年上半年，我国房地产市场在国家宏观调控政策的主导下逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构，控制房价过快上涨的目标取得明显成效。从今年下半年以来，在国际、国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大多数地区房地产市场先后进入了调整期。当前值得关注的问题主要有，一、商品房销售面积今年以来持续下降，特别是今年第三季度下降的幅度达到了两位数。以新建商品住宅销售面积为例，三四五六月同比下降的幅度分别为3%、4%、6%，七八九十同比下降幅度为10.8%、14.9%、15%、17%。一到四月，北京、上海、浙江、福建、江苏、广东、天津等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在22%以上，北京上海分别下降54.2%和43.5%。上述几个省市住宅销售量占全国销售总量三分之一，它们的下滑对于全国影响很大，与此同时，商品房供应面积快速增加，截止8月末，商品房供应面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。

当然也有好的例子，那就是辽宁，辽宁十月份开发企业在政府有关政策的指导下，同比上涨1.4%，这说明我们的企业如果与政府联动，在活跃市场方面是可以由所作为的。二、房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅新开工面积等指标明显下降，1到4月，房地产开发投资虽然仍然有24.6%的增长，但是1到6月份的33.5%，1到7月份的30.9%，1到8月的29.1%，1到9月的26.5%相比，明显回落。土地购置面积和完成土地的开发面积，从9月份开始由以往同通比增长转为同比下降。同比购置面积1到4月下降5.6%，完成土地开发面积1到4月同比下降5.6%。上述指标的下降必然会影响今后的市场供应量，对1到4月房地产开发投资同比增长，客观来讲我们也觉得有四个因素有关，第一，因为今年开发的项目大多是前一两年策划的，那时候市场前景普遍看好。二是土地开发期限和缴纳土地出让金限制，必然要在一年内缴纳土地出让金或在两年内进行开发，三是绝大公司商品房实行预售制度，预售商品房必须预期交付。四是原材料的上涨。1到4月土地购置面积同比下降5.6%，当土地成交价格仍然同比上涨16%，证明地价的上涨还是比较大的。

>>>点击进入住博会相关专题

>>>实况直播：第七届中国国际住宅产业博览会开幕式

房地产开发投资德国快下滑对投资的规模和GDP的增长，相关行业的发展和就业都会产生较大的影响。三，商品住房价格由涨幅趋缓向下降。新建商品住房价格的环比，从8月开始出现负增长，8月为0.1，9、10月环比下降0.3，有35个城市环比都有下降。房价丈夫趋缓和一些城市房价回落，这是宏观调控所期望的，但是居民买涨不买跌使其蔓延。另外据中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，今年四季度打算买房的居民人数13.3%，创下九年来历史最低。四、房地产开发企业资金链日趋紧张。我国房地产开发企业融资渠道单一，从07年的数据看，与购房者相关的定金、预售款比重之和占到房地产开发企业资金来源的42%，银行贷款占比为17%，两者之和占到开发企业资金来源的60%。08年1月到10月，是房地产市场需求减缓，销售面下降的影响，定金和预售款和个人按揭贷款逐月下降。个人按揭贷款由个人1到2月30.1%降到1到4月同比负增长22.9%。四，从紧货币政策影响，1到4月房地产资金来源国内贷款政府也逐月下降，由1到4月36.9%降到1到4月6.2%，其中银行贷款增幅由1到2月38.3%逐月降到1到4月的4.4%。开发企业由于房贷从紧，销售回款减慢以及建设成本的增加，以资金链日趋紧张，也可能使一些正在开发的项目难以为继。

综上所述，今年以来，特别是今年下半年以来，房地产市场呈现较快的下降趋势，市场信心仍然不足，市场不确定因素很多，稳定房地产市场压力很大，房地产市场快速下降的原因，从宏观因素与国内经济进入调整期有关，于美国次贷危机及全球经济明显减速有关。从政策环节分析，与宏观调控政策的叠加与住房保障的推进有关，从房地产市场本生来分析，一些地区经过十几年的快速发展后，自身也进入了调整期，很多居住性需求和改善性需求在快速发展时期已经消费，过高房价在超过一般购房者的承受能力后，使他们难以支付，房价开始下降后又导致部分消费者持币观望。

