2008—2009第6届地产年度风云榜

对话人民大会堂（下）：形势解读 地产趋势

【胡一虎】：下面进行我们第二轮的顶级对话，邀请有六位嘉宾：全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，华远地产董事长任志强，今典集团董事长张宝全，加拿大LVC国际投资集团董事局主席李辙，中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺，中信证券高级副总裁周芊。

从左至右依次为：全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、加拿大LVC国际投资集团董事局主席李辙

【聂梅生】：2008年刚刚过去，所以我不太愿意再提及2008年房地产当中的风风雨雨，因为这一页已经翻过去了。刚才那一轮对话当中，不管是七个方面也好，四个方面也好。我觉得现在意见基本上趋向于和谐，趋向于一致，这样的话我们就把2008年那些关于各种各样的争论最好不要再重复。对于2009年的房地产我是这样看的，由于2008年是一个深度调整，这个深度调整还会继续。所以，在前面半年，尤其是在第一季度会延续2008年深度调整的惯性，所以还要做好很多预案。我记得在2008年的时候，一、二季度的时候房价还在挺着，但是交易量已经开始出现下滑。那时候我说过，不要盯着房价，交易量比房价更重要，现在这一点达到了共识，就是怎么样把交易量做起来。现在在2009年的第一季度，我觉得房地产企业是处在比较艰难的时期。我问过很多地产商，包括一些大的上市公司，一些中等的企业和一些地方企业，都说现在房地产行业的利润基本上是在一个合理区间，甚至是微利、薄利的区间，也不排除有一些楼盘是在负利润之下撑着。现在，我觉得这个过程还会延续，要有思想准备。现在还要说一句话，恐怕对于企业来讲，现金流比利润更重要，不要盯准利润，现在盯准现金流，挺过这一困难时期。

【聂梅生】：对于2009年整个的经济国家已经讲了很多了，我们相信还是能够保8%，对于房地产来说会有很多变化。其中一个变化就是2009年整个开发模式我希望有一些变化，原来这么多年都是盯准住宅，实际上早就应该有一个平衡的板块，或者叫做房地产这一块的平准基金也好，对冲基金也好，就是商业地产这一块，或者叫复合地产，可持有的物业应该尽快起来，这是一个模式的变化，会更加平衡。第二条，2009年的房地产利润这一部分，它肯定会和2008年，尤其是和2007年不一样，全行业会进入一个理性的空间，一个合理的区间。为什么会这样说呢？因为，现在可以看到地价肯定不会像2007年那样疯狂，2008年已经开始流拍了。所以，土地成本会适当的平衡或者降低。然后，钢材、水泥这一大套都开始下降了。所以，整个房地产开发的成本也会下降。如果利润再走向一个合理的区间，最后房价不用我说大家都会猜得到。所以，我想2009年会有一个比较大的变化。

【聂梅生】：但是，总的来说我们应该有信心，更加和谐不要折腾，我们共同度过这个难关，迎接2009年更加理性的一年。

【任志强】：我没有什么可以跟大家分享的。大家都说遇到了一些困难，或者说天气比较冷了，主要是来源于美国。但是，美国和中国冷有一个很大的区别。美国的问题出在了资产负债表上，因为资产负债表的一方出现了很多问题，所以美国政府大量的资金投入不是建设领域，而是投入在资产负债表的一方。中国和美国不体一样，中国的资产负债表情况都比较好，从国家的资产负债表两万亿左右的外汇储备，六万亿左右的财政收入，情况很好。从企业来说，到目前也没有发生重大的危机，负债表也不错。

【任志强】：从个人的资产负债表上来看也挺好。我们可能比别人比较差的一点大概就是社会保障的资产负债表稍微差一点，但是这两年不断加强。那么，为什么美国资产负债表上出现了问题，会在中国引起这么大的反响。我们的资产负债表没有问题的话，就说明一定是我们的政策扭曲，我们的政策出了一点问题。所以别人的冷是冷在资产负债表，我们有大量的存款，40多万亿总量里面有一半是个人存款。所以，从银行负债表等各盲从来说我们的情况都很好。反过来就一定是我们的政策出了问题，就是在负债表之外的问题引发了在经济运行过程中出现了问题。这可能是大家已经看到了，从2003年我们就开始调控房地产，希望把房地产打下去。到2007、2008年真开始往下打的时候发现不太行，要把它打下去中国经济也就完了。所以，2008年重新希望把它提上去。我觉得2009年能不能保8%，能不能保9%，关键在于在座的各位，如果中国的房地产不上去，能保个五、六就不错了。只有在中国的房地产有充分的发展，转入一个较好的情况的时候，中国的GDP保8%才有希望。

