实况：中国房地产精装住宅发展趋势论坛

【高云生】各位嘉宾、各位朋友，早上好！在16年以前我代表房地产开发商做了很多很多的成品房，今天我

【高云生】我的体会是地产的冬天意味着成品房的春天即将来临。看看过去的家电市场，看看今天的汽车市场，你就知道未来的房地产市场。这是我4年前提过的一句话。10年前我们要买车要等很长时间，但是现在我们要买车可以到4S店试驾。所以我在想，我们未来的房地产这种产品，是不是会走向所有的房子都是现房？既然所有的房子都是现房，就要靠精装修或者是成品房的概念去包装、设计产品功能。地产的机会时代已经过去，地产的产品时代已经来临。

【高云生】以前我们地产拿地都看谁的资金足，谁的炒作好，但是现在作为产品时代的地产，最主要的是地产产品本身的品质。现房的销售，比的是品质、价格、技术、服务。开发商要像造家电、汽车一样造房子，必须进行精密的操作。

【高云生】体会一，冬天的激烈竞争，可以使头脑更加清醒。竞争可以使行业更规范，地产可以使地产泡沫更少，地产可以使交易更公平，竞争可以使成本更透明，竞争可以使服务更周到，竞争可以使消费者更加成熟。

【高云生】体会二，冬天头脑的冷静可以使成品房的概念更加清楚。2003年的时候，我曾经住宅产业会议上，我曾经提过了初装修、中装修、精装修、豪华装修四个档次，这四个档次是开发商向消费者表明装修的四个档次，不能因为这个原因造成不必要的纠纷。有400元一平米的装修，有4000元一平米的装修，但是都是精装修的概念，一样吗？初装修是只装厨卫，中装修是地板也装，精装修是基本都装修，那么豪华装修是像星河湾这样的豪华装修。

【高云生】成品房举步维艰主要有以下几个原因，第一个是房地产市场过于火爆，消费者的需求旺盛成全不了成品房。第二个是把产品的深造环节推给了消费者。第三个是家装公司夸大了产品宣传，误导了成品化的概念。第四个是很多的公司跟装修公司的合作只注重于订单的获取，忽视了品质。第五个是装饰公司和地产公司之间只建立了甲乙方的关系，缺少设计和产品研发配合。第六个是建筑设计院突击完成建筑图纸，并没有考虑到室内装修的预留。第七个是总包单位仍局限于建筑主体的使用，并没有给装修预留出必要的接口。第八个是建材供应商为了铁节产品，虽然做了一些产品的创新，但是到地产商接受的时候为时一晚。第九个是许多人把装修的风格和所用的档次定位为成品房的标准，盲目地模仿其他的楼盘，造成了产品不伦不类。

【高云生】这张图是我在日本出差看到的住宅装修，如果客户自己装修这些小的管道等等都无法处理得很完美，但是许多的开发商也很难装修得很完美，所以最后导致了有一些产品上的遗憾。下面这个图是装修以后覆盖了管线，比如说消防、广播、烟管等等，这个是很完美的。

【高云生】体会三，经过了这次严冬，成品房的销售会成为十大理由。第一个理由是受国际金融危机和国内地产界的影响，销售缓慢导致了待卖楼盘大量增加。第二个是大量的毛坯房缺乏竞争力，迫使开发商在房子内部下功夫。第三个是市场箫条，使得开发商在市场、规划、园林建筑方面精细推敲。第四，消费者面临大量的现房，会更理智的选择产品，成品房销售有明显的优势。第五，开发商在销售受阻，成交量严重不足的情况下，会重点推出体验式销售。第六，销售受阻又无法降价的情况下，开发商会用送装修来变向降价促销。第七，政府的政策导向和优惠的政策，可以促使开发商更有信心推成品房。第八，供应商对于节能环保新技术、新材料的宣传，使开发商找到了产品的支撑点，这也是一种鼓励。第九，消费者对住宅产品的消费水平的日益成熟，接受成品房形成了主流。第十，有实力了整体解决方案集成商，与开发商形成同盟，推动成品房开发。这十大理由，我觉得经过这次严冬以后，可能我们市场上成品房的销售量会增加，开发量也会增加。

【高云生】因此，无论政府如何做，才改善市场竞争环境和提高消费者的认可？产品不在于商家怎么炒作，而是产品要满足消费者的需求。开发商和装修公司首先要做到质量，而且还避免泡沫，避免了泡沫才可以保值，这样才可以确保利润。

【高云生】第四，住宅产品的开发取决于开发商对于住宅市场的判断和对于市场的认识，整个的设计过程、材料选择过程，是否与有品质、有实力的、有资源装修商配合。海尔是一个品质第一的家装部品公司，我们有品牌的优势、网络的优势等。

