实况：“2008中国房地产＆家居金融国际对话”高峰论坛

全球经济一体化的今天，探索中国房地产的挑战与机遇，我们需要国际化的视野。

2008中国房地产金融国际对话北京会议在这样的大形势下，将邀请世界500强的CEO、全球顶尖的金融界、地产界精英与中国地产界领袖进行高峰对话。这将是一场在全球金融危机愈演愈烈的背景下召开的房地产高级别盛会。

更多精彩内容：2008房地产·家居金融国际对话

活动时间

2008年12月11日  14：00-17：00

活动地点

 北京国际饭店•国际厅

精彩导读

中房协朱中一:中国房地产业面临的挑战和机遇

代建功:中国正面临挑战 暖冬行动重树行业信心

任志强:没有贫富差距变化过程怎么实现共同富裕

蔡洪平：政府应对症下药 从房地产开始来救经济

孟晓苏：REITs经营廉租房是唯一现实的思路

黄瑜：暖冬行动显效 一线城市11月交易量上涨

范小冲：房企生存方式发生改变 修炼内功过寒冬

陈顺：未来出台的政策应该具有确定性

将此次论坛进行了现场直播

主持人 搜房网COO刘坚

【主持人 刘坚】各位来宾，各位朋友，下午好！欢迎大家参加今天下午由搜房国际控股和中国指数研究院承办的2008中国房地产家居金融国际对话高峰论坛，我们今天将共同探讨在全球金融风暴下中国房地产的挑战和机遇，本次论坛也将通过搜房网向全球直播。

【主持人 刘坚】今天的论坛高朋满座，首先向大家介绍今天出席论坛的各位嘉宾，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生，搜房国际控股董事长莫天全先生，搜房网CEO代建功先生，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士，中国房地产估价市与经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生，瑞士银行投行部中国主席蔡洪平先生，中投圣泉投资管理企业合伙人劳伦斯·潘先生，中房集团理事长孟晓苏先生，还有华远地产股份有限公司董事长任志强、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺等房地产的朋友们。

【主持人 刘坚】另外还有21世纪不动产中国总部副董事长卢航先生，我爱我家房地产经纪有限公司董事长兼CEO刘田先生，北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖先生，上海汉宇地产顾问有限公司董事总经理施宏睿先生，上海华燕集团总裁胡炯先生等。另外还有集美家居董事长赵建国先生，东易日盛董事长陈辉先生，惠达集团总经理王彦庆先生，美巢集团董事长张经甫先生等。欢迎大家的到来。

【主持人 刘坚】下面首先我们有请搜房网CEO代建功先生上台致辞。

尊敬的各位领导，各位嘉宾，新闻媒体朋友们，大家下午好！首先,我代表主办方搜房网欢迎大家光临。对中国而言，2008是非常特殊的一年，经历了太多的起起伏伏。在国际金融风暴冲击下，中国的GDP从去年保持11%以上的增长，到今年前三季度只有９．９％的增长，形势变得越来越严峻，身处房地产家居行业领先地位的搜房网也感同身受。同样，今年以来全国各地房地产交易量持续下降，1到10月份，以北京为代表的北部地区，交易量下降了48%，上海也下降了44%，杭州下降了49%。在南部，广州交易量下降了35%，深圳交易量下降了38%，中部武汉下降比例更高，达到了57%，西部重庆下降了25%，稍微好一点。由此可见，中国房地产行业面临着严峻的挑战。

搜房网CEO  代建功

 最近大家通过媒体和各种论坛都听到了“救市”这个词，中央也推出快、重、准、实的救市计划。最近，刚结束的中央工作经济会议上，将保增长作为我们未来工作的首要目标。由此可见房地产整个行业乃至我们整个国家在金融危机冲击下，正面临巨大挑战。此时，作为房地产以及家居行业绝对领跑的网络门户，搜房网积极响应“救市”号召，与中国房地产行业协会一起推出了重塑楼市信心的“暖冬行动”，在朱会长的亲自督导下，全国100多家主流媒体，一千多家开发商，上百万购房者已参与到暖冬行动中来。

 搜房网最近推出了一系列看房团活动，其中北京组织了6000多人的看房团，上海组织了5200多人的看房团，在杭州、广州，我们看房人数也达到了一千多和两千多。这些数据显示，我国的房地产行业仍然有着非常强劲的购买力和需求。搜房网做的这些工作，是为了引导行业健康发展，促进整个行业的信心提升，尽到我们作为房地产业网络媒体的一份责任。在大家的积极参与和支持下，我们将会一如既往的继续承担起作为一个网络媒体在房地产业以及家居行业的责任。

 今天搜房网举办了2008中国房地产家居金融国际对话，也是搜房网暖冬行动的一部分，我们希望通过今天在座的各位领导、嘉宾的精采演讲来探讨全球金融风暴下中国房地产以及家居行业的挑战和机遇，指导我们行业的发展。不管今年如何特殊，对于中国而言，这样的经历无疑将使其能够更从容、更自信去实现大国梦想。

前段时期搜房网组织的论坛上，经济学家郎咸平先生说，今天会比后天更好，冯仑先生说，明天会比今天更好。再次感谢各位嘉宾、开发商以及媒体的光临，最后祝活动圆满成功，谢谢！

中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一

【主持人 刘坚】下面我们有请中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生致词。

【朱中一】正当中央经济工作会议刚刚闭幕和社会各界都在纪念我国改革开放三十周年之际，我们在这里邀请有关的政府官员、专家学者和房地产企业名流汇聚一堂，共商全球经济明显减速情况下的中国房地产业面临的挑战和机遇，我觉得是非常必要的，也是很及时的。

【朱中一】改革开放以来，特别是1998年我国城镇住房制度改革进一步深化以来，我国房地产业快速发展，为改善居民居住条件、促进经济发展和城乡面貌改善发挥了重要作用，但也出现了不少矛盾和问题。特别是今年下半年以来，房地产市场明显出现下行态势，这对GDP的增长、相关行业的发展和就业带来了影响。

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【朱中一】房地产业一头连着投资，一头连着消费，为了保持中国经济的发展，今年七月份中央经济方针出现明显调整，对房地产业的平稳健康发展是利好的。今年十一月，在政策鼓励住房消费，开发商采取优惠措施的双重影响下，一些城市的成交量有所上升，楼市出现回暖的迹象。当然，由于受房地产市场本身规律和国际国内多种因素的影响，政策效果还需要一个累积显现的过程，稳定房地产市场在今后几个月的压力依然很大。

【朱中一】如何在全球经济急速直下的情况下结合学习中央经济工作会议精神，解读中国宏观经济的发展现状和趋势；如何认识和把握房地产市场的走势和机遇；如何创新房地产金融制度，既有利于房地产业的健康发展，又能防范金融风险；如何促进房地产市场与住房保障的协调发展等等，这些都是业内人士普遍关心的问题。我们希望大家能就上述问题发表真知灼见，为我国房地产市场的平稳健康发展献计献策。

【朱中一】最后，预祝本次会议圆满成功，谢谢大家！

【主持人 刘坚】下面有请瑞士银行投行部亚洲区副主席、中国区主席蔡洪平先生发表演讲。

瑞士银行投行部亚洲区副主席、中国区主席 蔡洪平

【蔡洪平】各位嘉宾下午好！今天我的发言不代表瑞士银行，代表我个人，我先声明。可能一些地方讲的不对，请大家指正。

【蔡洪平】在所有外资银行里，我们瑞士银行里有个牌子，是我们最早提出来房地产是中国经济增长的火车头之一，这没有变过。在连续十八个月的动荡下，也是瑞士银行全球分析员始终对中国房地产是一往情深，都是看好的，我们从来没有唱衰过中国房地产。两个月前，中央政府出手救市前也是我们最早提出来，中国政府应该对症下药，首先从房地产开始来拯救中国经济和刺激中国经济。

【蔡洪平】我们都知道，在中国投资结构里20%靠房地产拉动，我们知道我们从来没有像今天这样，中国进入改革开放三十年以后的今天，房地产对中国人民，对中国经济和对中国的发展有这么密切的关联度，从来没有过。我们目前处于全球经济萧条中，更加需要来关注和发展房地产，我将说的是，拯救市场四万亿也好，好象是打强心针，其实不需要，你要对症下药，你到底是肝出了问题，还是心脏出了问题，应该对症下药。一个人做了比例，如果房地产市场能够振兴起来，不要四万亿，一万亿也够。一万亿投到房地产一定百业兴旺，这是一家之言，不是官方语言。

【蔡洪平】我们现在说一下目前美国的问题，我们在看中国自己出了什么问题，这样清楚一些，美国经历一百年的发展，特别1929年经济大萧条下，美国引领了世界四个潮流，推动了美国经济的发展和全球经济的发展，石油时代、汽车时代、电力时代，波浪般的发展。可是问题出在2000年以后，由于高科技网络板块的高速发展，聚集了资本铺在这个行业里来，促进这个行业的发展过程又造就了泡沫和萧条。在没有新的生产力情况下，我相信不得已为之来推动贷款房屋，简单说就是没有招了，他们靠内需来发展。

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【蔡洪平】当时美国在2000年以后到07年，投资70%是靠房地产，但问题是美国经过两百年的发展，中产阶级高层、中间都有了房子，试图想让没有钱买房子的人给你房子，假设房价会涨，假设低价会商，没有首付也没有关系，反正金融老板是美国人派的，金融规则也是美国人指定的，其实最后你知道，世界上没有免费的午餐。美国靠房市推动经济发展还是碰到了问题，由于预期下调，使得本来付不起钱买房子的人真的付不起。

【蔡洪平】有两个机构是罪魁祸首，不多300亿注册资金的公司做了将近10万亿的生意，再怎么做，到最后的结果，还是源头出问题，由于源头经济出了问题，很多房子付不起钱，导致经济萧条开始。我曾经说过什么叫金融危机，金融危机是好办的，政府可以印钞票，用子孙后代的钱来还，政府担保没有问题。什么是经济萧条呢？美国经济正式萧条，萧条有一个现象，所有的人都不花钱，因为预期往下走。像汽车我不买了，为什么通用出问题了，这跟经济有关系。所有人都不投资，那么就出问题了，就出现经济危机了。

【蔡洪平】我跟一些同事讨论1929年，我们看照片是缺衣少食，而今天不会，今天全球生产力过剩，现在效率巨大，不会出现饿死人或者没有衣服穿的现象，但是正因为这样问题更大，会造成庞大的失业大军以及长周期待业者，根据我个人判断，这个时间会很长。我的同事告诉我，萧条情况还会继续发生。我问过一些同事，我们做一个模拟，假设经济萧条三到五年，除了日常消费品外，你可以五年不买东西吗？80%的人告诉我，除了结婚办喜事，就不买，像汽车、房子等等一切都不买。有女孩告诉我，羊毛衫家里几十件，以后可以不买。如果不买的话，那么消费者在哪里？