第二，房地产走势分析。房地产市场的走势也与宏观经济的环境、政策的调整情况，与房地产本生规律有关，同时还与消费者的预期和消费信心有关。一、国际经济形势变化对我国经济的影响不可低估，美国次贷危机与全球经济减速既影响我国的出口，也影响了我国的金融，也必然使我国的银行对开发企业和购房者的贷款更加谨慎。由于全球流动性的区紧，海外热钱有可能流出，但我国相对稳定的金融环境及房地产行业较高的回报率，外资流入我国省市已有不少，外资有目的影响我国房地产市场。另外股市资产缩水也影响了购房直接支持和对消费的信心。石油价格波动也必然影响购房者考虑购房的细节和购房的成本。二、政策调整的影响，七月份以来，中央已将下半年工作大政方针确保一保一护，这与年初确定的双防，防治经济增长由偏快转向过热被保持经济平稳发展所替代，尤其十月份以来，中央政府采取了降低银行存款准备金利率，下调存贷利率，减轻企业税负，实行积极财政政策，宽松货币政策，以及果断出台扩大内需，促进经济增长四项措施，应对世界金融危机，保障民生，起到积极作用。

一些地方征政府，南京、杭州、上海、福州、厦门、沈阳、长沙、郑州、西安、重庆、辽宁、河南等一些省市人民政府，最近为稳定当地的房地产市场也出台了一些减免房地产交易税率，提高住房公积金贷款额度和延长贷款期限，支持居民自住性需求和改善性需求的政策。有的地方还放宽了对房地产开发企业所得税的征收政策，放宽了土地出让金的制度期限，放宽了开工期期限，以改善房地产企业的投资环境。有的地方还要求银行给符合条件的房地产企业给予正常的信贷支持，以保持合理的投资规模。一些地方政府出台的措施与我们中国房地产业协会七月份以来向国务院有关部门提出的建议非常相应，中央政府和地方政府最终出台的一系列政策和采取的一系列措施，为促进经济增长，恢复市场信心，扩大廉租房和经济适用房的建设规模，做好危旧房改造，必将起到积极作用。但由于市场观望气氛较浓，政策仍需要由一个累积、显现的过程。

第三，房地产市场本生规律，一些多年来快速发展，房价较高的城市进入调整期，这是房地产市场本生规律的体现，一些企业为顺应市场和回笼资金，采取降价促销的办法也是正常的，但企业的降价促销引发了之前购房者的矛盾，因此房地产调整的持续时间、深度和房价下降的幅度依然为社会关注的焦点。一些企业因资金不足造成的整合充足和一些项目可能产生的让利问题也值得关注。特别要预防年底前后，由于拖欠工程款造成的拖欠农民工资而引发的社会稳定问题。从目前的走势看，房地产市场本生的规律和全球性的经济减速在起着主导作用，房地产市场信心很难以恢复，今后几个月住房交易量有可能进一步缩减，房地产投资新开工面积和购置面积有可能会进一步下行一段时间。但由于中央政府和一些地方政府近期出台的一些促进经济增长、稳定房地产市场的措施，对交易量下跌将会起到一定的缓冲作用。所以后几个月的楼市继续下降的空间可能非常有限，房价大跌可能性大大减少。当然前几年没有大涨的地方不可能大跌，对于市场起步较晚的地方，只要借鉴一些地区的经验，市场平稳发展的可能写很大。