【高云生】我们的精装修房里有大量的厨卫的部品，任意一个部品的质量问题，都会影响成品房的信誉，通常开发商会选择成熟的提供商配合。因为异地的开发商可能2、3年以后走了，但是你的东西都留下了，那么这个售后服务谁解决，这是一个问题。

【高云生】品牌对于成品房的作用。冬季给地产带来了洗牌，洗牌的过程也是一个行业大淘汰的过程，剩下的都是有品牌、有实力的开发企业。未来的10年，我们的房地产行业会像汽车品牌一样，是几个世界品牌统治着80%的市场。那么，人们在地产的产品时代对品牌的依赖，会远远高于品牌时代。

【高云生】我前一段时间随几个开发商考察了一下日本的住宅技术，给我的感触非常深，虽然生活方式不同，他们的系统跟我们不一样，他们的管道都是走在地下的。那么，我们很难100%的复制他们，但是日本的开发模式和住宅产品集成的技术，以及他们的工作方法是非常值得我们学习的。

【高云生】首先，在规划设计和建筑设计阶段，就充分地考虑到了家居的集成技术，在强弱电、设备集成、总体解决方案等方面，精确到了毫米。而且，后续的修改之少、保障之高、效率之好，是我们难以模仿的。房子正在建，装修精确到一个螺丝钉在什么位置上，都已经提前设计好了。但是，他们开发的时间节奏比我们慢。

【高云生】海尔集团在住宅产品研发的方向跟大家分享一下。那么海尔集团和CSG集团同时在研究住宅产品。海尔地产是从外向里研究，而海尔的CSG集团是从外向里研究。我们有大量的外国专家来研究，我所在的集团来讲，以日本、韩国的专家居多。那么，海尔CSG集团很多的管理模式更接近于日本，大家知道海尔卫浴等多个家居集成。海尔正在从产品解决方案商，向产品服务商进展。这是我们海尔集团总承包的项目，就是青岛有一个奥运中心，我们做了一个洲际酒店。

【高云生】新技术在住宅产品中的应用。未来的高科技主要是在住宅环保方面，这意味着节能和增值成为了开发商主要需要注意的方面。比如说海尔的洗衣机、空调等等集成的技术成为了国内备受关注的产品。

【高云生】这是我们正在研发的产品，这个产品的特点是把可视对讲和电视机结合起来。在我们国家搞电视机的人不研究可视对讲，搞可视对讲的也不研究电视机，搞房地产的更不研究。所以，我们来研究，我们认为大家都睡下的时候，有人按门铃，我们得起床看一下是谁，有的时候不是熟人还得穿衣服。所以，可视对讲和电视机的结合，我们可以在在电视机上给出画面，可以通过电视机进行一些短信的交流等等。

【高云生】成品房开发的技术要点，主要集中在以下几个方面。第一个是充分了解市场需求，消费者对于产品功能需求以及竞品的详细信息。第二个是开发商开发成品房，要找有产品的、有技术的、有品牌的、有信誉的技术商作为战略合作伙伴。第三个是成品房的集成设计，必须从建筑施工图就开始。如果从样板房以后开始，可能避免不了要修改，这个费用会非常大。如此做才可以一次性完成成品房的开发，避免对于实质进行过程中对于成品房的修改。第四个是最好可以使用同一品牌的家电，可以避免接口不一致。集成的设计也可以避免产品的功能浪费，比如说我用一个很好牌子的电器，我用了一个很差牌子功能的电器，这意味着上身穿了很好的西服，下面了一个运动鞋，头上戴着一个大盖帽。成品房的开发要考虑可用性，这有一个持续的责任管理问题。

【高云生】体会五，提高产品的技术和什么分析客户的需求。这包括了节能环保小户型的产品，还有针对产品需求的产品，还有精确分析产品的体系。这是海尔的U-Home智能化的系统，这是海尔的空调系统，这是海尔的厨卫生产线的系统。

【高云生】体会六，冬天过后万物复苏，更多更高品质的产品会诞生。住宅产业与相关行业建立和更加紧密的依赖关系，那么地产行业与相关产品会更加密切配合。海尔的解决方案会广泛地被开发商接受，海尔有丰富的技术力量，与科技领域的技术精英合作，共同打造现代家居的新生活方式。

【高云生】结束语是：作为开发商和供应商来说，如何了解客户的需求，如何做出适应市场有差异化的产品，如何了解产品的先进技术，能够在残酷的市场竞争中，处于不败之地，是企业最重要的生命线。用我们张瑞敏先生的一句话“海尔不仅仅是造房子”。谢谢大家！

【主持人唐茜】感谢高总的精采发言。其实，高总刚才给我们提供了一种观点，也提供了一种方法。这个观点是地产冬天的来临意味着成品房的春天，这种方法是精装修应该是从施工图就开始了。我想，在这个过程中，博洛尼作为精装修企业也有一些看法，这个冬天是否成为了你们的发展机遇，有请博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理陈炜。