【蔡洪平】事实上中国消费是房地产带动起来的，我们目前还没有从这理念上变过来，我见到很多市长告诉我，他们说他们要大力发展商品房的，他们从来没有担心过商品房价格贵，有人买得起是好事情，上海一位领导告诉我，在上海有一个地段土地浪费了，原来拆迁户两三千一平米，现在两万一平米，假设一万的房子，将近10到15%左右是房地产商的利润，那是说的好的，15%左右是移动工人，15%左右是建材，20%是税务。如果好房子造起来，有人来买这是好事情，市场全懂，不见得全部官员都懂。

【蔡洪平】现在还不说由于房地产市场启动后带来的另外消费20%，有人告诉我一个平方养六个就业，今天中国碰到的问题是，就有消费问题，又有就业问题，就业是第一位的。我记得八十年代的时候，中国有个叫国情教育，中国人口多土地少，怎么过了十来年，中国基本国情也忘了。现在再也没有过年民工挤火车的问题了，但是要记住去年他们是高兴得挤着回去的。今天事业是大问题，昨天经济工作会议已经看出来了，就业是大问题。

【蔡洪平】这里面的核心问题是什么？还是房地产，把房市救起来，救房市不是救房地产商，这个概念要清楚。有个20多岁的北京人说，房子这么贵，我买不起房子。我给他说，你这样说很不负责任，我38岁才有第一套房子，你急什么。还有廉租房也要知道，造的不能太好，要让他们运动，让他们购买商品房，我认为商品房要造好，高价没有关系，经济适用房要适中，廉租房要切合实际。目前没有别的办法支招，我毕竟是银行家。

【蔡洪平】上海九十年代留下了很多问题，就是房子过剩，我们现在救市四万亿，能不能拿出一万亿拿出来，买房子退个人所得税，这一招很灵。现在是大家不买房。一个央行行长给我说，为什么不买房，我降息了，我说因为利息还要跌，谁也不买。如果20%所得税退给你那么谁都买。第二招，经济适用房一定要谨慎而谨慎，目前先把4万平米房子消化掉再来干。希望大家的指正。谢谢！

【主持人 刘坚】感谢蔡总，蔡总提到要通过搜房把他的声音传递到决策者的耳边，今天是个非常特殊的日子，为什么呢？今天是搜房网百城战略圆满落成的时候，我们搜房触角已经延伸到100个城市，我们相信我们会把嘉宾的声音传递到更远的地方。下面有请中房集团理事长孟晓苏先生，孟总同时还是幸福人寿的董事长，演讲的题目是：REITs在中国的发展之路，有请！

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中房集团理事长 孟晓苏

【孟晓苏】各位企业家朋友，各位媒体朋友，大家下午好！在目前形势发展很快，政策变化也很快的情况下，我们业内人士共同研讨这还是很必要的。今天我谈谈REITs，今天正好是地产家居和金融国际对话。

【孟晓苏】我先说一说房地产政策变化的看法，房地产业在我们中国带动着若干产业的发展，正是由于对这种认识，所以我和我的同事们早在96年就向国家提出建议，住房建设可以成为国民经济新的增长点。当时也是国家为了抑制通胀打压房地产，造成相关产业的发展。以后由于房地产业发展，带动了相关经济，所以把房地产业列为支柱产业是适合的，而且这个建议在2003年写进了国务院文件。最近我们又面临着由于两年持续打压内需造成的市场萧条。金融海啸来临又使我们的内需进一步紧缩，本来应该靠内需可以顶得住金融海啸的冲击，而我们内需萎缩使得若干行业亏损，包括在座的家居行业，老百姓只有买了房子才会买家居，不买房子凭什么买家居呢，这些问题也影响到了就业，现在很多地方裁员、下岗，原因是什么？原因是企业没有定单，这种情况下人们又重新意识到，原来房地产业是国民经济的重要支柱产业。

【孟晓苏】昨天刚刚闭幕的经济工作会议要把内需作为保增长的根本途径，怎么扩大内需，要发挥房地产在扩大内需的积极作用，再次强调房地产支柱产业的作用。房地产业本生其实是国民经济的组装产业，它能够把若干产业的产品组合成为一个最终消费品，如果没有房地产业的组装，老百姓怎么能够把水泥、钢材运到家里来呢，必须要有人组装，不是特殊的其他行业，所以房地产业稳定发展将会拉动经济的持续增长，这是目前大家都认识到的。

【孟晓苏】面对这样大的调整，应该说我们的决策层从政策角度认识到，我们房地产企业痛定思痛，是不是应该对我们前一段时间大起大落中我们的失误做一点反思呢？我想我们做三点反思，第一是高价拍地，前一段时间土地价格暴涨推升了楼市价格，但是土地暴涨就只有政府的责任，没有企业家的责任吗？我们有一些企业跟风拍地，去年下半年很多地王出现，不仅害了自己，也害了地方政府。

【孟晓苏】第二个需要反思的，由于供不应求造成的房价暴涨面前，我们这些人是借市提价还是保持楼市平稳发展，我们看到一些企业家借市抬价，当然企业行为有这样的驱动，但是这样行为使企业受到损害。我们多年来就主张把涨价空间留给居民，中房集团比较饱受，用高品质和中低价位赢得市场，我们这么多年来，一直在讲高品质低价位和高品质中价位，这些项目都是我当董事长期间推出的楼盘，这些楼盘每平米就是六七八千元，但是后来涨到两三万，有的项目，连北京主管负责人说，怎么卖这么便宜呢。正是因为这样才保持了市场稳定。

【孟晓苏】现在中房的重点是放在旧区改造。第三个需要反思的是唱衰楼市还是稳定老百姓的购房预期呢？如果我们自己对楼市没有信心，你怎么让别人有信心呢？你卖房人预言说房价要跌，买房人当然要等你跌了。现在我们看到一些媒体还在继续唱衰楼市，把我们一些人的话歪曲了，我们这些人也是受害者。继续唱衰楼市无益于扩大内需。现在中央鼓励的是扩大内需，扩大房地产内需。

【孟晓苏】昨天会议又提出来，要稳定发展住房消费合汽车消费，称为最终消费，最终消费还是经济发展的最终动力。现在领导人鼓励我们要有信心，我们自己也应该建立信心，你自己不建立信心，买房者怎么会建立信心，银行怎么会建立信心呢，现在银行把房地产评级都降低了，为什么？就是怕你下一步继续走低。我认为现在坚定信心比什么都重要。

【孟晓苏】下面讲讲主题，2005年起我们就提出来要把REITs引进中国来，做什么？持有物业，因为在国外已经很成熟了，但是在中国，在2005年企业开始重点压房地产过热和房地产上涨时，用商用物业行不行，难以做成。从去年五月开始，我就着眼于研究REITs，将REITs用在廉租房。廉租房也是我们建议的。经济适用房投资小，廉租房多年没有投资，造成随着房价上涨，社会上弱势群体的收入水平离商品房价格越来越远，这本来是政府公共职能缺位，被误导为对开发行为的不满。那么老百姓怎么解决呢？一个是违法买小产权，再一个违法建设城中村，这些城中村恰恰是廉租房，它解决了深圳140多万人口的居住问题，这些人是外来打工者，他们需要廉租房，我们政府没有去提供，恰恰农民给提供出来了。当然廉租房建议最后终于采纳，国务院去年8月就提出来，要把解决城市低收入家庭居住困难要作为政府公共职务，今年年初提出来中央要投68亿，但是地方政府面对着困难，说是土地出让金10%用于廉租房建设，但是地方政府土地大幅度减少，怎么拿得出10%。

【孟晓苏】经济会议第一条，近来保障性安居工程，国家三年投资九千亿来做保障性住房，相当于房地产拉动经济的10%。因为我们过去缺乏廉租房，这九千亿怎么来呢？有人说是中央投资的，中央哪来这么多钱，中央要发多少国债还要看明年全国人大。现在得到的消息是从四万亿拿出2800亿，这差6千多亿，怎么办？还得想办法，我们企业要参与，用REITs来收购和经营廉租房就成为一个现实的思路，用排除法也可以把这思路找出来，包括银行贷款经营廉租房是没有办法做的。

【孟晓苏】REITs在很多国家和地区得到了发展，而在香港，香港第一支REITs是什么？就是拿廉租房和政府销售低价房，跟下面的商业物业和停车位发行的，6.7的收益率很受欢迎，到现在香港股市大跌，但是它的抗跌性良好。廉租房租金虽然低，据我们调查，很多地方收益并不低，首先土地低廉，另外政府补贴，城市商业也给补贴等等，现在方案已经报上去了，国务院前几天开会也已经提出了，创新投资方式通过并购贷款，房地产信托投资基金，股权投资基金和规范发展民间投资等多种形式，拓宽企业融资渠道。我看我们今天的金融国际对话，这为我们提出了日后房地产金融的发展之路。

【孟晓苏】谁来投资呢？有人投资，大家都知道我现在兼着一个保险公司的董事长，现在保险公司从不允许投资不动产改为允许投资不动产，当然文件会到年底修改，现在还没有人提出反对意见。REITs收益率一般7%到8%，我们可以到6%也可以接受。而REITs又可以通过资本市场，成为流通的促进剂，还可以每年分红，对于稳健机构投资人、保险公司、社会基金、养老金都是很有吸引力的产品。中国有这个产品，不光廉租房，其他商业物业也可以做，而这些投资人都很愿意投资这种产品。

【孟晓苏】发行REITs对于目前的资本市场也有好处，可以入市，物业回报稳定。相对世界各国的经济衰退，大家都认为中国是明年经济增长最大的国家，我们总理也承诺，中国保持持续有力的平稳较快的经济态势，就是对世界最大贡献。我们按照中央经济工作会议精神，发挥方面业的扩大内需作用，就一定能带动相关产业，带动国民经济的持续增长，谢谢大家！

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【主持人 刘坚】下面有请中国指数研究员常务副院长黄瑜女士演讲，中国指数研究院每月都会发布中国房地产指数，成为房地产市场的风向标，每年都会发布Top的成果。下面有请黄院长为我们做权威报道，2008中国房地产发展形势分析报告。

中国指数研究院常务副院长 黄瑜

【黄瑜】尊敬的各位领导，企业界和媒体界朋友们，下午好！非常高兴代表中国指数研究院来做房地产市场形势的分析，中国房地产指数系统是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场的"晴雨表"和引导投资置业的"风向标"。2008年，中国房地产指数系统、中国指数研究院基于对全国房地产市场长期跟踪监测，并结合当前市场状况，对2008年房地产市场形势做出如下分析：

【黄瑜】一、全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降。

【黄瑜】2008年以来，全国土地近一半都是以底价成交，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。根据中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍宗数约1300块，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗，政府损失地价款在140亿以上。全国土地开发面积和购置面积持续下降，9月首次出现负增长。由此可见，受房地产市场、宏观经济、政策环境的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放慢购置、开发土地的进程。

