朱中一：房企要适应形势 主动调整转型

房地产门户房天下  2009-02-12 15:47

[摘要] 2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？以下是中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一的精彩发言……

全正用审慎的目光考量中国经济和中国房地产业。

近日，经济论坛第三十九届年会在瑞士小镇达沃斯召开，温家宝总理面对来自各方“中国经济能不能继续保持平稳较快发展”的质疑时说，“我们对此充满信心”。在这具有特殊意义的时刻，作为国民经济重要支柱的中国房地产业对中国经济的影响更为牵动全局。

为更好推动房地产全行业稳步发展，2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？作为年后房地产论坛，来自政府、学界、金融界、开发企业的激辩将呈现一个陷入反思却更为理性的中国房地产市场。以下是中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一在房地产发展年会上的精彩发言：

中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一

各位，各位朋友大家下午好，刚才主办单位的三位领导分别做了致词，刘所长做了很好的演讲，我赞同。由于房地产业既是我们国家的支柱产业，又是老百姓密切相关的民生行业，而且房地产的产品既具有专业性又具有社会性，它的市场既有区域性又有个性化特点，所以对房地产市场的调控难度很大，对房地产市场的走势也很难预测。这里我仅仅就重塑信心，促进中国房地产业平稳健康发展谈一点个人观点。

我之所以用健康平稳发展，是因为不管09年或者以后的房地产市场怎么走，以后的发展肯定会比以前更加平稳健康，而且从长远来看这个目标是肯定没有问题的。但是肯定也不可能像07年那样盲目扩张，那么不理性。我今天主要讲两个方面的问题。点，既要充分认识当前房地产市场存在的问题，又要坚定对中国房地产业平稳健康发展的信心。至于问题方面，我简要点一下。

从08年的年报来看，08年的商品房销售面积下降，从总的来说，完成商品房住宅的销售面积是12000万平方米，商品房的销售额是24071亿元，其中商品住宅的销售是24024亿元，如果以新建商品住宅的销售面积来讲，同比下降20.3%，下降的省区市由1月的16个发展到6月的26个，其中北京、福建、江西、江苏、新疆、河南、湖北、广东等城市同比下降幅度在20%以上。这个下降的幅度还是比较大的。其中商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3%。

另外房地产的开发、土地的购置面积、土地的开发面积和住宅的新开工面积等指标都继续在下降。其中1到12月，完成的房地产开发同比增长是20.9%，相比1到6月、1到7月、1到11月的增长是继续回落的。从9月份开始，土地的购置面积和土地的开发面积由同比增长转为同比下降。土地的购置面积是3.7亿平方米，同比下降8.6%，完成土地的开发面积是2亿6000万平方米，同比下降5.6%。房屋的竣工面积是5.9亿平方米，住宅面积是4.8亿平方米。这个对咱们国家的规模、对GDP的增长和相关行业的发展，肯定会带来一定的影响，比如资金链的继续紧张等。是预售款和个人按揭贷款这块，同比下降的幅度还是比较快的，像预售款由1-2月的35%到1-12月的时候为负12.9%。贷款方面，国内贷款1-2月份36.9%到1-12月份是34%。到12月份的时候，大中城市消费价格同比下降0.4%环比下降0.5%。50个城市的房价均有下降。

第二类的问题，我自己感觉到目前的房地产市场趋势问题仍然比较低迷。那么什么时候回暖？我们前段时间也听一些的意见，确实大家的看法分歧还比较大，目前还很难取得一致意见，有的认为二三季度可以回暖，有的认为今年年底可以回暖。但是总的来说有一点共识，他们觉得还需要进一步观察一段时间，回暖的时间既跟房地产本身的规律有关，又跟供需关系有关，又跟开发商能不能积极促销有关，另外跟国际国内的大形势有关。这个问题可能是个人的看法，也不完全一样的。我们听取意见的时候，这方面要统一意见，但还比较难统一。不过总的来说，我们觉得不管怎么样还是应该有信心。为什么要有信心？我想具体有这么几个道理可以阐明：

