直播：“优化管理 应对危机”

【主持人】一年前卢先生加盟海尔地产时，我们同行都很关注，一个是国内很有代表性的民族企业，刚才卢先生对海尔地产模式的介绍有很多启发。嘉宾演讲环节告一段落，下面进入第二个环节风云对话，第一节是关于未来房企模式的讨论。参加对话的嘉宾有：中国房地产开发集团董事长孟晓苏先生，泰达建设集团董事长许立凡先生，今典集团董事长张宝全先生，中体产业集团总裁吴振绵先生，星耀集团董事长颜语先生，ABB集团亚太区人力资源总监周莲女士。

【主持人】有几位嘉宾临时有事，就四位嘉宾，我们对话主题是：未来房地产企业发展模式讨论。我相信这个题目的意思是什么呢，今年房地产形势变化的非常大，形势变化已经使得我们过去很多模式面临着巨大考验，刚才卢总的个人演讲已经起了一个头。对于颜总大家可能不熟，他昨天给幸福工程捐了很多钱，同时他还有一个很大的项目在国展展示。首先请卢总谈一下，您不仅是实践家，也是理论很有造诣的专家。

【卢铿】其实房地产每个企业的模式也不一样，你要有什么样的资源才会有什么样的模式。我们海尔地产在思考模式时想到三个方向，经营地产方向、科技地产方向、工业地产方向，这三个方向都扣住了海尔集团战略思维，这不是每个集团都有的，其他集团可能有自己的想法。比如我们一直研究万达的模式，我不太知道它今年情况怎么样，但是它是一个模式，它是定单式的商业，大家知道政府不太喜欢住宅，喜欢商业，万达的商业做出来，他去任何城市政府都会优先照顾他，他有自己的招商模式，他通过商业不动产的增值，也许通过商业不动产再去套现，用商业提升住宅价值，他的价值得到了。

【卢铿】另外在并购方面我们提出5+1的模式，比如海尔的科技产品，小户大家理念，我们的产融基础，加上营销系统同时参与，五个因素加在一起，一就是对方，对方肯定有他在当地的关系和资源，这样在抄底和并购时形成优势，所以这个模式一定是多变的，根据每个企业的资源来认识。

【主持人】谢谢卢先生，我们说地产主要是以住宅开发商为主，实际商业地产、科技地产等等，已经有了这个苗头。现在企业很多模式跟它的出生、资源优势有关，比如中铁集团，包括中房国有企业，还有一些民营企业，也有海尔这样的企业，它的主业是电器，也进入了地产市场，这都是模式的基础。

【主持人】孟晓苏先生大家很熟悉了，也是中国最大的房地产公司创始人和经营者，孟总理论著作也非常多，据我们了解，最近又在新的领域里探索，我们也想听听孟总，以一位资深从业管理者的角度谈一下，怎么看待我们下一步房地产企业的发展。

【孟晓苏】现在都在讲冬天到了，怎么过冬，而我们在这里讨论的是房地产企业未来得发展模式，我们到现在应该往远看的时候了。我在中房贡斯当了十六年总经理和董事长，那时候我先当总经理，董事长是王岐山、董胜。最近这三年我组建了一个新的保险公司叫幸福人寿保险股份有限公司，我出任董事长，现在既是房地产界的老人，又是金融界人士。

【孟晓苏】谈到未来房企模式我就想到未来金融模式，现在房企发愁，金融企业也发愁，金融企业发愁是什么？金融经济一衰退，股市一萎缩，保险公司的钱往哪去，幸亏我们公司成立的晚，比如一些公司积极拿着钱去投资，已经血本无愧了，而我们把不少钱存在银行了。大家一听银行降息了，那么保险公司可不高兴，降一个点就一年损失几千万。现在保险公司也在推动修改保险法，以前不允许投资不动产，现在推动允许投资不动产。保险公司和金融机构走的路是与房地产结合，如果通过了这个法律，明年又会有不少保险公司来投资房地产了。

【孟晓苏】既然金融业也在转移，也在搞混业经营。那么房地产怎么变？我想房地产未来前景也应该走向多样性，特别是房地产与金融的结合，怎么结合呢？第一，摆在我们面前的，一般商品房和廉租房的结合，这不是我们提出，是国务院提出来的，当然最早还是我们提出的。现在廉租房已经在准备投资了，连续三年，每年投三千亿，加起来九千亿，要把过去政府没有来得及办的事要补充起来，这是大好事。那么建廉租房里有没有我们的事，有啊，政府钱还不够。政府投2800亿，其他还需要社会融资。最近我把国外已经成型的REITs拿到国内来，REITs在美国最早由银行发行，出了泡沫，最后由房地产公司发行，如果走了这样一个模式，那么我们会在廉租房方面起到作用。

【孟晓苏】第二是销售房和租赁房的结合，过去开发商都是卖房子的，建了就卖，自己不留下来，最近有一些房地产公司开始搞商业地产，要留存物业，随着下一步发展，包括有房地产基金的出现，也会增强房地产公司持有房产的能力。中央特别强调租赁房，不光廉租房，一般老百姓也可以租赁，租赁是谁当主体呢？房地产企业有可能往这方面发展，发展一批租赁房来完善我们的租赁市场。

【孟晓苏】下面要讲到的是房地产发展还需要和金融界的进一步结合，不光和银行业，还要跟保险业结合，这是我在前几年引进，而且最近国内讨论很热烈的反向抵押贷款，抵押贷款98年引进，并且被国家接受，目前已经有三万亿贷款，而反向抵押贷款是以房养老的办法，老人把房子抵给保险公司，根据房屋品质，根据老人平均寿命，经过计算，老人每年和每个月可以固定拿多少钱，老人还可以继续住这个房子，一直住到他去世，去世后保险公司才把房子收回来，进行整修、拍卖变现，这等于老人在世时，保险公司拿了其他人投保的钱养活老人，老人去世后再把房子还给社会，这是很好的资金配置。人活着就又要住房又要花钱，人死了又不需要住房又不需要花钱。这里面老人损失掉的是子女不能继承了，子女继承保险公司就不能做了。如果保两个老人，就看年轻的岁数多大，保两个不大核算，如果老夫少妻就不好保了，82娶28的这我们不管了。

【孟晓苏】如果走到这步那么保险公司是主体，而经营、拍卖都要靠房地产公司，这又给房地产从业人员和房地产公司找到了新的领域，我觉得我们房地产路不是越走越窄，而是越走越宽。