【黄瑜】二、房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。

【黄瑜】近年来，房地产开发投资一直保持30%左右增长水平。而2008年前三季度，房地产开发投资同比涨幅跌落至26%，预计全年在25%左右。从资金来源看，自2007年四季度以来，房地产开发投资中自筹资金所占比重逐渐上升，2008年1-10月提升至40%，与07年同期的32%相比提高了8个百分点，为2000年以来最高，开发商资金压力增大。与此同时,08年以来定金及预收款占房地产开发投资的比重不断减少，08年1-10月，比去年同期减少了8.2%，占比从07年底的28.5%下降到了24%。

【黄瑜】三、08年市场供求压力较大，09年形势更加严峻，10年市场压力将会缓解。

【黄瑜】2008年以来全国商品房竣工面积、商品房施工面积以及新开工面积等供应类指标同比均呈上升趋势，销售面积和销售额等需求类指标均呈下降趋势，市场供求压力较大，预计09年供过于求的局面会更加严峻。从各区域市场表现看，东部较西部市场压力更大，中西市场反应相对滞后。同时受到08年土地购置及开发面积同比下降的影响,预计2010年市场的压力才将会得到缓解。

【黄瑜】四、新政出台，一线城市反应迅速，二线城市变化各异。

【黄瑜】北京：截止11月供应较07年上涨15%，交易同比减少44%，市场压力较大。

【黄瑜】2008年1-11月共上市新盘75个，比去年增加了8个。其中11月受新政出台的影响，开发商对市场预期出现一定好转，推盘力度加大。2008年11月北京上市商品住宅135万平方米，同比和环比分别上涨了9%和16%，剔除保障性住房部分，商品住宅供应量环比大幅增长224%。从交易情况来看，2008年1-11月北京交易总量为780万平方米，远小于06年1746万平方米和07年1396万平方米的交易量，同比下降44%，但降幅开始减小。剔除保障性住房交易量，2008年1-11月共交易602万平方米，同比减少54%。其中11月受房交会和新政的影响，加之大量保障性住房的成交，商品住宅成交量达120万平方米，环比增长了52%，同比仅下降8%，降幅为08年以来最小；剔除保障性住房的商品住宅交易量为62万平方米，为08年下半年以来最大，环比增长了56%，暖冬效应显现。虽然2008年以来北京房地产市场整体表现供过于求，销供比仅为0.56，远小于06年的1.03和07年的1.12，但仍有一些项目凭借其在市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘等方面的特色从房地产市场中脱颖而出，成为市场项目典范。据中国房地产指数系统监测数据显示，北京孔雀城、大运河o孔雀城项目凭借明显的价格优势及良好的居住环境，获得良好的销售表现，区域市场竞争力较强；美林湾是由花园洋房、景观公寓、微地形生态园林、完善配套设施组成的高品质复合宜居社区，在产品设计上充分体现了舒适的居住品质。

【黄瑜】其他一线城市：受新政影响，上海、深圳11月成交环比大幅增长。

【黄瑜】上海受市场低迷的影响，开发商推盘速度放缓，截至11月底上海房屋可售量不足900万平方米。同时受利好政策的影响，11月上海成交量环比上涨40%，出清周期较为平稳。近年来上海已成为国内外金融机构的投资热点，因此，上海地区房地产项目开发更着重于产品品质，在国际金融危机的影响下仍表现出较强的抗跌性。绿地东岸涟城在区域规划影响下价值空间不断加深，成为全国最具投资价格楼盘典范；香梅花园区域优势明显，高端的产品定位使其成为全国精装修和成熟社区的楼盘代表。

【黄瑜】深圳2008年1-11月可售量逐渐增长，但仍不足900万平方米。同时，11月深圳房地产市场供销量受国家利好政策影响较大，当月供应量环比涨幅已达240%，成交总量也环比增长了75%。价格方面，深圳房地产项目价格较去年同期明显下降，但整体均价仍保持在12000元/平方米以上。因此，区位优势突出的项目仍获得了较为理想的市场表现。天安高尔夫·珑园地处城市中心，周边国际资源丰富，已成为中国国际化居住区中的标杆楼盘。

【黄瑜】二线城市：新政效果不甚明显，市场压力持续加大。

【黄瑜】二线城市，截至11月底，市场可售量达到最大，其中，重庆、武汉均在1500万平方米左右。11月新政策的出台在一定程度上使开发商对市场的预期有所好转，除大连以外，各城市新增市场供应量环比均呈现较大幅度的上涨。然而，利好政策对于带动二线城市成交量的上涨却略显动力不足。除重庆、大连外，其他城市11月成交量环比有所增长，但同比降幅变化不大，市场对于新政的反应不甚明显。从交易价格来看，除杭州外，二线城市交易价格总体走势较为平稳。其中08年以来天津、重庆、沈阳交易价格变动幅度最小，各月变化都不超过10%。

【黄瑜】五、2009年房地产市场需要关注几个方面当前房地产市场主要有两方面需要关注，一方面是保障性住房建设规模的扩大对房地产市场的影响。另一方面是新政的陆续出台对房地产市场的影响。与此同时，近期仍需要关注国内外宏观经济形势变化、土地新政、大型房地产企业行为等方面的内容。

【主持人 刘坚】谢谢院长，感谢以上五位嘉宾的精采演讲，下面的环节是互动环节，第一场论坛的主题是全球金融风暴下中国房地产的生存法则，首先有请本场论坛的主持嘉宾，搜房国际控股董事长莫天全先生，有请对话嘉宾华远地产股份有限公司董事长任志强先生、瑞士银行投行部中国主席蔡洪平先生，中房集团理事长孟晓苏先生，阳光100集团常务副总裁范小冲先生，中体奥林匹克花园管理集团董事、总裁陈顺先生。有请！

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论坛现场

【主持人 莫天全】各位来宾，我们在台上就坐的参与者，很高兴有这个机会与大家探讨目前金融危机形势下，房地产业该怎么走，中国房地产业压力很大，美国的房地产业压力更大，我们在这里也可以给美国房地产业支支招。今天在座的都是代表房地产和金融界的知名领袖人物。最近金融危机发生后，我们每个人都碰到了比较特殊的事情，前两天拜访任总的时候，任总说的有点让我感触，说现在大家都还有点钱，有一些机构都还有点信心，但是我们要看三个月、六个月以后，这些钱还有没有，就跟现在美国三大汽车公司还可以撑几个月，政府还是给他们了支持，随着形势的发展我们不能只看现在，要往前看一点。

搜房国际控股董事长 莫天全

【主持人 莫天全】今天有三个问题请嘉宾谈谈，一个是我们的生存问题，我觉得生存和发展永远是在一起的，没有发展我们谈生存是没有多大意义的，想请各位嘉宾探讨一下。第二，我最近去欧洲跟一些资金界人打交道，他们在想，在百年不遇的危机中，实际也是在百年不遇的机会当中，我们该做什么，我们各个行业，不管银行家也好，开发商也好，我们理论界也好，我们在这个时候应该做点什么，我们的机会在什么地方。第三，也希望各个嘉宾给大家介绍自己该做些什么。

【蔡洪平】发展生存问题，对于经济管理部门或者职能部门我想说，只有发展才能生存，中国经历改革开放三十年了，邓小平当时说过一句话，发展是硬道理，硬就硬在速度上，当然发展也包含了科学，不要轻易去改变伟人教给我们的精神遗产，不要轻易去改。对企业来说，特别对困难企业来说我想起另外一句话，目前生存是第一位的，你只要渡过这个冬天，你只要能够活下来，春天就是你的，未来就有好的发展。

【任志强】中国和其他国家可能不太一样，比如美国金融危机和中国金融危机比，好象中国金融企业很好，没有像美国金融企业那样。大家可能忘了一个基本条件，美国是金融非常开放，各种衍生工具产生的制度，中国就没有这个制度，只有一条是信贷，这两个市场怎么进行对比呢？不能对比。比如拿美国房地产和中国房地产对比，那是瞎比，我们现在房地产大概相当于人家八十年以前的技术和水平。美国可能在好几十年前，就是一百年前就提出了，户均要有一套房子，人均要有一间房。后来又改了，人均少一间房就是困难户。而我们现在人均还没有一间房，我们还有一大部分住的是非成套住宅，要不然没有卫生间，没有自来水。拿这样一个落后的住房条件和美国和现代化的住房条件相比，说他们的房子跌了，房子跌了人家日子过的也比你好，两者没有任何可比性。

【任志强】还有人说是因为金融危机才让中国房地产出现问题，这是说胡话，我们早就出了问题，我们的问题是中国政府采取什么样的管理制度，我为什么这么认为呢？接着刚才蔡总说的，是邓小平让改革开放进入了中国的制度，所以大家才有了生存的条件，如果没有改革开放你生存什么。我们看看1978年邓小平改革的时候，我们全国人均居住面积3.6平米，1949年多少？是5.7平米，也就是我们奋斗了这么多年的解放，到了1978年比解放前，刚刚解放时的人均居住面积还少，这就是我们的生存条件，日子越过越回去了，这是改革之前的结果。

华远地产股份有限公司董事长 任志强

【任志强】那是什么让我们最后改变了情况？是因为邓小平的改革，发展是硬道理，我们得说GDP，中间一段时间大家都在批判，特别是媒体批判，不能只说GDP，不讲GDP好，那么就金融危机爆发了。中国生存环境在于政府给你什么样的生存条件，如果说不改革了，那就退回去吧，都说国有企业最大最强，什么时候最大最强，毛泽东时代，因为没有别的企业，结果我们吃不上饭，发粮票、邮票、肉票，等我们把国有企业打败了，发现国有企业改革后，我们民营企业上来后，中国人生活变好了，取消粮票了。但是现在重新提出，国有企业要占主导地位，拉动经济要靠正规军，正规军是什么？修铁路，而铁路一年一千万吨钢都用不了，而房地产多少？最少要用1亿2千万多吨钢。到今天房地产开发25亿平米不到，除了房地产开发外，住房建设有42亿平米开工，如果按一平米200公斤计算，要用8亿吨钢，因为在建设过程中有先有后，有早有晚，最少要用两亿多吨钢，所以5亿多吨钢中有一半在房地产。

【任志强】所以房地产一掉下来钢厂就赔钱，74家大型钢厂，11月份59%赔钱，原因是什么？原因是我们不再搞建设了，或者说打击房地产，让房地产掉下来了，制度就是这样。所以中央经济会议说，要让房地产市场健康稳定发展。企业生存，如果你是上市公司，你是国有企业，每天后面有人督者你，你不干也得干。如果没有这两个东西就是蔡先生说的，你可以冬眠了，你可以缩减你的规模了，你可以少干点，你可以不买地了，你不就有钱过日子就完了。但是这些企业不行，为什么？股民逼着他还得干活，再困难还得冲，不冲后面拿枪逼着。两种企业不同形态有不同的活法，因此有的人就得再痛苦也得往前冲，有的人就躲着藏一藏。是不是我们政策让所有人不再有危险。