【任志强】：所以，我们看题目上写的是承担社会责任，很重要的就是中国的房地产要承担中国经济增长的社会责任。如果没有中国房地产，中国经济增长就一定会在保8%面前遇到巨大的困难，或者说没有了在座的各位就注定保不了8%了。由此可见，我们政府已经在2008年明确表示，房地产是重要的经济支柱产业，2009年同样会给予更宽松的一些政策，以实现它保8%的一个基础。聂会长刚才说2008年已经过去了，我看各位活得都不错，起码还敢在人大会堂里面举行活动。也眉开眼笑的，还得了这么多金奖，桌子上还有吃的、喝的。所以，今年大家一定能过得去。

【任志强】：但是，更重要的问题是看在2009年的过程中，谁能活得比别人更好，我想我们起码希望地产行业能比钢铁行业，石油行业，发电行业，煤炭行业，其他行业活得更好。也许我们就能真正承担起重大的社会责任了，谢谢。

【李辙】：各位地产的朋友大家好，实际上我认为中国现在是一个非常健康的人。我们的政府也好，媒体也好，还有包括我们自己也好，总是把它说成病了，并且说美国病了我们必然就病了，我认为这个应该是一个错误的概念，我们应该是非常健康的。实际上我认为这是中国最好的机会，就像英国的工业革命，像美国的二次世界大战发战争财，后来全球引进人才的计划，我们一定要抓住现在非常大好的时机，我们现在买人，买资源，买技术，我们买别人的成熟了的公司。我想买人应该就是说全球人才现在有很多值得我们进行合作的，我们的资源比如说石油、矿石，很多的资源，我们有这么多的储备为什么不去买。买技术，我们现在有很多的技术，过去欧洲、美国这些国家有很多技术是限制我们的，我们现在利用这个时机我们为什么不去买？我们还有很多其他的方法，我想这是中国千载难逢非常好的机遇。

【李辙】：第二，我想还建议一个措施，希望每一个人都能够爱国，提倡我们爱国。我们爱国，就像奥运会一样，我们开奥运会的时候，中国应该是震撼了世界，我们为我们是一个中国人感到自豪，那时候我们的热情非常高涨。我们能否现在在政府，胡锦涛讲不要折腾，我们在政府大力倡导之下，我们能否发起一场爱国的高潮，我们爱国干什么？我们去努力建设我们自己的国家，管好我们自己国家的事情，扩大内需，人人去消费。这样来讲，中国就会一枝独秀，应该独立于这个世界，就会有一个非常大的发展。

【李辙】：另外，房地产商我认为也是一个非常好的机会。就算是美国它遇到了危机，我去洛杉矶去了一次，看到美国好的品牌发展商，比如说一个洛杉矶非常好的一个地点这些房子一分钱都没有降，降的只是旁边一些小区。所以，这些品牌公司依然是有它的生命力的，所以我认为中国的房地产发展，如果遇到挫折，如果有1/3的或者1/4的房地产倒下，我相信留下来的都是品牌公司，都是有生命力的，都是对我们中国今后的土地资源具有有价值开发的这些发展商。所以，我预祝所有人都能够活下来，所有人都能够成为品牌公司，都能为中国的这次机遇贡献自己的力量，谢谢。

从左至右依次为：今典集团董事长张宝全、中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺、中信证券高级副总裁周芊

【张宝全】：中国地产形势的变化也带来各方的担心，最重要是我们的地产商应该把眼睛放在自己的身上，就是我们怎么办，怎么把我们自己做好。前面15年可以说是中国地产很好的一个时机。但是，我想这个时机也是一个历史的特殊机遇或者状况造就的。我不认为它是中国地产普遍的状态，它一定是突出的状态。今天危机到来的时候，我们要反思，我们以前在资本、产品、市场问题上，包括开发方式上，今天要重新回过头来看，刚才聂会长说了，我们以前光注重开发，不注重投资。在今天我觉得可能不仅仅要注重开发，也要注重投资。因为纯粹靠盖房和卖房来赚钱的企业，特别是在今天土地招拍挂以后这个企业是很危险。因为，在土地招拍挂以前，我们可能拿3000万以前就可以开一个盘，今天至少三个亿要开一个盘，投资回报率差了很多。在其他的地方，都是把开发与投资相结合的，比如说盖三栋楼卖两栋留一栋。或者做小区的时候把住宅群卖掉，但是把商业建筑这一块用于经营或者投资，这样无论市场怎么变，会使一个企业保持良好的资产状态。