从长期看，至少在2020年以前，由于城市化、工业化的快速推进，人口年龄结构的变化，消费结构的升级和旧城拆迁改造工程，我国房地产业的发展长期肯定是看好的，目前的市场调整只是长期发展过程中的短期波动。温家宝总理11月10日在国务院召开的省区市人民政府和部门主要负责同志的会议上，讲了促进房地产市场健康发展的问题，他说，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢材、建材、家电等用品产业发展举足轻重，对于经济的稳定发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要的作用，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导房地产都是，要增加廉租房、经济适用房的开发建设，落实和完善资金，合理消费的正确措施，促进中小户型、中低价位的普通住房建设，规范市场交易。住房城乡建设部部长11月3日在电视电话会议上也就贯彻落实国务院战略决策加强廉租住房和经济适用房规模和加快公共设施建设以及危旧房改造以及水流域水污染防治工作，稳定房地产市场，归分房地产秩序等五个方面的任务，和加强全国质量安全工作进行了全面的部署。在稳定房地产秩序和规范房地产市场，一是要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费。二是要在中央统一政策下因地制宜采取一些政策措施，促进房地产市场平稳发展，鼓励中低价位中小户型住房建设，加快发展二手房市场和租赁市场。同时积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进市场活跃。三是继续整顿房地产市场秩序，严肃查处房地产开发交易环节的违规行为，特别要注意做好年底前房地产项目工程结算、农民工工资发放等监督检查工作。

我个人觉得温家宝总理11月11日的讲话既强调了房地产业的重要性，又明确了促进房地产市场平稳健康发展要抓好的六项工作。建设部部长部署的六项任务也都与房地产业密切相关，因此我们协会有责任协助政府引导企业落实好有关的工作。作为我们协会的产业与市场专业委员会，要认真研究分析房地产市场的走势，密切关注房地产市场调整的持续时间、深度和房价下跌的幅度，关注中央政府和地方政府出台的政策措施的效果，进一步完善促进住房消费、促进中小户型、中低价位商品房的开发建设，加快二手房市场、住房租赁市场的政策措施。关注企业资金链日趋紧张可能出现的开发贷款的坏帐、拖欠工程款、农民工资等问题，关注房价下调可能引发的开发商与原购房者之间的矛盾和涉及到的金融安全问题，关注保障性住房规模改变了原有的市场结构供应与份额对未来房地产市场的影响。关注天津等城乡建设统筹的城市，允许农民以宅基地到附近小城镇换房和推动新农村建设。为保持房地产市场的发展和防范金融风险，我们协会也准备加强对房地产企业信用评估体系的研究和对房地产产业政策的研究。我们也希望政府有关部门进一步加强对房地产走势的研究和调控，进一步加强对舆论的引导，以促进房地产市场的平稳健康发展。

为了加强对舆论的引导，11月5日我们召开了由人民网、中国网、搜房网、新浪网、搜狐等媒体座谈会，滞后于搜房网发起暖冬行动，至今已有100多家媒体响应，我们希望媒体在目前市场调整的关键时期，要多宣传一些稳定市场、稳定预期、稳定社会、鼓励居民消费的事例，为房地产平稳发展做出贡献。第三，房地产企业要顺应形势，主动调整与转型，为平稳发展奠定必要的基础。改革开放以来，特别是近十年来，我国的房地产企业为城镇居民住房条件的改善和城镇面貌的改善做出了巨大的贡献，许多企业还积极参加了抗震救灾的工业活动，不少企业还积极参加了我们年初协会发起的企业的诚信承诺活动，有的企业还积极为我们协会的诚信基金和发展基金捐资捐物，现在在国内外多种因素和房地产市场自身规律影响下，多数地方房地产市场进入了调整期，不少企业的发展遇到了这样那样的困难，我们协会及有关专业委员会有责任，也有义务及时反映企业的需求以促进也的健康发展。

在经济发展减速和市场低迷时期，不少人对市场发展的担忧是必然的，在这个时候，客观的分析和对未来保持信心是十分重要的，正如温家宝总理在世界论坛中强调得那样，当金融和经济危机到来的时候，经济学家、企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要，这个时候信心比黄金和货币更重要。所以我们应该对目前和未来十到十五年的经济形势和房地产市场的综合分析来增强对房地产市场平稳发展的信心。政府也出台了不少促进经济发展、稳定房地产市场和保障民生的措施，这对房地产市场的发展都是利好的。当然，增加信心并不是盲目乐观的，而要审时度势，要主动调整和转型，要更多的从房地产本生规律出发，认识和把握规律，把握好机遇，不断适应与创新。