【任志强】我们外贸早就跌了，如果所有都在跌，那么与世界金融危机有什么关系，有关系，是雪上加霜。我们最关心的不是是否出台救市政策。我们现在是否进入了通缩阶段，这不是金融危机造成的，所以我们要调整宏观经济政策，不仅房地产行业要穿着棉袄，其他行业也要穿上。一个很重要的指标，42亿平米，今年竣工不到1亿平米，什么意思？我们竣工量不到15%。后面大量空置、烂尾堵不住了，这种困难的日子不是今天、明天，可能是三个月五个月后，那时候危机就出现了，除非有更好的宏观政策来调整，让市场进入正常的发展状态。所以一定要有很好的政策来解决我们市场中面临的问题，要不然你就改行，回家干别的。

【主持人 莫天全】任总用非常翔实的数据给我们的分析打下了很好的基础，给我们政策也提供了支持依据。刚才说到一点，往前冲是死，往后退也是死，好象往前冲跟往后退都挺傻，只有躲在战壕里好象最好的，下面请孟总谈谈看法。

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 【孟晓苏】关于房地产在困难情况下如何生存，从目前我们面对的还是一个市场困境，怎么面对呢？八个字，适应大势，推动市场。说说推动市场，更多是我们行业的事，但是行业事是谁干的，有我们企业家，当然还有其他的专家，怎么把市场推动起来，这是房地产走出困境的一个根本动力。我们现在之所以出现这些困境，还不是因为市场发生了变化。三十年来推动中国经济走向繁荣的根本原因就是因为走上了市场经济道路，特别是最近十年以来，旺盛市场在推动中国经济的发展。是什么市场？多种市场，其中特别是房地产市场和汽车市场，这些作为支柱产业，作为主要最终消费品的产品旺销拉动了中国经济的增长，但是市场会有起落，人们认识也会迷茫。最近三年以来，我们从过去保发展逐渐政策转向了抑过热、抑房价，而忽略了保发展的目标。

【孟晓苏】特别是去年下半年，也是因为房地产的畸形发展，更加加重了管理层的忧虑，去年出台了多少措施，重点就是抑制房地产的购买力，抑制内需，抑制半天我们发现，不能抑制内需啊，原来得推动内需，得扩大内需，你看我们的认识走了这么一个大圈。市场怎么构成的？有很多是由于购买者，由于他们愿意不愿意购买，他们有没有好的预期和购买信心造成的。深圳曾经出了一个北大教授预测房价会上升，尽管预测了很多数据，都是很科学的，有一条没有考虑到，就是人心难测。其实不是由于金融海啸造成我们的内需萎缩，是我们内需早在金融海啸波及到中国以前就萎缩了，不是因为后奥运造成什么问题了，其实在奥运之前和之中，我们市场就萎缩了，这是天下本无事。

【孟晓苏】现在我们看到，政策包括政策指导思想已经发生了变化，怎么变化呢？包括在座的企业家，在内的业内人士，不断反映意见，唤醒对于政策的重新认识，现在我们看到中央经济工作会议的意见非常正确，对房地产业有了重新认识和定位，又回归到正确的道路上，所以这个市场已经逐渐露出了曙光，我们对前景并不悲观。

【孟晓苏】另外顺应大势，作为房地产企业你必须要顺应大势，在大势下做自己的事，一会儿再谈。

【主持人 莫天全】感谢孟总，信心恢复是大家期待的，现在政府的做法是促进了信心的恢复。下面请范小冲先生谈一些高见。

阳光100集团常务副总裁 范小冲

【范小冲】我同意蔡主席说的，发展是硬道理，你必须要有活的勇气，你要有战胜冬天的勇气才能活下来。另外要适者生存，过去的游戏规则已经被破坏掉了，在今天，你看资本市场融资的功能、配制的功能已经丧失，刚才黄院长也给了这么多数据，对于土地，不像去年那样去追逐土地，土地在流拍。现在房价已经下跌了你说30%，很多下跌了更多，还是没有人来买，所以市场发生了非常大的改变，就是过去的游戏规则已经变了，这种情况下企业只能调整，而且后面的冬天还会更冷，所以要适者生存。

【范小冲】我们过去，特别是去年，大家的生存和发展更多是朝外看，要拿到资本，拿到土地，然后上市，靠规模的扩张，整个资本的推动，过去是这样的生存方式。在今天，在现在的冬天，冬天应该是修炼内功的时期，今天房地产公司应该更多的从内部来挖钱，要提升自己的管理，降低自己的成本，然后更多的去研究自己的客户，研究自己的产品，跟市场更加的贴近。我们企业92年成立的，当时市场情况任总也提到，那时候的市场情况比今天差太多了，不管环比同比，总量还是很大，这个量比当年我们刚进入这个行业好得太多。刚才说均价在3900，当时才几百元。所以你要回归到当时企业最早创业那时的生存方式，那时候谨小慎微，当时就盯着客户、市场，只要我们回归到市场本质，回归到当年创业的精神，虽然冬天很冷，我们要有信心，我觉得这个冬天就可以过去。

【范小冲】去年九月份的时候，也是在Top10论坛上，那时候是资本市场推动的地价非常疯狂，我们提出来，别人抢面粉，我们烤面包，我觉得今天我们还得继续烤面包。谢谢！

【主持人 莫天全】范总给我们提出了很好的药方，我们想想92年都会很高兴。下面请陈总提一些意见。

中体奥林匹克花园管理集团董事、总裁 陈顺

【陈顺】一样的冬天不一样的感受，像今天天气还好一些，很冷的天气，有的穿着棉衣，有的可能穿着毛衣，每个人免疫力不一样，由于年龄的差异对于冬天感受也不一样。中国的房地产企业也是一样，有一篇文章提到，中国房地产企业实际是三个三分之一的问题，第一个三分之一是国家的宏观问题，第二个三分之一是金融问题，第三个三分之一才是自身的问题。我们回头来看自身问题，我觉得没有出什么问题，我们人才的准备问题，我们的产品创新能力问题，我们与时俱进的环保、绿色、节能各个方面的问题，应该说自身没有什么问题。前两个三分之一大家似乎都感受到了问题，目前国际金融形势的变化，我们确实思考一个问题，到底是进一步的恶化还是进一步的好转问题。

【陈顺】我们说中国不受什么影响，不是你说不受影响就不受影响的问题，在2008年美国房地产企业，包括消费者，我们都看到国家出台政策的频率之高超出想象，尤其涉及到金融方面的问题。对房地产企业的影响和消费这的心理，我个人觉得政策出台的频率越高，那么也带来市场对预期判断的不确定性，人们会想下一步问题。我在底下与范总聊天，我说我们能不能出台一个带有时限性很强的，把预期交给大家。比如在2009年12月31日以前，购买房子的人可以免一二三，贷款的可以下浮30%、40%利率等等，如果定在6月30日，下浮30%到40%，12月31日下浮20%能不能把相对比较准确的时间点，对未来的预期交给市场，我个人觉得不确定的因素太多，使得开发商也好，消费者也好，都会对未来打了很多的问号。

【陈顺】我去了德国，那里高速不限速，但是我们还是保持一定的速度，这是心态问题。我们在2008年看到这么多政策的出台，是有利于市场的发展，实际上市场还是在等待的阶段。我觉得在2009年应该是不是有一个带有准确性的，把预期交给市场，把预期交给消费者，可能会好一些。

【主持人 莫天全】刚才我们就生存和发展问题多了一点，就机会问题我们说了好一点，今天的会议是北京会议，我们1月份还有个纽约会议，就是想看看大家做什么，想什么，为我们房地产业、加居产业贡献一些什么。这个会我们也在组织去美国所谓抄底美国房地产代表团，全球各大媒体知道后影响很广，从金融时报、洛杉矶时报、芝加哥报等都做了大量报道，今天上午美国国务院一位官员专门给我发了E—mail，问我们到底怎么回事，这里面有很多事情大家都在想，就是我们干什么，这是百年不遇的机会，也许是各位一生中遇到的一个机会。我想问问各位，我们现在的机会在什么地方，我们还能干点什么？

【孟晓苏】危机中也有机会，机会是什么？我们能做什么？我自己包括中房在做的是什么，我说一下，一个是在危机中发现原来多年建议的REITs，过去不被接受现在开始被接受，这是给机会。特别是廉租房的REITs，现在是不做REITs就找不到前来持有和运营廉租房。本来这是在国际上成功的经验，我们引进来三年半了，全世界做REITs最好的是德意志银行REITs，总裁过来说了两句话，REITs迟早要在中国大行其道，看来中国政府的学习还要有一个很长的过程。现在由于楼市不景气，由于现在国家要拉动经济，对于REITs的认识又提前成熟了，这是我们需要做的。

【孟晓苏】这是否应该由基金来做，当然投资基金管理公司可以做，但是他们不了解房地产里面这么多的政策，特别是在廉租房领域很多的政策他们不了解，这还得我们做不可。我们中房在做什么，我们适应大势，推行老区改造，中房在这方面和别的企业相比略有优势，中房是最早在全国建了大片小区的企业集团，建了2400多个小区，其中两三百个破旧不堪了，我去呼和浩特，市委书记说团结小区是当时最好的小区，我想现在是最烂的小区，当时建设局规定房子不能超过55平米，现在那里已经成了脏乱差的地方，那么就进行旧区改造，市政府给的政策容积率提到到3.5，这样就有条件改造了，老百姓可以回迁，这样整个城市因为旧区改造而更加美观，城市建设也可以更加好了。

【孟晓苏】这种住宅区改造完全符合中央拉动内需的精神，扩大安居工程的精神，我们提出来要把全国人大提出的私募基金引入到旧城改造来，蔡主席你们也可以参与。第三件事是我自己干的，我还当着幸福人寿的董事长，幸福人寿做什么，我一直想把人寿保险和房地产结合起来。本来房屋第一个是居住功能，房产增值有了财产功能，然后去抵押有了融资功能，有了养老功能，我就希望把以房养老这一功能进行推行，我们有了幸福人寿才有了保障。明年投资性的保险可能会衰退，但是保障性的保险可能会增加，因为经济形势不好的情况下，老百姓预期没有底，可能会买保障性的保险，以房养老对于老年人是很好的保障。现在我们做这三件事，希望这三件事能够得到业界的支持。

【主持人 莫天全】任总的想法呢？我们的机会在什么地方？

【任志强】机会大了，看你有钱没有，如果你有钱，有了钱可以买地，现在不用像以前那样老举牌。另外你的产品差异性，你如果卖差异化的产品，你的产品可能不降价是涨价。这不是今天才说的，是历来都说的。问题在于，你把握时机的时候，你用什么方式，比如有人说今天的住宅市场大家在观望，可能我们商业地产会很好，所以有很多人是专门做商业地产，比如潘石屹，如果世界经济危机到了一定程度，餐馆也没有人吃饭了，没有人开餐厅了，那么商业地产可能也得掉。我们最近统计了一下北京各个餐馆圣诞节是否爆满，我们发现各大酒店三分之一都没有到，很多酒店到现在为止一间包房没有定出去。所以不是说你今天想干什么，明天想干什么，能干什么，不能干什么，还得看总体宏观经济和消费者的信心能否起来。不是说大家没有钱，我们有20万亿的储蓄，是把钱存在银行上还是花在市场上，这是人们的预期问题。