【张宝全】：另外一点，我们以前光把眼光放在住宅上面了。在今天看来，我觉得我们还有很多领域可以去做，商业领域里面也很多。比如说像现代的体验商业，它所需要的商业建筑和传统建筑是不一样的。一个是感觉消费，一个是功能消费。功能消费就在于大和全，那么感觉消费和环境，和周围氛围的营造包括文化的营造都是有关联的。这些都是在今天我们地产企业需要重新考虑，我们对于产品和市场的定位。
 

【张宝全】：当然还有一条根本的，在今天性价比的竞争是根本的竞争，不仅要把产品做得好，性价比在一个成熟的市场当中，就是一个企业很重要的一个品牌标志。这一点对品牌的影响力很大，这一点也会决定这个企业在发展的过程中有多强的战斗力，谢谢。

【陈顺】：我觉得任何一个行业都要靠创新，尤其是房地产行业。我觉得2009年也一样，就像《非诚勿饶》里面葛优的一句话就是自力更生。国务院发了131号文件，六个方面，13条，无论从社会保障住房到鼓励普通商品房的消费，包括确定了房地产目前健康发展的主基调以及包括宣传和舆论的倡导氛围都谈到稳定信心和促进房地产健康发展。我觉得2009年，我们能不能活下来，能不能活得更好，主要要看上半年。从整体来说，今天看到这么多人在人民大会堂聚会，我相信2009年大家的日子还会在自力更生的前提下会活得更好。

【胡一虎】：今天有这么多的同行在这里，最主要还是要看上面，包括政策。去年也推出了很多政策，包括利率下调，还有二套房的政策，在接下来你希望政府有哪些政策可以推出？

【陈顺】：其中对二套住房解放方面还是有一些犹抱琵琶半遮面，包括到昨天又给了一点，也就是对存量房这一块给了一点政策。对于优惠七折的问题，目前还不是对所有的第二套住房，房贷政策不是给整体的优惠。我希望在二套房贷问题上能够全面解放，同时对二手房流通领域的环节中能够进一步的免税，免费，能够加强促进流通。中国人消费有一个习惯，卖掉小买大的，卖掉旧的买新的，卖掉差买好的。这样的话对于开发商，一级市场也会有巨大的促进。

【周芊】：我们经常说今天是一面镜子，能够通过今天看到明天。从2003年房地产宏观调控开始，到今天我们坐在这里，我们的房地产整体生态有一些非常积极的变化。比如说原来关于房地产库存的问题，现在看来可能并没有我们想象当中压力那么大，只是一个结构性的问题。比如说北京目前房地产空置率46%是商业地产，而86%销售的都是住宅地产。

【周芊】：第二个方面，我们看到随着“国九条”、“国30条”以及二套房的松绑，房地产业政策的冬天我认为真正的过去了。第三个方面，我们还发现，目前尤其是从12月开始，一线城市的房地产市场还是回暖，这是我们期待依已久的。南京和武汉12月份的销售额相比10月份而言，都超过了10月份的两倍。所以，我觉得这些深层次的一些积极变化，我们觉得从今天来看，如下我们要看09年以及以后的趋势应该有这样的变化：第一，是行业整合的加剧。这种整合可能会带来产业的镇痛。中国的房地产行业不会有五万多家公司，如果只剩下一万家的时候，我们到底谁能够留下来，这是一个非常非常实在的问题。每个人都要问自己，我们在地产行业赖以生存的核心竞争力和我们的比较优势到底是什么？
 

【周芊】：第二个趋势，我觉得可能是一个产品的趋势。刚才，听了聂会长还有张总都讲到，我们说在一个国家GDP超过1100美金的时候，住宅产业会面临比较大的发展，超过1600美金的时候，商业地产可能面临比较好的发展机遇。所以，大家现在业内人有一个共识，在未来房地产市场当中，住宅产业和商业地产而言，商业地产可能会面临非常好的发展机遇和比较高的成长空间。

【周芊】：第三个趋势，就是从资金链而言的。大家知道房地产行业是一个比较典型的自己密集型的行业。今年政策面上一些比较好的变化，对于房地产领域的生态有了根本的改观。比如说我们从今年开始并购贷款，我相信以后这会扮演非常好的角色。比如说现在整个地产市场已经充斥着各种各样不同规模和不同产品类型的房地产PE。类似于这种房地产金融产品和房地产平台的不断丰富，我相信一个健康的血液系统对于整个房地产行业的发展是至关重要的。