客观的讲，我国的绝大多数房地产企业是在近十几年来房地产市场持续向好的大背景下发展起来的，经历过92到94年海南房地产泡沫的不多，对于企业家一样，经受过大萧条的企业更少。现在应该面对形势，认真研究市场、细分市场，帮助市场的发展变化，并结合市场的需求研究企业的开发区域、发展目标和开发产品，把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放在更突出的位置。我国市场发展的不平衡性为开发企业向中西部城市、中小城市的发展提供了机遇，我们的企业应该关注那里的开发建设，为保证经济的平稳发展和加大保障房住房建设的力度，今年四季度国家对保障房建设的投资追加了100亿，今后三年全国还将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约200万户林也、农垦的改造，总投资超过9千亿元，每年3千亿元，这也是我们企业应该关注的重要方面。

因此，希望我们的企业能积极参与保障性住房的开发建设，经批准实施城乡建设统筹用地的地方，房地产企业也可关注那里的小城建设和新农村建设，有一些开发企业在那里，虽然利小一些但是保险。有识力的房地产开发企业还可以到国外去寻找市场，中国房协将在这方面提供服务。明年5月，世界不动产联盟论坛将召开，中国房协负责会议承办工作，世界不动产联盟60个国家会员将会聚北京，共商金融危机下的房地产发展与合作开发事项，有兴趣的房地产开发商可以到会上进行交流。在市场低迷的情况下，如何将购房者的自住性需求、改善性需求转化为实际的需求，除了政府政策的扶植外，企业如何向市场提供价格合理、质量可靠、性能良好的房屋，如何提高社会服务的水平，就成了能否让市场欢迎。希望企业在房价和市场交易量上做好文章，要做好企业整合、成本核算、财务管理，加强现金流的管理，资金困难的企业可寻找合作开发的路径，资金许可企业也可以利用这个时间适当储备一些土地。

依法经营、诚信经营是企业立足和发展的根本，在市场供不应求时，企业的不少问题被市场掩盖，而当市场经过调整期和企业遇到整合调整时，一些企业存在的问题就会显现出来，我们已经注意到，当前最困难的企业可能是一些资金流紧张而又不依法开发的企业，因为他们开发的产品难以销售，他们也难以获得金融部门的支持。因此我们要继续在行业内倡导诚信品牌、社会责任的理念，要求企业把握好依法经营的底线，进一步依法经营、诚信经营，靠品牌发展，靠社会责任赢得消费者，进而把企业真正做强做大。我们希望我们的企业能通过自查自纠，主动改正房地产开发交易环节的违规行为，反映企业的诉求，促进行业的健康发展是协会的重要任务，在当前企业融资普遍困难的情况下，为了使企业获得金融部门的支持，进而促进房地产市场平稳发展，又能防范金融安全，我们协会准备着手与有关部门合作，开展房地产企业信用风险评估体系的研究。我们也将就此广泛征求企业的意见，并争取得到政府有关部门和金融单位的支持。

我们相信，一个健全有效的房地产企业评估体系的建立，对国家、对行业，对房地产企业，对金融部门，都是十分有利的，我们也希望我们的企业能支持我们的调研，共同做好这项工作。前一段时间我们想就这个问题进行调研，但是给我们反馈的企业很少。我们客观的说，我们给政府部门也提了有关意见，我们想反映企业的诉求，想反映企业的愿望，但是一些调研发现企业不配合，我们希望我们的企业能够理解我们，我们想为企业反映诉求，想使这个企业更健康的发展。今天我讲的基本是我个人观点，讲的不对的请大家批评指正，谢谢大家！