【任志强】假定我们不能改变人们的消费预期，那么什么也别干最好，不投资最好，如果你相信市场长期是好的，你可以在低潮时拼命的发展。美国大概三亿人口，一亿个家庭，个人住房贷款有12万亿美元，相当于美国GDP的90%，还有2万多亿是商业贷款，就是买商铺的贷款，一共14万亿。什么概念呢？大概每个家庭至少有12万美元。中国现在有多少呢？中国大概3.5万亿住房按揭贷款，包括买商铺。我们城市人口5.96亿，大概1.9亿个家庭，相当于美国的一倍，我们人均多少？1.75万元的住房贷款，这比例相差那么大。我刚才说美国金融危机也比你日子过的好，我们差的太远，我们相当于GDP多少？大概12%，就意味这中国住房市场按揭贷款至少得达到GDP90%才和美国差不多。美国当年经济垮台靠什么？美国梦，第一个美国梦要有一套房子、一部车、一个好的学历，美国梦最后就是用房地产实现了，实现了美国经济的发展。

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【任志强】中国为什么不能实现中国梦呢？中国有一句话白日做梦，不许你做梦，老不让做梦就没有梦，没有梦的结果就不能追求美好的生活，这个观念是我们改革首先打破的，但是这两年更多人考虑，贫富差距太大，住房差距太大如何如何，没有贫富差距变化过程怎么实现共同富裕，小平同志说要几代人才能实现共同富裕，我们一代人都没有过去恨不得今天就得实现共同富裕。如果想现在共同富裕那么得国家发房子才行，但是国家发不起，所以一定要市场发才行。我们要采取什么样的相关政策才能解决我们中国今天经济的困局以及增长。

【任志强】很多领导说我们要找一个新的增长点，旧的增长点还没有做好还找新的，还不如把旧的增长点拿出来继续做好，真正让中国经济腾飞。

【主持人 莫天全】下面请陈总说说我们的机会。

【陈顺】任何一个企业的成功也好，首先是人才问题，从我们公司来说，奥林匹克花园发展我们用了九年时间，目前在全国21个省、4个直辖市有56个奥林匹克花园，对于任何一个企业我们都要做一个有准备的企业，作为一个新的机遇到来的时候，作为一个成熟的企业应该是新的发展机会。作为一个不成熟的企业来说，我觉得新的机遇到来的时候，也带来了新的危机，所以我觉得这要正反两方面看，对于每个企业都应该力争成为一个很成熟的企业。

【陈顺】比如2009年下半年，或者2010年，这个行业会有新的发展，那么首先得是人才问题，房地产行业和制造业是完全不一样的，原来有本书《细节决定成败》，房地产企业是决策决定成败，在人才的储备方面，我们现在正在做这方面的努力和准备，能够参与决策的房地产的人才我们也在积极做准备。前两天看报纸也登了一个，平台和待遇的小故事，在一个房间里有两杯水，一杯水放在桌上，一杯水放在墙角里，人们渴了会喝桌上的，墙角里的水渴了也不喝。我们作为一个成熟的企业争取做台面上的一杯水。

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【主持人 莫天全】范总我们的机会在什么地方？

【范小冲】首先是活着才有味道，因为房价还会有可能跌，到现在房价的跌还是对07年，对过去资本推动泡沫的理性回归，明年可能会是经济面下滑的体现，所以这要做更坏的打算和准备，当然我们要有梦想，我们也坚信，只有房地产才能救中国，也坚信政府早晚会意识到这点，也坚信中国城市化和未来的前景大家可以看到，而且中国是快速成长的经济体，所以没有政策泡沫也能够迅速吸收和消化掉，所以房地产未来我们是坚信的。当然下一个游戏规则跟过去的游戏规则发生了根本转变，所以现在慢下来的时间，可以停下来好好夯实，好好的调整，能够把自己的核心竞争力，把自己的产品，把自己的品牌做实，做好准备，在下一个春天的时候，在下一个游戏规则中能够更好的发展，我们也坚信阳光总在风雨后。谢谢！

【主持人 莫天全】蔡总你不是开发商，但是你推动了很多开发企业的发展，当然也给很多人带来了很多问题，举个简单的例子，我最近在机场碰到一个会说中文的老外，问我干什么，我做搜房网，他说知道搜房网，我问他做什么，他说他是做咨询的，现在美国金融危机跟金融家有关系。现在我们谈的是机会，从你的高度来看，你觉得我们大家的机会在什么地方？

【蔡洪平】当时碧桂园950亿，过两年2000多亿，当然现在跌到一千多亿。有的人五六亿，很小很小，也想一步成为首富，去年该上不上，而借了钱拿了土地，而现在就非常辛苦。我认为一句话要记住，永远要做你的事业，财富和事业是两码事。我的外婆是个资本家的老板娘，她说，闻到隔壁饭香再做饭已经晚了。各家有各家的发展路，走自己的路。对于上市公司我也说，不要以为你成功了，因为这是上帝送给你的礼物，而潮流下来的时候就考验你了。

【蔡洪平】对于机会，文革的时候我当过红卫兵，有一句话，树欲静而风不止，我认为今天的时候，随着整个市场结构的调整，我同意范总说的，一定有很多房地产企业退出这个舞台，特别是梦想成为首富的，特别是不想一步步建房子，想梦想起飞的人，去年买了面粉的人过不去，房价下调这是肯定的，但是房市可以起来。这是什么机会呢？我认为有钱的，或者准备好的，房地产市场是个整合过程，那就是兼并收购，这是个机会。目前香港上市的房地产公司，资产现在才二三十亿，而实际不止，目前兼并收购肯定是好的机会。对于准备好的企业，兼并收购是个机会，当然对于我们投资银行也是个机会。

【主持人 莫天全】大家要去兼并收购还得找我们蔡总。感谢各位嘉宾，我们这场论坛到此结束，谢谢！

【主持人 刘坚】谢谢各位嘉宾，下面有请第二场论坛的主持嘉宾中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生，有请对话嘉宾：我爱我家房地产经纪董事长兼CEO刘田先生，21世纪不动产中国总部副董事长卢航先生，北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖先生，上海汉宇地产顾问公司董事总经理施宏睿先生，北京美联房地产经纪有限公司副总经理黎剑龙先生，北京麦田房地产经纪有限公司董事总经理肖基昌先生。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长 柴强

【主持人 柴强】我想提三个问题，一个问题是目前各位对未来房地产市场的判断或者看法，集中在房价、成交量两个大因素自己来感觉。在座的既是专家，更是房地产市场一线工作者，判断会更专业。第二个问题，在现在的形势下，我们遇到的挑战有哪些，当然大家遇到的问题都不一样，同样的冬天感受不一样。第三个问题是我们怎么来迎接下一个美好的季节到来。

【刘田】我国房地产经纪公司来讲，现在听起来跟一手房没有关系，但是我们也不可避免被一手房的形势深刻的影响，影响两方面，一个是一手房价下跌和成交量的快速萎缩带来整体观望情绪，作为一个买房人来说，买一手房也是买，二手房也是买，整体都会有影响。另外一手房市场萎缩也给我们二手经纪公司一些机会，在二手房经纪机构参与到一手房销售里，在座的公司可能都取得了不少的进步，对我们的影响还是这么两个方面。

【刘田】说到明年的市场，还是不能单说二手房市场的情况，因为它跟一手房市场成交量息息相关，首先我们看到的是今年第四季度二手房的放量反弹。我们主要在华北、华东各个城市，每个城市二手房买卖成交量每个月都有20%以上的上涨，我想通过国家救市的措施导致普通住房和初次购房的释放已经在市场上显示出很大的威力。现在成交量大的都是小户型的房子，对于初次购房或者小户型房子的需求量已经被释放。

我爱我家房地产经纪董事长兼CEO 刘田

【刘田】就明年来讲，这部分需求仍然比较旺盛，从中小户型房子来说，明年会有持续的增长，当然不会像07年那么疯狂，当然明年至少有个20%到30%的增长是没有问题。另一方面，我相信在未来时间里，我们应对改善住房的政策方面会有比较大的突破，这会带动第二波需求的上涨，就是改善型、中大户型需求量的释放，我相信明年市场上还会有一波交易量的上涨。我对明年市场是审慎乐观，比今年会好。

【卢航】经纪公司与开发商看的角度不一样，经纪公司对房价并不特别关心，关心的是交易量，对于房价上走下走并不是特别关心，但是又很敏感，敏感的原因是你经纪公司想把量做出来，这某种意义会触动房价的走势，总体的判断跟大家都比较一致，很难有人会敢说明年房价会大幅度反弹。从我们自己的感觉来讲，市场变化也给我们经纪公司带来了一些没有想到的情况，大家知道最早的时候，经纪公司基本是卖二手房，存量房，现在基本所有的中介公司都介入新楼盘的销售，刚开始，尤其是21世纪来讲并不是主动来做这事情。

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【卢航】最早我们销售一个楼盘很重视产品的规划、设计、创意，现在比较多变的情况下，发现很多的方案说起来很好听，吃起来不好吃。什么意思呢？我的产品怎么定位呢？定位了半天是否能够销售出去，销售不出去那么开发商会找各种渠道，或者开始与二手公司来联动销售房子。很多中介公司介入后销售确实不错。这样使得很多中介机构，一手销售量占业务的比重越来越大。另外一个角度，因为一手业务越来越大，我们就更多考虑一手二手之间房价的关系，07年很明显，基本很多楼盘开发商很有信心，把房价往上拉，二手房在很多地方往下走，而现在各个城市出现了不同情况，有一些地方一手房继续走高，二手房相对比较低，这样二手房销量跟着一手走。但是在北京很多地方，现在很多开发商因为自己的战略考虑，把价格压下来，压的比二手价格还要低。经纪公司要考虑这样一个情况，经纪公司要迅速使房东把市场价格预期调整到目前的市场情况上来。

21世纪不动产中国总部副董事长 卢航

【卢航】最近这两个月，大家觉得交易量有一些变化，尤其是上海，我刚看到报表吓我一跳，说二手交易量涨到58%，一看成交了1万多套，后来研究了一下感觉涨到58%没有赚到什么钱，那是一些新的政策，把过户延迟到11月，所以说起来不是58%的增长。总的来说北京、上海、深圳在11月，包括最近几个星期交易量都有所恢复。我们自己来看，明年市场相对来说还是下滑趋势，但不是非常冰冷，中间会有一些反弹，我们都想着，怎么能够非常准确的抄到反弹，这是我们天天研究的。