点，去年的经济会议再次强调了房地产业是我们国家重要的支柱产业。这一点作为在经济工作会议上来提，确实是次。说明什么？从03年以后，一会儿提一会儿不提，但是在去年的经济工作会议上提这个问题，大家有了统一的认识，就说明经过这几年后，现在有了统一的思想。我认为统一思想是很重要的一点。

第二点，经过这几年反复的摸索，从98年房改开始到去年，各级政府对市场化的问题、民生问题、住房保障和房地产市场的协调发展问题都统一了思想，而且行动上也统一了。这两个一定要协调发展。住房保障这块现在也重视，不过人人都会担心，住房保障大了以后是不是影响市场？大家觉得这个不会有太大影响，因为只要把住房保障界定清楚，不要像过去那样搞得面积很大，那可能对市场就没什么太大的影响了。把面积界定清楚了，那么这些人就是本来买不起房的，这就是应该由政府办的事情，对市场不会有影响。比如说收购一些中小套型的房子用来解决作为经济适用房的房源，对市场从某种意义上具有一定的好处。这个关键是由地方政府怎么来协调好，现在不少地方把这个关系处理得很好，只要认识统一了，关系就比较好统一。

第三点，目前的政策环境比较好。应该说国务院的文件，它是立足于市场的立足于对行业的持续健康发展，不像过去的文件，是调整结构的。另外，这个里面的一个显著特点就是过去文件都是要求地方人民政府怎么坚决贯彻执行，这次的文件完全体现了政府给地方政府适当的决策权，而且鼓励地方政府在统一指导下，结合当地的实际来制订政策，来把这个行业扶持起来。所以我觉得思想清楚以后，对行业的健康发展是有好处的。

第四点，城镇化健康发展到07年底是45%，如果每年按照增长1%这么一个速度来算，到2020年也就是58%，而发达国家一般都是70%。那么我们的城镇化还很远，即使按照1%，起码也有1300万的人员要进城，按照三口之家每家90平米来算，也是一个庞大的数字。

另外由于消费结构的升级和改造，改善型需求的量也很大。2007年底，我们国家按照流动人口来算人均面积28平米，但如果按照常住人口算还不到25平方米。而发达国家一般的人均住房面积是40平米。所以如果要达到一个比较殷实的小康，这个居住面积肯定要改变。另外就是80后出生的人很多，他们也有住房的需求。还有就是旧房改造，包括解放前的那些房子，这样应该说对房子的需求量是很大的。至于09年哪一个月复苏，现在很难判断，可能09年底以前，也可能在二三季度。总归目前出现的问题是长期发展中的一个短期波动，所以我们从稍微长远一点来看肯定还是发展的。而且我们经过06、07年是07年以后，大家都理性了，这样一定能够平稳健康发展。这个信心大家一定要树立起来。

第二，我想讲一下房地产企业一定要顺应形势主动调整与转型，为平稳发展奠定必要的基础。目前的形势摆在这里，我们要看到以后的发展肯定不是07年的发展，咱们在梦想要回到07年那个市场上去已经不可能了，也不是科学发展。咱们现在都在学科学发展观，科学发展实际上就是怎么样更加科学更加理性，所以我觉得只要用科学发展观的思想来指导，认真总结以前的经验教训，我们就能够平稳发展，这个指导思想一定要明确。重要的就是研究规律、把握规律，提高对市场的判断能力和把握能力。一个要理清城镇化进程跟市场的关系，要把握城镇化的进程。城镇化也是要平稳健康发展，它不是无限制的。比如东莞还有深圳，为什么从07年四季度房价就开始掉了，其中一个很重要的原因就是虽然它们的流动人口量很大，但房价上到一定高度的时候，那些流动人口就受不住了。他们走了以后就没有人买房子了，没有人买房子，房价自然也就掉了。这里面有一个房地产规律，有一个城镇化进程规律，这是连在一起的。还有一个就是房地产市场和住房保障协调发展的问题。当然这个问题更有赖于人民政府的把握，不过我们在分析的时候也要把握。

