刘洪玉：房地产业要积极适应长期政策调整

房地产门户房天下  2009-02-12 15:31

[摘要] 2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？以下是房地产研究所所长刘洪玉的精彩发言……

全正用审慎的目光考量中国经济和中国房地产业。

近日，经济论坛第三十九届年会在瑞士小镇达沃斯召开，温家宝总理面对来自各方“中国经济能不能继续保持平稳较快发展”的质疑时说，“我们对此充满信心”。在这具有特殊意义的时刻，作为国民经济重要支柱的中国房地产业对中国经济的影响更为牵动全局。

为更好推动房地产全行业稳步发展，2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？作为年后房地产论坛，来自政府、学界、金融界、开发企业的激辩将呈现一个陷入反思却更为理性的中国房地产市场。以下是房地产研究所所长刘洪玉在第九届中国房地产发展年会上的精彩发言：

房地产研究所所长刘洪玉

在刚刚过去的08年，我们次体验了中国融入经济大家庭以后，由美国金融危机带给中国经济的巨大影响和冲击。09年中国经济是不是能够随着中国农历牛年的到来而领先进入新的发展阶段并为世人关注？在中国社会中，扮演重要角色的房地产业和房地产市场能否在09年走出低谷迈向复苏，社会各界更是充满期待。

下面我想结合今天的主题“构建危机后的中国房地产”和促进中国房地产市场长期持续健康发展的制度环境建设问题，讲几点想法。因为欢迎致辞和会议相关的问题，前面的嘉宾都说了。我想谈几点想法供大家参考。

个什么是长期的制度环境？长期的制度环境也有人把它叫做长效机制，是指能够促进房地产市场长期稳定发展的制度环境或者是制度体系，房地产市场它在社会、经济、政治、金融、法律、技术、资源和国际等各种相关因素的影响下，有它自身的长期发展趋势和短期波动规律。那么我们说长期的制度环境应该是引导市场短期波动向长期趋势回归的社会、经济和法律的制度环境。

为什么需要完善我们的长期制度环境呢？个原因，我们说房地产业将长期作为国民经济的支柱产业存在，要防止产业剧烈波动给国民经济带来的负面影响就要给它提供一个长期稳定、透明高效的制度环境。我们说房地产业不仅仅是现阶段我们国家国民经济的一个重要支柱产业，从长期的角度来看，也应该一直是支柱产业。在发达国家，美国的房地产业对GDP的贡献是16%，日本是11%，比我们国家估计的5%左右要高出许多。相信在中国经济步入中等发达甚至是发达国家行列以后，这个比例应该是向国际水平看齐的。那么为什么我们现在比例偏低呢？最重要的就是我们忽视了房地产消费的使用过程，仅仅从角度理解房地产业对经济的贡献，对其他相关产业的作用也认识不足。那么对房地产业在需要其扮演支柱产业角色的时候，也不能夸大它的作用。

第二个，房地产市场是一个周期市场，如果要提高效效配置资源的话，必须要有长期的制度安排。回顾我们国家房地产市场走过的20多年的发展历史，几乎每年我们的房地产市场都处在调控或者是政策刺激这种循环当中。但是这么做的目标是什么？有的时候说房地产过热，有的时候说房地产大幅下滑、过冷，有的时候说房地产价格过高，有的时候担心房价下降过快，有的时候还担心供应结构不合理，现在大家又开始关心房屋的空置过高。遗憾的是，我们至今也没有对这些问题给出共识。因为没有判别标准或者是准则，所以政策和舆论常常被市场上的一些表面问题或者是表面现象所左右。一遇到深层次的问题，就举棋不定。拿目前的情况来说，政府实际上采取一系列的政策来干预市场，希望通过促进住房合理消费，完善住房保障制度的建设来促进市场健康发展。

目前的政策调整，主要是在逐步解除我们过去房地产市场上升的过程，不断积累的调控的一些政策、一些措施。但是因为政策调整涉及到各方利益的调整，就会带来很多诸如“是不是该救以及救谁”这样一些争论。此外发展中国家的房地产市场又具有一个普遍特点，就是市场上的波动幅度过大，土地和房屋的价格过高，稳定性就比较差这样一些特点。那么我们怎么样让市场恢复它应该有的本来面目？这也需要长期的制度安排。

第三个原因，住房问题，大家都熟悉了，它不仅仅是经济问题，也是社会问题和政治问题。住房它具有消费品和资产的双重属性。以市场为主、政府为辅的解决问题的框架，现在已经基本确定了，但是实际上我们相关的立法过程还没有完成，对居民的基本住房权利、住房供给、住房获取的渠道，也还没有形成法律上的规定。许多地方政府仍然寄希望于市场能够解决，实在解决不了以后政府再出面解决的思路。但是中国作为处于快速城市化、工业化阶段的发展过程当中，当在公共住房政策领域，我们说政府作用应该更加明确、更加确定、更加主动，这是稳定市场的基础。

第四个原因，从提高城市发展质量，提高城市可持续发展的这种能力的角度来说，我们也需要有一个长期的制度安排来规范这个市场的发展。聪明的制度或者政策，应该是强调不仅仅解决当前的问题，还要面向长远，避免预期可能发生的其他问题。我们说是否需要限制特大城市的扩展甚至蔓延，社会资源、经济资源过分集中在自然资源相对有限的特大城市或者城市，那么它的缺点是什么？这些城市发展质量不仅会下降，甚至会导致这些城市过早衰退。另外也会影响到中小型城市，也就是均衡发展问题。在这样的背景下看，我们许多政策怎么评价？实际上应该有它自然的标准，而不是仅仅限于一些表面的现象。

总之，我们说缺乏长期的制度安排，会带来很多问题。首先我们说它导致缺乏判断市场发展健康与否的基准，不能够有效的区分长期制度安排和短期干预的政策，不能够妥善处理好长期利益和短期利益的关系，导致企业更愿意选择短期的、投机性强的、高回报的业务，也加剧了市场的波动，降低了市场运行的效率，提高了整个市场运行的成本。

我们国家房地产市场，需要有哪些长期的制度安排呢？我们说实际上房地产市场发展，首先受制于整个社会的一些制度安排，包括社会保障制度、税收制度、市场经济的制度、企业制度等等这些大的环境。在这些基础之上，还应该受到房地产业相关的制度安排的影响，这些长期制度安排，至少包括这么几个方面，一个是房地产产业政策，再就是住房政策，还有就是土地供应政策，再就是城市发展和人口流动政策，再就是地方财政预税收的政策。这些方面的长期制度建设，我们说应该是我们房地产市场能够长期稳定发展的一个很重要的基础。

各位代表，在国家积极财政政策和货币政策作用下，09年及后一段时间内，中国宏观经济无论是呈现出微型的复苏，还是W型的复苏，都预示着中国经济将从过去30年高速增长阶段，进入适度增长阶段，政府的政策、企业的决策、消费者的行为，都将进行相应的调整，以适应这种变化。衷心希望我们房地产行业能够尽快适应这种调整，更加注重长期政策、长期策略和长期利益。