【周芊】：最后，我觉得从长期的趋势来说，我们看房地产行业长期发展的三个基石：第一个是城镇化率，我们目前的城镇化率是43.9%，比起发达国家70%以上的城市化率我们还有很长路的要走。第二，是国民经济中长期的向好，不管目前我们说金融危机引起经济衰退对于我们的影响有多大，我们坚信这都是暂时的。从中长期来看，中国是一个非常健康的机体，它内在的健康决定长远健康发展和居民收入不断的提高，这是房地产行业发展最根本的东西，大家的口袋里面有钱了。第三个基石中国特殊人口结构造成目前这一阶段的人口红利短期内不会结束。

【周芊】：我们有理由相信，房地产行业在目前市场积极政策面的引导、向好的情况下，应该在2009年之后会迎来一个比较健康发展阶段。

【胡一虎】：谢谢。相对预测2009年当中，在这个行业当中价格波动浮动大概是什么样的区间范围才是合理的呢？

【任志强】：去年的房价指数是从高位向低位运行的。1月份增长百分之十点几，10月份就变成负增长了，12月份的数字没有出来，但是是一个持续向下的。我们认为一、二季度不会是一个上升的过程，包括我们中国的CPI和PPI可能都是一个下降趋势或者是负数的趋势。那么，这些指数大概在三季度以后可能还是回升。总体而言，中国的房价一定是从高位向地位运行的过程，去年是一路向下，今年肯定是向上的。要确定这个斜率要看中央还会出台什么样的出台政策。

【胡一虎】：最后一个问题，今天是2009年1月4日，假设今天的时间是2010年的1月份，这个时候再次跟大家相逢，你希望跟大家说的是什么样的祝福话。

【聂梅生】：如果是2010年，那就是一年后的今天，那么跟大家说什么呢？我想那时候会说，会更多的讨论我们中国房地产在结构方面，在金融方面有哪些新政，有哪些新的发展，而不是老是住房住房住房。

【任志强】：最希望看到大家所有人都在，继续在这里高奏凯歌领金牌。

【李辙】：希望2010年还能见到大家，希望我们能成为真正的品牌公司，健康的活下去。

【张宝全】：明年我们要保持价格的稳定，不要涨得太快，中国的需求是客观的，从去年到今年两年的支付，我相信在今年年底的时候，一旦被刺激起来的时候，所以在2010年会有一个很大的释放，这个释放不是一年的，可能是两年、三年的。所以我想到那个时候不仅大家都在，也不要把价格涨得太快，谢谢。

【陈顺】：今天我们围绕房地产的话题，实际上都是在房地产非常态的状态下来谈到的话题，我希望明年这个时候我们围绕房地产是带着正常的状态下谈的话题。

【周芊】：我们现在说得比较多是房地产的冬天，什么时候回暖和回升，这个问题有很多不确定性。要从两个方面来说，一方面取决于2009年政府政策领导的力度和强度。第二取决于宏观经济的走向。明年还能坐在这儿的话，能够见到大家，大家都会互相说，房地产的冬天比我们想象的要短。

【胡一虎】：希望我们明年都能够风光的眉开眼笑的相逢在这里，谢谢六位嘉宾。

【胡一虎】：我们继续颁奖环节。揭晓第六届地产年度风云榜名盘榜第二轮获奖名单，获得影响中国地产的特色名盘奖的项目分别是：北京新天地，东方夏威夷，海棠公社，龙德·紫金，THE  HOUSE红东方，天鹅湾，金色·漫香林，龙湖·花盛香醍，首开·常青藤，酒店式公寓代表作伯朗峰。城市新地标：昌盛·双喜城，西海国际中心，阳光上东。年度热销楼盘：龙湾别墅，半山半岛，泛海国际居住区，我家公坊，珠江帝景，珠江·萨尔斯郡

【廖丽鹃】：下面揭晓第三轮获奖名单，区域领袖楼盘：北辰·香麓，达观别墅，戴河庭院，金隅·万科城，凯德·华玺，凯德·品元，美林湾，玺萌公馆。2009年最值得期待名盘：澳景园，顶秀美泉小镇，火神庙国际商业中心，金科·帕提欧，克拉码头，拉维小镇，润枫·嘉尚，时代紫芳，西山汇，永利广场。还有一些项目获得了GCEPA认证，他们分别是：昌盛·双喜城，戴河庭院，东湖湾，领秀新硅谷，润枫·嘉尚。

（现场抽奖环节）

【胡一虎】：最后是百年实验艺术幼儿园的小朋友们为我们这次活动排练的节目《手拉手》，希望我们地产界的精英们在2009年里也能够手拉手走过。

（节目表演）

【胡一虎】：不管在2009年会有什么风云挑战，看看今天这些孩子们露出的天真和微笑，希望大家也把这种乐观带到您的工作岗位上。谢谢大家的参与，谢谢这些可爱的小朋友，手牵手、手拉手大家一起度过。