第三个要分析新建住房市场、二手房市场和租赁房市场的问题。每个城市的城镇化进度不一样，城市化推进快一点的地方新增的量会逐步减少，二手房市场和租赁市场会逐步发育。美国的房地产经济很发达，主要就是它大量搞二手房市场。所以这个思想一定要有，一定要让新建住房市场、租赁市场和二手房市场协调发展。这里面有一个合理的规模问题，当然我们也要建议政府看看怎么样把这些问题认真研究一下。我觉得各位也要考虑一下，规模不可能像以前那样盘子越来越大，那不可能，咱们要把这三个市场关系处理好。

作为我们来说为什么对前景比较乐观，是因为房地产市场的不均匀性，为我们房地产发展提供了空间，一线城市不行了就到二三线城市，还可以到新农村去，有的开发公司就搞新农村建设，包括农村的危旧房改造，还有就是机会型的。今年的5月18号到23号，我们协会承办了一个不动产年会，那个是各国比较的房地产和房地产商聚集在一起，给大家提供合作的论坛，这个论坛上就说到了这个问题。

另外还想跟企业提一个要求，市场的调整期也就是企业的转型期。一般企业在扩张的时候它不会想到怎么去转型，只有到一定程度以后才想到转型。所以在市场调整期，企业要加强内部管理、稳定队伍、苦练内功、夯实基础，包括加强财务资金现金流的管理。在这次调整当中，有一些企业面临兼并和重组的问题。通过兼并重组，有关企业和项目进一步把企业做强做大，当然资金困难的企业可以通过项目转让、合作开发，来解决自己下一步怎么发展的问题。

还有一个问题，作为咱们这个行业来说，诚信品牌、社会责任，作为行业建设是一个主题，作为企业，它是企业的立足和发展根本。像一些国际企业，提出一个口号，用品牌战略应对金融危机。我觉得很好。他们这个市场打的都是他们的品牌战，他们就是用品牌战略来应对金融危机的，我们靠什么？我们也要靠品牌。当然这和我们讲的诚信品牌、社会责任是一个统一的整体。我们的企业，我们的项目有我们的特点，我们的企业有社会责任，目前一定要以合理的价格促销，要把这个问题提到社会责任来看，这样可能给购房者就容易形成共识，这样会好办一点。在目前资金比较紧张的情况下，很有可能在这方面违纪违规，我们希望这方面注意一下。到困难的时候，企业的问题会暴露，一暴露以后，就很难办了。不管兼并也好，怎么样也好，都是很好办的事情。

另外作为国家来说，一直在强调经济发展方式的转变，结构调整和产业升级问题，作为我们这个行业来说，怎么样继续贯彻建设资源节约型，环境友好型社会的方针，大力发展环保型的建筑，积极推进住宅产业化，提高住宅的开发建设能力，我希望企业也作为一件大事。是民用建筑节能条例里面规定的，开发企业一定要达到节能的标准要求，如果没有达到的话，也要受到相应的处罚。这一条一定要做大事来抓好。

当然要认真引领行业平稳健康发展，主导权还是在政府，它是最主要的责任者。我觉得这一届政府对住房问题是相当重视的。建设部改为住房和城乡建设部，而且国家确确实实从国际层面也好，从地方政府也好，对这项工作都很重视。作为我们来说，我们也觉得政府肯定会进一步加强这方面，加强和改善宏观调控，进一步完善政策法规，作为政策法规，将来房地产的政策法规怎么完善？就政策来说，它有三个层次，一个是住房保障的政策，还有房地产是一个支柱产业，一定要有一个产业政策。另外它跟宏观经济关系密切，它老要调控，所以要有一个跟形势比较吻合的宏观调控政策，当然宏观调控政策要设计的超前。作为政策，这方面肯定也在更加提高宏观调控的能力方面在前进。当然作为协会，肯定继续发挥好企业和政府之间的桥梁作用，反映企业的诉求，使我们的行业能够朝着更加平稳健康发展方面前进。谢谢大家。