【左晖】我们明年对交易量的想法进行分享一下，今年交易价格在2008年5月最高，之后连续五个月一直下降，现在最高下降了16%，我个人觉得价格下降的空间并不是特别大，从二手房角度看。对于明年的交易价格，我们公司的判断，今年一手房交易量是8万多套，这里面包含2万多套的保障性住房。刚才搜房网给大家分享的数字也是这样，现在北京已经批准预售的，还没有售出去，这部分房子在明年对市场的压力很大，开发商肯定不会让房子烂在手里，明年降价的力度也会大。这两年二手房越来越大，一手房越来越小，我想明年一手房交易量会有一个反弹，肯定会超过今年的数字。二手房明年交易量会稍微少一些。

【施宏睿】大家好！之前几位嘉宾也说了关于房价和成交价，在我个人的感觉来说，一手跟二手是关联绝对很大的，房价跟成交量更加不能分开的，在座的很清楚，买涨不买跌，如果房价继续跌，成交量会加大这是不现实的想法。有了这个基础，在上海08年的情况，我们丛二手跟房价可以看到一点关系，整个上海在今年二手市场4月做了个高峰，当时成交量达到15000多套，5月后开始下跌，跌到9、10月，成交量才7千套多一点，整个房市成交量下跌，一手成交量从7月份冷下来，7月份下跌也给我们二手房的机会，二手房5月份开始下跌，7月份下跌使二手市场处于相对清淡期。一手房七月份由万科启动说要调价，8月份开始调。本来一手房拉二手房追，追的过程中将价格再拉升，这样才有一手不断涨二手不断跌。二手是个点，不是面。

上海汉宇地产顾问公司董事总经理 施宏睿

【施宏睿】开发商为了最后一个季度报表大幅度降价，一减就减30%，大部分客户转战一手，大部分人买一手后，刘总说的对，给了我们一个机会，从这可以看到，一手二手的价格是不分的，因为一手能走二手才能追，今天一手反弹下来，二手价格也要面对现实减下来。我对待明年的看法，虽然整个上海市场在十一月份的报表是上升了58%，因为11月1日才生效，导致11月份的量有一部分推到了11月，出现58%的上涨。以我们经纪公司报表，上涨25%这是对的，58%没有的。但是所谓的成交，一手房成交量在各个领域上是有所突破，在10月、11月，因为出了新政，我们说有了成交量回升价格稳定，二手也出了低价成交。对于往后的价格判断，12月份价格基本会有点稳定，但是量，如果以上海为例，对于11月份来比会有所回升，但是1、2月受到春节的影响，我们无法避免它的下滑，我觉得可能一手房成交可能有一点基础，二手房会过得比较冷。但是明年三四月，上海虽然有金九银十的说法，我个人保持的乐观，三四月才是全国放量最重要的月份，因为经过春节，购买力将会释放，而明年主要的量跟价是否释放还是要看明年三四月后。

【施宏睿】价格越稳定，对于成交量越好，如果价格还是有基数的下调，对于明年的成交量是不容乐观的，我们更多希望价格的稳定促使成交量的释放，这是我对明年的看法。谢谢大家！

北京美联房地产经纪有限公司副总经理 黎剑龙

【黎剑龙】我们七八九月份的确也看到，包括一手房、二手房的成交，的确在北京市场有所下滑，面对这个市场，其实我们在97年金融风暴里经历过，最关键是信心问题，刚才很多专家也说了，面对这个信心问题，基本我们公司也采取了比较多的方法，包括我们公司自己内部提升培训，包括面对客户业主的一些服务。对于高端客户群我们只能采取加强培训，而且我们了解到，能成交的房，从四五月份的高峰期达到下跌40%到50%，才可能成交，客户才会来看房。在七八九月一段时间已经把一些小户型房子消化掉了，面对十月、十一月比较稳定了，我们公司也能达到一些业绩，到了十二月我们也看到，有很多客户了解到中国的政策，也会配合着市场进行改变，也有很多的看房量。最近我们预计，在明年一二月成交量肯定会成交量小，因为这是长假期。但是面对明年三月份后，我们对于市场比较乐观，起码有个稳定的上涨成交量。

【胡炯】大家好，我讲一下房价跟交易量的关系以及走势，第二是面对当今的情况，如何面对，如何做。刚刚嘉宾都讲了很多，在预测09年房地产的走势，价格的走势，现在整个国家的形势，国家最近出台的各方面政策一定会拉动一些交易量。有一句话来说，有量必有价，如果没有价有量那是不现实的事情。所以我们觉得，撇开经济适用房这一块，廉租房，特别是经济适用房这一块对市场的影响，有量必有价，我们认为只要有交易量，价格一定会稳定起来，这是基本的判断。

上海华燕集团总裁 胡炯

【胡炯】面对目前的形势的做法，刚刚讲到量和价的关系，我再补充一下，以上海市场为例，因为我们华燕公司在金融服务这一块有业务，07年上海市金融机构按揭贷款发放量1千亿左右，今年截止到11月，650亿，预计全年不会超过750亿，这样的放贷量预示着08年比07年下降了30%左右。从这个量上也能够反映到今年房地产的走势。我们也在预测09年的按揭贷款的发放量，还是这句话，除了经济适用房这一块，整个市场按揭贷款达到或者超过一定水准的话，它也会对稳定房价起很大的作用。

【胡炯】根据目前的情况，目前基本还是发挥市场需求，创新服务手段，创造商业模式。大家都知道，我们在房地产领域里是服务型公司，我们要面对我们的客户，我们做一手房面对的是上游开发商，下游是百姓，做二手房以及做金融配套服务的时候，我们面对的是买卖双方以及金融机构，目前中国的金融机构主要以银行为主，但是我们相信在不远的将来，按揭贷款肯定不是银行一统天下，目前主要是银行。在这个过程中我也可以简单讲一些数字，还是以上海二手房地产交易数据为例，中原老总没有来，他们是在上海老大。华燕公司提供按揭贷款服务时，高的在1200套左右，低的在700套左右，在交易过程中，不管是谁收取了佣金，不管是谁帮助了签约，不管是帮助了按揭贷款，我们服务机构面对的客户，最起码一套房屋有成交就有两个人，就是买卖双方，如果一万套服务，那么我们最起码面对两万个人，这个数字说明我们是房地产领域的服务企业，针对我们的服务对象我们所提供的这些服务能够被我们的客户所接受，所以在这上下游领域里我们也在研究，在目前市场交易相对低迷的情况下所衍生出来的客户需求，我们感觉这些客户需求能够由我们提供服务，让我们客户能够满足，这对我们来说也是一个能够推动市场的发展，市场有所发展。

【胡炯】我们觉得房地产行业中，不仅仅为开发商服务，对于开发商的产品定位、推广、执行，不光对对于二手房的服务，我们觉得这个理念还有很多很多是有市场需求而是没有人发现的需求。所以我们对于发现的过程中我们花了很大功夫。同时在过程之中我们不断的创新我们服务手段，怎么样把我们的服务点到点的服务到我们的受众。因为我们是服务公司，我们在创建商务模式上也下了比较大的功夫，在08年情况下，华燕公司相对比较好，财务报表相对比较可观。希望在这个领域里能够跟同行一块熬过这个冬天，迎接我们的春天。

北京麦田房地产经纪有限公司董事总经理 肖基昌

【肖基昌】感谢主办方给我们麦田这个机会与大家交流。刚才让我们预测目前的市场，我们观点与前面几位老总的观点比较接近，从战略上我们认为市场明年会是价微跌量微涨，理性回归的市场，我们对09年还是抱有乐观的态度。在这个角度我们有个比较关注的话题，在全国不同城市，不同城市价格起伏不同，类似北京涨跌周期会比较平缓。09年我觉得比较值得关注的是会有比较小的反弹起伏，大家都可以通过战术来关注这个小反弹，我们也可以比较重点的关注政策的出台，我想持续会有对市场的政策让我们保持关注。对于09年我们对市场抱以乐观，同时强练自己的内功。

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【主持人 柴强】不管怎么样，房地产市场还是有它的规律存在，大的规律来讲，03年以来房价上升，特别是06、07年涨的很高，到了一定程度涨不动了，07年下半年后开始，涨不动的情况下慢慢下滑，下滑先影响了投机者，再影响了投资者，再影响了直接消费者。刚好遇到国际金融危机，当前国家采取了很多措施，下一步还得观察一段时间。下面谈一下遇到的挑战和机遇，我们如何去应对，每个老总谈谈自己的看法。

【刘田】对于面对危机，首先就是报命，挖掘企业自身的潜力是必须要做的，这次房地产市场波动对我们一直坚持着所谓创新战略是更大的促进，我们在今年初，我爱我家又开始大规模推进网络化营销，这只是营销手段的一个变化，这个趋势也是明年大家会用得更多更好的。另外像股市一样，这次危机也让我们可以冷静下来，改变一下思维方式，把高速扩张牛市的思维也转变一下，不妨用一下熊市的思维。

【刘田】我对未来房地产交易量预测比我说的乐观一点，但是在中国房地产市场里，这一波过去还会有下一波，宽松的金融环境下，下一波房价涨的过高时又会出现什么政策呢，我想吃过一次亏绝对不会吃第二次，以后我们模式上要做什么改变，把公司做成有序经营性的公司，希望同行们也仔细想想未来得发展之路是什么，有哪些需要改变的。

【卢航】国庆节我回了一次美国去总部开会，当时开会的时候说最近市场出现了一个新的竞争对手，就是巴菲特，从08年4月开始在市场上不断收购经纪公司，当时我们的判断，可能还是太早一点，美国不过四五月很难缓过来。巴菲特抄高盛，100多元买的，看起来也是抄到半山腰上，可能他看的更远一些。我们回来后有一个感受，成本控制好，现金看住了，抑制住投资冲动。我们感觉来讲还是体会这个市场，根据我们感受到的市场来决定战略，这是比较可行的方法。

【左晖】要说压力肯定会面对很多压力，交易量会下降很多，但是对于我们来说，我自己感觉，与其说自己感受到压力不如说被别人吓的，我觉得今年一年参加会议，每次一去总是被人很同情的看我，经常关心一下说，是不是现在非常日子不好过，经常接到短信说注意保重身体，我觉得我们是不是该小心点。我觉得中介公司面对的压力可能跟开发商并不一样，市场上不管下降多少总还是有交易的。从今年下半年来看，在市场上参与的玩家慢慢变少，情况还不是太大问题。但是毕竟有压力，我觉得这个波不是一年半年能够过去的，我们现在来想明年会不会怎么样稍微早了些。

北京链家房地产经纪有限公司董事长 左晖

【左晖】但是长远来看，北京今年二手房交易量只有七万多套，去年大家感觉是非常好的年份，但是我们想说，过了这个时候会比明年更好，所以对于经纪公司现在想办法活着，未来一定会不错。

【施宏睿】我个人从几方面去看，首先你必须要主动的去出招，而不是被动的等政府出招，在主动层面上，我们也是从香港过来，看到从98年金融风暴到03年非典，到今年08年又遇到比金融风暴更厉害的金融海啸。今年一路走过来，上海比北京苦的日子也多，我走了两个阶段，一个是开源节流，在11月份做出变动后，我又抛出一个更现实的话题，现金流节流开源。在香港1998年市场不好的时候，我们与几大投行一起联动，二手不能成交，你可以跟开发商卖一手，我们在经营过程中更多的是往前冲。刘总说的，确实是要一步步走，而不是很虚的开几百家，市场不好又关几百家，这是很危险的。

【施宏睿】在今年七月我们看到市场不好，在上海启动了一手房的工作，我们与万科、恒升等一起卖，二手不行卖一手行不行？答案是可以的。我们在过去也跟开发商卖过房子，当然开源的过程，从七月份别家过的不好时，我们开源节流。我就想节流如何节，有了开源节流，在我们行业最重要的还是现金流，走过了七八九月，我们业绩确实不太稳定，但是11月份看报表时找到另外一个问题，有危有机的时候其实我们也要知道，危机的时候也要找到机遇，但是我也找到另外一个危险，我接了很多个楼盘，但是我们面对的问题是什么？房子卖了他们说你挑房子吧，我没有钱了。我们行业现在经营的状况，不要太急这是硬道理，另外开源节流是重要的，现金流是最主要的。节流没有办法，因为市场上不明朗的因素太多，我们现在不能去预测明天会怎么样。最后有了这样的基础你去把你的企业做的更好更大。

【黎剑龙】对于经纪公司怎么生存或者有什么机遇，其实我们经纪公司没有什么的资产，我们主要的资产就是我们的人才，怎么样让这些人才很有信心的留在我们公司是最关键的，因为我们同事面对客户连自己对公司都没有信心，很难推动成交。所以我们除了自己内部培训外，也增加了公司的透明度，比如所有同事成交案例，每个月定期有一些聚会，甚至跟所有同事沟通，因为我们是上市公司，我们的财政报表都很透明，让同事们对于我们公司有非常大的信心。反过来，同事留下来后，外面的员工也愿意到我们公司来发展。我们裁员也没有采取强烈的手段，其实最关键是培养一班跟我们想法、方向一致的员工。

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【胡炯】除了服务水平的创新，企业成本的下降，我觉得还有几个方面比较重要，对于我们经纪行业面对这种情况下，其实有很多文章可以做，只要是房地产服务公司，一二手联动，面对的都是买房，有很多文章可以做。另外服务一个客户的同时增加服务过程的盈利点很重要，在有限的相对交易量比较低的情况下，好不容易成交的套数，在这里面增加一些盈利点，又不增加客户的负担，这里面也有很多文章可以做。

【胡炯】另外练好自己的内功，提高核心竞争力，在同样的市场情况下蛋糕多切一点，提高市场占有率。我们华燕公司07年按揭贷款发放量是62亿，刚刚我说到上海市07年整个发放量1千亿，今年不会超过750亿，我们今年55亿，预计全年60亿左右，也就是与07年相比市场占有率扩大了，在蛋糕缩小情况下扩大市场占有率也是我们经纪公司可以做的。

【肖基昌】对于经纪公司来说，08年挑战还是很大的，但是经纪组织有个比较大的区别。在行业优胜劣汰的过程中，实际08年有了第一轮的淘汰，下面的挑战是这个行业有了很强的实力和责任力，会因为核心竞争力的问题也会被淘汰，那么留下来的就是有核心竞争力和有责任有方法的。对于我们来说机会也是有的，这几年过去后，我们首先第一个是补课，我们经纪组织在过去几年上行市场上学的，在下行市场我们要补课，在下行市场上怎么样玩这个游戏，这是好事。

【肖基昌】另外我们所有企业比较多的还是回归，事实上在原来市场背景下所让我们沉淀和总结的经验，在这个时候会让我们重新回归到企业的核心竞争力，也就是我们的人才，我们的交易训练，我们的文化，然后回到我们的服务品质。经纪组织的核心挑战是回归到最简单的每一项竞争，人才能否保留住，文化能够凝聚人才，保持冲劲，会回归到最理性最简单的竞争。在这个领域我们麦田会比较专注二手房，对于其他领域介入得比较少，我们想把二手房的内容做扎实了会好一些。

【肖基昌】说一下自己的感受的话，我认为还是有机会，对于我们发展型企业来说，看到这个背景我是一丝窃喜更加努力，因为更所有企业多了机会，更加努力是因为现在的客户要求，我们要付出双倍努力，我个人认为，对于所有公司是机遇挑战并存，看谁把握的更好。谢谢！

【主持人 柴强】房地产经纪这个行业，在这个舞台中哪一些可以经受得住是另外一回事，我希望在座的经历这次洗礼后生存的更好更健康。第二点，对于房地产来讲，价值很大，产权复杂，性能、功能都非常复杂，劝老百姓买房还是找专业机构来服务，当然我们中介机构也要提高服务意识。第三，我们经纪行业也是提高了就业率，希望大家对稳定就业市场发挥作用，不要盲目裁员。最后，我们对于拉动内需的作用，我们加足马力，促进成交，进一步扩大内需，为国家做贡献，谢谢大家！

【主持人 刘坚】下面是最后一场论坛，题目是全球金融风暴下中国家居产业之路，今天来了很多家居界大腕，首先有请主持嘉宾北京市场协会家居分会秘书长刘晨先生，对话嘉宾中投圣泉投资管理企业合伙人劳伦斯·潘先生，集美家居董事长赵建国先生，红星美凯龙华北大区总经理沈耀俊先生，东易日盛董事长陈辉先生，惠达集团总经理王彦庆先生，美巢集团董事长张经甫先生，有请！

【主持人 刘晨】大家晚上好！今天的论坛非常好，因为真正体现了搜房的特点，也就是搜房紧紧以家为核心的重要载体，我们属于配套业，面对目前的形势，各位企业家也有自己的形势判断，今天两个题，主题是目前的形势和任务，在目前情况下，围绕这个主题简练谈一下自己的观点供在场嘉宾和网友共同分享。

【劳伦斯·潘】在座的都是家装家居方面的专家，我简单给大家报告一下国外，主要是美国金融危机大概是什么状况，对于怎么影响中国由各位专家自己判断。美国截止11月底，失业总人数1100万，如果实际的话应该是1400万，GDP有三个季度都是负增长，第四季度美国负增长肯定会加大，2.5到3.5，2009年美国GDP的情况，不会像之前预测，会是减慢，可能是负的1.5到2.5的增长。具体从上市公司看，我们原来帮助一些加工企业上市的看，原来是70亿美元的销售额，50亿的市值，50多元的股价，现在已经1元了，这可以说是中国公司的收购对象，这个危机我们判断还有一到三年的时间，虽然是危机，但是有危险也有机会，有收购可以与我们联系，我们有钱，你们也可以盯着一点国外的竞争对手。可能一年前他们还都是你的目标对象、学习对象，得十年二十年超过，可能现在跟你差不多，甚至比你低了，这次对美国的影响确实非常严重。

【赵建国】我是个小企业，我说几句，我觉得当下我们最主要的任务是认清眼下形势，顺势而为，所谓经济危机，由金融危机发展到经济危机，对于中国有一定的影响，作为家居卖场，是房地产下游企业，我们应该想方设法帮助我们上游渡过眼前危机。另外，大家要认清眼下这场危机大势后面的真实本质，我认为从总体房地产态势来看，中国房地产价格不是高了，现在还很低，因为还只是国际大都市价格的三分之一，还有很大的空间，从这个角度来看，我们家居前景非常好的，虽然眼下有点困难没有关系，这时候最需要是想方设法采取积极策略，一是宣传上宣传好我们眼下所谓大势背后问题的本质，同时在自己企业里面做好积极应对的准备，其中包括在行业里去寻找新的机会，包括价格宣传，包括价格促销等积极手段，因为过动有多种表现形式，一个是裹紧棉袄，另外是大干变出新路子。

【赵建国】第三个观点，什么叫危机，危险后面有机会，我们要积极向国内其他地区进军，同时我们也在找海外机会，我们想利用这个机会，趁着西方这个机会，先闯出去，如果我们闯出去了，就为中国家居建材和家饰方面的出口会提供长久稳定的基地，只要大家努力这场危机根本不算什么，谢谢！

【沈耀俊】对于金融危机听起来很可怕，针对目前金融危机造成的社会影响，我们感觉第一没有那么可怕，至少不像我想象得那么可怕，另外面对家居的形势，作为红星美凯龙的策略是什么？加大扩张力度，多开商铺，刚才21世纪卢总说的，我们是深挖洞广积粮开卖场，我们总的商场面积达到400万平米，最近我们集团公司09年的发展战略已经确定下来，09年我们要开30家商场。有人觉得不可思议，这种经济形势是不应该发展，而我们反而发展的速度更快。我们理解，在现在的经济环境下，多开商场可以冲淡我们的经营成本和管理成本，一般企业认为不能发展的时候，恰恰给我们带来了机遇，我们应该像巴菲特学习，现在是抄底的好时机。过了一二年，生产企业关停闭可能会达到30%到60%，这种情况下让春天提前，我们就有好日子过。

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【陈辉】前一段时间数字说中国已经倒闭了67000多家企业，我估计这67000多家企业大部分都是沿海和江浙的外向制造型企业，我的判断，明年上半年大量倒闭的是房地产上下游企业。到明年上半年可能大量企业都扛不下去了，我认为形势很严峻，国家虽然出台了很多政策，也投了很多钱，等这一轮利好传导过来，该死的也都死了。所以第一，认识上不是说有过冬的思想没有过冬的准备。另外我也对金融危机做了一下分析，我觉得通过经济危机看到一个情况，市场具有报复性，比如华尔街，前一段时间疯狂的行为进行报复，比如房地产行业，凭空涨价，我们所有商业活动是否真正围绕客户价值去展开的，在为客户创造最高价值的情况下得到合理的报酬。

【王彦庆】首先感谢搜房网给我们搭建了这么一个平台，给我这个机会认识这么多的房地产商和朋友，我们的经历有二十年历史，对于卫浴行业来说有机会也有挑战，我们首先要内部挖钱，另外是创新，比如我们卫生洁具，要保证质量，功能方面要开发节水环保的产品。另外创新渠道，这个时候也是我们企业和家装公司，和大房地产商强强联合的时候，我们要抓住这个机会共同发展。我想有政府的支持，有我们大家的合作，这场危机我们会顺利渡过，走过冬天，迎接更美好的明天。

【张经甫】这里我谈两个观点，第一，今天很多朋友、企业家在谈一个话题，过冬，从十一月份政府发布的相关数据来看，我们GDP持续下行，国家财政收入连续三个月负增长，十一月进出口总额第一次出现负增长，发电量连续两个月负增长，那么我们这一轮经济箫条的状况它的底部在哪里，是不是到12月31日就结束。第三个层面，从我们GDP来看，刚才任总的观点我个人非常认同，金融危机给我们带来的是冰上加霜的感觉，中国经济是否前两年就出现了问题，我们GDP两位数增长的时候，我们是否想到了它也意味着是一种经济失衡的表现，所以基于这三点来看，我认为这一轮经济下行是很长的，我在这里的第一个观点，我希望在座的同志们做好过两个冬天的准备，不是一个冬天。

【张经甫】第二个话题，秘书长说到企业任务，如果说企业的社会责任最大任务就是办好企业，那么我想在这里谈一下员工的关系，在经济箫条的状况，我们现在注意到很多信息，大量的企业裁员，员工的工资在财务处理上是放在生产制造费用或者管理费用或者营销费用，但是我有个观点，我希望我们做企业面对压力的时候，不要把员工生产费用作为我们压缩费用的首选，我认为员工走入一个企业，走到你那里，是承载着远景和梦想，我们做企业的有一种责任，也是一种道理，不应该叫我们员工的远景和梦想在我们这里停下来。谢谢大家！

【主持人 刘晨】下面出一个副题，很重要，你们认为曙光需要多长时间才能出现，我说的是消费的曙光和整个经济回暖的曙光，为什么？

【劳伦斯·潘】美国的时间会比较长，一到三年时间，因为泡沫比较大，不光地产，还有车贷，还有消费贷款等等，都有大大小小的泡沫，房地产只是个引子，简单说美国这边会比较长。我看到一个数据，花旗银行的信用卡坏账率已经达到32%，车贷也是接近了4%到5%，这是非常高的数了。

【劳伦斯·潘】对于国内我们的信心比较足，总的来说不在一条道，美国是往下走，国内是有调整，往上走，我个人的意见应该是半年到一年左右的时间。为什么呢？还是在于消费者的信心和实力，老百姓手里有钱，存款20万亿，公司存款也有20万亿，与美国有本质不一样，所以大家还要消费，有了消费才能带动整个经济和房地产行业的兴起。

【赵建国】我同意你的观点，如果对这场危机时间的判断，我判断是少则半年，多则用不了一年，也是半年到一年之间我们国民经济肯定会稳定并且持续上升，首先强调一个，我们所谓危机目前主要是心理层面的，而不是像西方那样实在经济出了问题。美国经济危机是由金融危机引发的，是一种信用危机。中国老祖宗告诉我们，过去一分钱两半花，所以中国人消费观念是有多少钱花多少钱，贷款就很少，所以我们在贷款上出现问题是很低的。另外我们国家经济连续以两位数持续递增这样的大好局面。

【赵建国】第三定，现在我们中国现在发展极不平衡，东部地区发展发达，一线城市发达，而边远地区，西部地区，中小城市，广大农村地区还非常不发达，在这种情况下如果出现危机的话，那么拉动内需很容易就拉起来。你像美国想拉动内需，它的铁路、交通网已经非常发达，没得可拉，而中国很多地区需要去大规模进行建设。从十七大就提出加快农村建设步伐，现在三中全会提出取消城市、农村两位管理模式，意味着我们农村要有着长足发展，这一切告诉我们，无论是房地产行业和家居行业都有巨大的发展空间，同时我们现在的北京房地产价格只相当于西方主要城市的三分之一甚至都不到，你怎么能说房价高了，如果把北京当成北京的人北京那就错了，因为我们已经加入了WTO，北京更是世界的北京。在这充满活力的城市里，世界上的精英都往这来，你想房价能低得了吗，今不涨明也要涨。你回头看五年多少钱一平米，十年前多少钱一平米，十七年前我买第一套房子的时候，我旁边的一套房子卖800元一平米。

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【赵建国】到了98年前后，就是十年前，房价涨到两三千一平米的时候，那时候说傻子才买房子，到2003年，三环四环中间房子是三四千一平米，今天到了一万出头，还是傻子人买房子，不傻的人永远没有房子住。该出手就出手，买了就有了。

【沈耀俊】刚才主持人的问题很难回答，估计什么时候经济复苏，不管一年两年还是半年，中国经济危机是个信心危机，中国所有的媒体，所有的专家，所有的官员多说，中国经济三月一日就能好，那就能好。刚才潘先生说了，中国二十万亿的居民存款，还有两万亿美元的外汇储备，中国人是存钱来消费，美国人是借钱消费。最近观察了一下，飞机乘客少了，150个座位四分之一空着，京津高速公路的车少了，以前排队要半小时进北京，现在不用。出租车空载率多了，宾馆住的客人也少了，这看得出来我们整个经济在下滑，经济不景气。但是我发现饭店仍然火爆，餐饮业没有影响，洗浴中心依然火爆，卡拉OK生意很火，所以说不缺钱，该消费还是消费，他认为不消费的不消费，买车不买，过年还得降价，房子也不买，过年也要下降，这是媒体包括网络对于消费信心的指数，前一段时间打压的太厉害，我们应该反过来刺激它，来提升我们所有消费者的消费信心，让消费指数提升上来，消费信心提升起来。

【沈耀俊】如果说房地产有泡沫，我觉得该挤的也挤完了，建材家居本来就没有泡沫，我认为早就是底部，也不存在现在见底，现在让的是利润，我觉得中国经济，我们只要多开几次人代会，党代会，多开几次新闻发布会，把消费信心重新提升起来，像台湾、香港，台湾给每个人发3600台币购物券，你去买东西去，香港也是这样，我们中国没有这么做，人太多了。我觉得关键是消费信心起来中国经济就起来，中国有的是钱，只是没有用好。什么时候起来？如果大家众口一词三月一日就是三月一日，可能我说的有点过分，但是代表我的想法。具体来说我们建材家居零售业，我们开发商，我们中介公司，我们应该进行联盟，产业的结合，相互可以探讨一下，我们目标客户其实是一样的，如何将各自优势结合起来，这是可以把市场拉升起来的。谢谢！

【陈辉】非常同意您的观点，是信心问题，可能更复杂一点，完全要看政府的政策，从表面看，确实是信心问题，但是时间拖长了后，大量人员失业，大量企业倒闭，你再往回救的时候就不那么容易了，因为都失业了，一个企业想建立起来很难的，倒的时候很快。我觉得是跟政策有关，不好判断。如果说靠市场经济本生来调节，出现曙光在什么时候？可能是非常残酷的曙光，你的竞争对手大部分都倒了，你看到曙光，这只是你个体看到曙光，可能会在明年下半年年底的时候。抛开政策因素来讲，上半年竞争对手倒了，下半年不管政策好坏，你都看到曙光。

【陈辉】另外有些政策，我跟大家的理解都不一样，跟政府的理解也不一样，我们说拉动内需，拉动消费，靠什么拉动？根本没有方向，中国有多少存款，老百姓有多少钱，大家老忘记二八原理，20%人掌握80%的财富，总之抑制有钱人消费，给他加税，抨击他过奢侈的生活，那我不花了吧，其实拉动富人消费才是真正拉动内需的关键点，老百姓本来没有钱，他2千收入就要给他征税，他拿有信心消费，所以要拉动富人消费，你得鼓励他消费，不要说给他好的措施，让大家平等，如果富人消费对穷人有利的，这点大家总是看不到。虽然你会眼红，但是他多交了税，多创造了就业，对穷人才有好处，所以贫富关系是互相的关系，你说你仇恨富人，抑制了富人消费对穷人反而不利。

【王彦庆】国家拉动经济得有个过程，国家出台了拉动廉租房的建设，各地都搞廉租房，从建设到开工得用一年时间，所以我说这个经济要好起来得有一年时间。

【张经甫】听了几位朋友的介绍握也有一种感觉，越来越坚定我自己的观点，我并不是悲观者，大约半个月前我到上海跟几个德国朋友聊了一些问题，大家知道德国经济已经进入了衰退，我问他们，你认为德国的经济需要多长时间会出现复苏，他在纸上画了个下行曲线，我说你告诉我周期多长时间，他说大约六到八个月。我说中国经济周期会跟德国经济周期吻合吗，他没有回答我，我说中国不可能和德国吻合，中国经济上升也不可能和欧洲、美国是吻合的。

【张经甫】第一，欧美是一个完全的市场经济国家，他的工业革命已经走了将近二百年的历史，有着非常完善的市场机制，而中国的改革仅仅走了三十年，这三十年我们有时候都是跌跌撞撞走过来的，中国三十年的改革取得巨大的成就，事实上也沉淀下了很多问题，这个问题在合适的时候要停下来进行调整，是否这回金融海啸会起到催化的作用，使中国的经济在这个时候要走入一个深的调整，我认为这种可能性是存在的。所以到现在，我自己的观点还是这个态度，如果我们走两个冬天能迎来艳阳的春天，中国人就很幸运了，谢谢！

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【主持人 刘晨】我发现信心是可以传播和传染了，如果大家一路唱衰，我们自己都没有底气，我们都很难了。下面我谈一下我个人的想法，我觉得曙光乐观的认为，很可能明年十一会是我们行业的黄金周，为什么有这个信心呢？一，我们国家GDP基本面没有受伤，我们的进出口通过调整结构，通过我们的多元化操作，有它很好旺盛的根基，为什么？我们出口结构都是刚性消费品，我们不是弹性消费品，如果我们出口一旦萎缩，国外消费者需要我们的产品。另外投资，我们国家是最有钱的国家，第三消费，我们国家的国民也是很有钱的，你说有二十万亿，还有民间资本的蕴藏，还有大幅度放量。还有一个，我们这么多年我们的消费心理，赚100元，花50元存50元，另外贷款，宁可能借朋友钱也不愿意去银行借款，另外有钱就买没钱就不买，所以我们有充分的信心。

【主持人 刘晨】另外政策基本面，我们国家是社会主义市场经济，从国家立以来讲，从国民根本利益来讲，政策一定会保护的，加上国家独立自主，我们有这么好的惯性，中国政策一旦用下来，效果力度远远大于西方，我们的地震、非典，对于西方基本无法治理，我们可以很好的遏制扭转过来。98年经济危机，我们国家很有力量，我们可以举国做一件事情，这也是我们的优势所在。另外大家也应该乐观看到，我们爱加快城市化进程，一旦经济消费好转一些，那么打工者会来城里，会租房，那么会下降空置率，会促进新房的出售。

【主持人 刘晨】这次我去南方，说冷不冷？冷，说我冷不冷，我说我心里热，为什么？我有信心，如果把信心能够传染下去，告诉消费者，一方面帮助他树立消费信心，另外关键在哪？我们为什么要消费呢？从私来讲，消费能够改善你的居住质量，享受美好生活。作为消费者，在座的诸位也应该开始消费，一方面提高你居住质量，另外体现我们的责任，通过消费能促进货币流通，通过消费来恢复我们GDP的稳定，持续快速增长，上升到责任消费的高度，每个人如果都有这个意识，明年年底曙光会出来，曙光一出来，通过这一寒冬的洗牌，你们对于消费者选择的概率会增加很多。所以坚持下来，我们的明天一定会更加美好，谢谢各位！再次感谢搜房。

【主持人 刘坚】谢谢大家，感谢今天下午到场的所有嘉宾，今天下午2008中国房地产家居金融国际对话高峰论坛到此结束！